全國兩會(huì)即將召開，住房租賃市場成為代表委員們的關(guān)注熱點(diǎn)。民進(jìn)中央和民建中央提交的提案均建議，增加租賃住房供給、給予適當(dāng)稅收優(yōu)惠、建立行業(yè)準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格監(jiān)管“租金貸”， 并加快建立多主體供給的住房制度。
同時(shí)，民進(jìn)中央表示，“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)住房租賃項(xiàng)目的信貸支持力度，如提供適當(dāng)放寬貸款額度和期限、降低貸款利率等多種金融支持�！�
民進(jìn)中央在提案里介紹，當(dāng)前長租房市場主要存在四方面問題：
一是房源供給量相對(duì)不足，且質(zhì)量普遍較差。據(jù)《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2020年全國投入租賃市場的存量房源為0.87億套，而預(yù)計(jì)租賃需求人數(shù)為2.4億，現(xiàn)存房源供不應(yīng)求；同時(shí)房源質(zhì)量普遍較差，部分城市房源中樓齡20年以上的老舊小區(qū)占比約40%，且普遍存在設(shè)施老舊、配套缺失等問題。
二是整體市場發(fā)展不規(guī)范。在租賃市場法制不夠健全的背景下，消費(fèi)者利益被損害的事件時(shí)有發(fā)生，租房安全無法保障，租客之間因?yàn)槔鎲栴}產(chǎn)生的糾紛也層出不窮。租賃交易過程不規(guī)范，業(yè)主和租客雙方都難以確保自身權(quán)益。
三是行業(yè)配套資金稅收政策欠缺。長租行業(yè)是一個(gè)薄利潤、重投入、依靠長期經(jīng)營盈利的行業(yè)，現(xiàn)行政策及管理體系下，人力、社保等運(yùn)營成本居高不下，稅收優(yōu)惠及配套支持還未落實(shí)到位。
四是監(jiān)管機(jī)制有待進(jìn)一步完善。一方面，由于長租房市場曾屢現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，導(dǎo)致租客不安全感增加；另一方面，部分城市一刀切的資金監(jiān)管手段限制了長租行業(yè)市場化配置資源能力，給正規(guī)長租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營帶來壓力。
為此，民進(jìn)中央提案建議：
一、加強(qiáng)準(zhǔn)入管理和信用管理，促進(jìn)長租機(jī)構(gòu)規(guī)范化發(fā)展。一是完善租賃領(lǐng)域法律法規(guī)，設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門檻，對(duì)長租機(jī)構(gòu)實(shí)繳注冊資本、專業(yè)從業(yè)人員等方面提出明確要求，適度提高長租機(jī)構(gòu)資格申請條件，逐步淘汰黑中介、二房東等不規(guī)范運(yùn)營主體。二是鼓勵(lì)專業(yè)長租機(jī)構(gòu)發(fā)展，發(fā)揮其在提升房屋品質(zhì)、規(guī)范管理、穩(wěn)定價(jià)格方面的優(yōu)勢，倒逼市場提升服務(wù)質(zhì)量和水平。
二、鼓勵(lì)多種形態(tài)多種主體擴(kuò)大租賃住房供給。一是建立多層次租賃住房供給模式，鼓勵(lì)住房租賃市場根據(jù)不同人群需求提供各種檔次的租賃產(chǎn)品。二是滿足一間房的合租需求，降低新市民生活成本，支持采取N+1合租模式等措施有效增加單間、小戶型等需求的房源供給。
三、出臺(tái)財(cái)稅扶持政策，給予行業(yè)優(yōu)惠支持。一是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的規(guī)模性長租機(jī)構(gòu)提供多樣化及優(yōu)惠的金融支持產(chǎn)品，支持發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。二是鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)住房租賃項(xiàng)目的信貸支持力度，如提供適當(dāng)放寬貸款額度和期限、降低貸款利率等多種金融支持。三是在稅收政策上針對(duì)分散式長租機(jī)構(gòu)允許以實(shí)際發(fā)生的房租支出作為抵減項(xiàng)，按照收付差額6%計(jì)算增值稅，或者將征收率由目前的5%減至1.5%進(jìn)行征收，給予長租機(jī)構(gòu)所得稅方面長期稅率優(yōu)惠。
四、推動(dòng)“租售同權(quán)”切實(shí)落地。一是鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對(duì)三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的合同，國家給予相關(guān)政策支持。二是賦予承租人更多權(quán)益，如非本地戶籍承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受醫(yī)療、就業(yè)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)，提高租房落戶積分比例，賦予承租人子女獲得義務(wù)教育的權(quán)利，并簡化相關(guān)申請程序流程。
五、完善長租房行業(yè)監(jiān)管。其一是建立完善收、出房合同備案監(jiān)管制度，強(qiáng)制要求一定規(guī)模長租機(jī)構(gòu)向政府合同備案平臺(tái)全量備案收、出房合同，為監(jiān)管提供抓手。其二是建立長租機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)機(jī)制，根據(jù)各項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)制定長租機(jī)構(gòu)健康分級(jí)機(jī)制，對(duì)健康度高的長租機(jī)構(gòu)向社會(huì)公眾進(jìn)行正面推薦，對(duì)負(fù)面長租機(jī)構(gòu)限制其房源獲取和發(fā)布渠道，并向消費(fèi)者發(fā)出警示。其三是建立基于長租機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況的動(dòng)態(tài)資金監(jiān)管機(jī)制，對(duì)監(jiān)管指標(biāo)報(bào)警的長租機(jī)構(gòu)責(zé)令停止季付以上的租金收取模式，并對(duì)開展客戶租金貸款的長租機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案，按要求報(bào)送租金貸業(yè)務(wù)情況。
民建中央則從三方面提出建議：
一是擴(kuò)大住房租賃市場供給，激勵(lì)多主體房源供給。從供給側(cè)加大利用集體建設(shè)用地開發(fā)租賃住房力度，鼓勵(lì)存量房轉(zhuǎn)租賃房。給予適當(dāng)稅收優(yōu)惠，加快建立多主體供給的住房制度。
二是設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門檻，實(shí)施住房租賃企業(yè)備案制度。健全房屋租賃法規(guī)，要求從事住房租賃的市場主體必須在完成注冊登記后，到行業(yè)管理部門備案，納入行業(yè)監(jiān)管范圍。嚴(yán)格實(shí)施住房租賃合同備案制度。依托房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，強(qiáng)化對(duì)長租公寓的房源的總備案，以及住房租賃企業(yè)的房屋托管合同、住房租賃合同實(shí)施網(wǎng)簽備案管理。
三是完善住房租賃市場監(jiān)管制度，推行風(fēng)險(xiǎn)保證金與租金監(jiān)管制度。
1、建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，協(xié)調(diào)銀行、市場、房地產(chǎn)、公安機(jī)關(guān)等多方信息，建立住房租賃經(jīng)營主體信用檔案，實(shí)行紅黑名單分類與公示制度，逐步實(shí)現(xiàn)納入統(tǒng)一信用平臺(tái)共同管理。
2、對(duì)住房租賃企業(yè)資金鏈條加強(qiáng)監(jiān)管。從源頭上加強(qiáng)對(duì)流入住房租賃企業(yè)資金的審核監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的經(jīng)營財(cái)務(wù)監(jiān)管。對(duì)住房租賃企業(yè)利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金實(shí)行專戶管理。嚴(yán)格監(jiān)管“租金貸”，借鑒房地產(chǎn)抵押登記，實(shí)行“租金貸”登記制度。對(duì)以代理、托管方式出租住房的“二房東”經(jīng)營模式的租賃企業(yè)、長租公寓實(shí)施租金監(jiān)管制度，設(shè)立專管賬戶，進(jìn)行專戶管理，由托管銀行對(duì)租金進(jìn)行監(jiān)控，并按比例凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)保證金。
3、規(guī)定必要的居住空間標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住，保障承租人應(yīng)有權(quán)益。
來源：焦點(diǎn)速遞
編輯：wangdc
