在市場存量競爭激烈的影響下，深圳有不少寫字樓業(yè)主的心態(tài)變得越來越脆弱。以往租客想要承租，業(yè)主還得先看企業(yè)的資質(zhì)，如今的業(yè)主“只要租客愿意租條件可談，恨不得馬上簽合同.....”。
然而，寫字樓業(yè)主越是這種急于出租的心態(tài)，越是適得其反，反而吃了大虧。有些寫字樓業(yè)主正因在簽訂房屋租賃合同時(shí)，忽略了一些重要的細(xì)節(jié)及條款，使得自己不僅沒收回應(yīng)有的租金回報(bào)，甚至還得面臨巨額賠款，損失慘重......業(yè)主陳叔就是其中一個(gè)例子。
“我來深圳打拼十幾年了，在羅湖靠著水果生意起家的，5年前有人聽朋友說投資買寫字樓有很高的收益回報(bào)，萬一哪天拆遷還能大賺一筆，沒拆遷前還能有租金收入，當(dāng)時(shí)很心動(dòng)，我也投資買下了幾間。一直以來租金收益都是不錯(cuò)的。
但是沒有想到，前幾年好不容易等來拆遷消息了，在我通知一個(gè)剛簽完2年的租客需要提前搬走的時(shí)候，這位租客竟然拿著租房合同，反倒要找我索賠三個(gè)月的租金，否則就要告我違約十倍賠償。
我就是一個(gè)普通的水果店老板，根本不了解什么法律知識(shí)，我拿著合同到律師事務(wù)所咨詢的時(shí)候，才知道原來真的是當(dāng)時(shí)簽訂的合同條款出了問題。其中有補(bǔ)充條款的內(nèi)容大概是，合同未到期時(shí)，甲乙雙方不得無故提前解除租約，否則視為違約需賠償十倍，在租房合同上確實(shí)是我理虧，律師還勸我盡量跟租戶私下協(xié)商解決，結(jié)果跟租戶好好商量我自己還得賠給租客3個(gè)月的房租......
現(xiàn)在后悔都沒有用了，我只能自認(rèn)倒霉，沒辦法。我自己不懂法律，而且一直以來都是中介來幫我出租幫我擬合同，我只要簽字就好了，基本上不看，因?yàn)槲矣X得中介干這一行的肯定比我專業(yè)，再說當(dāng)時(shí)想著小概率的事情怎么可能會(huì)發(fā)生在我頭上......”某寫字樓業(yè)主陳叔在聊起他慘痛經(jīng)歷時(shí)，一邊搖頭，一邊嘆氣的說道。
實(shí)際上，像陳叔這樣的寫字樓業(yè)主絕不是個(gè)例，尤其是寫字樓私人業(yè)主，法律自我保護(hù)意識(shí)淡薄、對寫字樓租賃運(yùn)營管理缺乏專業(yè)能力，更沒有風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)判能力，認(rèn)為“租出去就完事了，簽合同只要簽個(gè)字，剩下的中介會(huì)替我把關(guān)”。
但業(yè)主們需要認(rèn)真仔細(xì)想想，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，中介們真的會(huì)替你把關(guān)嗎？真的會(huì)幫你規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)嗎？
簽訂房屋租賃合同，
中介們真的會(huì)為你 “ 避坑 ” 嗎？
和租戶簽訂租賃合同是寫字樓業(yè)主雙方的法律保障，也是維護(hù)寫字樓業(yè)主利益的重要環(huán)節(jié)之一。雖說大多數(shù)的中介簽合同比寫字樓業(yè)主專業(yè)，有規(guī)范的統(tǒng)一的房屋租賃合同模板可以直接套用。所以在很多寫字樓私人業(yè)主眼中，“寫字樓中介一定是比我專業(yè)，租賃合同條款哪里合理、哪里不合理，中介都清楚......”。
正是因?yàn)榇蠖鄶?shù)寫字樓私人業(yè)主抱著這種心態(tài)，非常容易會(huì)忽略的一點(diǎn)：中介們雖然收取業(yè)主方的傭金，但更多的是站在“服務(wù)好企業(yè)客戶”，為租客爭取更多利益的角度去考慮，畢竟只有租客愿意租，業(yè)主方比較好溝通，達(dá)成一致才能拿到傭金。
事實(shí)上，在目前存量競爭激烈的市場行情之下，中介能不能快速拿傭取決于能不能快速讓租客點(diǎn)頭簽約。
因此，有許多中介為了快速促成交易、快速拿到傭金往往會(huì)使出各種招數(shù)。例如常見的有，先答應(yīng)租客提出的任何訴求或條款，簽了合同再跟業(yè)主商量（有些還不告知業(yè)主，只要拿到傭金中介就拍拍屁股走人了），還有些為了快速成交，還直接告訴租客可以返傭（小編不久前還聽到南山科技園某寫字樓內(nèi)，一企業(yè)行政總監(jiān)在簽租賃合同時(shí)，當(dāng)場讓中介先把承諾返給他的租金打到他賬戶上才同意蓋章）。
以上中介群體的種種現(xiàn)狀，相信與市場從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房市場息息相關(guān)，然而這寫字樓租賃市場“跪舔租戶簽約”的時(shí)代，寫字樓業(yè)主們還認(rèn)為，中介群體真的會(huì)為你把控合同條款，為你的租金收益是否穩(wěn)定而考慮嗎？
寫字樓私人業(yè)主再不提高法律自我保護(hù)意識(shí)，忽略對“寫字樓租賃合同簽訂”的風(fēng)控把控，恐怕往后還會(huì)帶來更多不必要的損失和麻煩。
那么，在簽訂租賃合同中，有哪些需要特別注意，有哪些條款中會(huì)出現(xiàn)高頻的扯皮事件的呢？今天小編給業(yè)主們整理好關(guān)于簽訂租賃合同前后，需要留意的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避3大要點(diǎn)如下。
寫字樓私人業(yè)主簽訂租賃合同
有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意？
1 入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)是否有嚴(yán)格審查？
寫字樓業(yè)主在簽訂房屋租賃合同前，有哪些需要注意的呢？毋庸置疑，在簽合同前的入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)審查至關(guān)重要。
因?yàn)檫@與寫字樓業(yè)主們利益息息相關(guān)，如果前期盡職調(diào)查缺失，錯(cuò)誤引入可能陷入經(jīng)營困境的企業(yè)，輕則租金無法按時(shí)收取，導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)；重則企業(yè)倒閉，面臨二次招商困擾，還可能引來債權(quán)人上門維權(quán)，破壞樓宇形象。
P2P企業(yè)，大家最熟悉不過了。當(dāng)初互聯(lián)網(wǎng)金融熱火朝天的時(shí)候，他們往往是許多寫字樓的重要租客來源之一。然后，泡沫破滅了，P2P們紛紛跑路，寫字樓一下也就出現(xiàn)大量的空置。
因?yàn)榉杉m紛的發(fā)生而跑路的，在今天也并不罕見。國內(nèi)的商業(yè)環(huán)境里，誠信風(fēng)險(xiǎn)一直是存在著問題的�？傆心敲匆恍┢髽I(yè)，一旦出現(xiàn)重大訴訟事件或是顧客糾紛，干脆就拍拍屁股一走了之，寫字樓業(yè)主就也間接成為了受害者——不但租戶流失，還有可能因?yàn)樵V訟案件的問題影響了物業(yè)的出租。因此“入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)基本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判”成為招商前重要的一步。
2 帶家具出租“財(cái)產(chǎn)保管”清單是否有簽字確認(rèn)？
之前就發(fā)生過一個(gè)真實(shí)的案例，福田區(qū)某寫字樓業(yè)主裝修得非常氣派，還下了重本，買了幾十萬的紅木家具出租。結(jié)果這位業(yè)主租給了一個(gè)做“投資”的企業(yè)，出租不到一個(gè)月就發(fā)現(xiàn)自己價(jià)值幾十萬的紅木家具被租客損壞了，不僅賠償無門，租客還扯皮，租出去比沒出租損失還慘重，業(yè)主后悔都來不及......
因此，但凡不是毛坯房出租，只有有帶家具家電等設(shè)備出租的業(yè)主一定要注意了。為了保障自己的合法權(quán)益，建議業(yè)主們在專業(yè)律師的指導(dǎo)下，將“財(cái)產(chǎn)保管”的相關(guān)條款列入合同其中。
什么是財(cái)產(chǎn)保管呢？就是辦公寫字樓租賃合同生效期間，承租方應(yīng)該妥善保管租賃物，如果未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物損毀等情況應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因此，寫字樓業(yè)主需謹(jǐn)慎，為避免后期出現(xiàn)固定資產(chǎn)被損壞甚至扯皮現(xiàn)象，需要反思在簽訂租賃合同之前，是否有做好一系列的準(zhǔn)備工作，例如：寫字樓業(yè)主是否有將家具/設(shè)備詳細(xì)的信息如金額、實(shí)物圖一一羅列，一并列入合同附件內(nèi)？業(yè)主與租戶雙方是否對損壞賠償達(dá)成一致并且簽字確認(rèn)呢？哪怕是房源空置，房源的窗戶、墻體等信息是否有記錄在案定期維護(hù)且一并交接給租戶呢？
3 租戶拖欠租金違約等風(fēng)控條款、應(yīng)急預(yù)案是否完善？
本身市場就是一租戶難求，而中小企業(yè)雖多，但也存在居多經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一旦入駐企業(yè)資金鏈斷裂，很可能難以支付租金，出現(xiàn)拖欠租金的情況不在少數(shù)，產(chǎn)生租賃法律糾紛的也比比皆是。
小編聽過最典型的真實(shí)案例是: 一業(yè)主買了一處高檔辦公用房用于投資，將其中的幾百平方米的高檔寫字樓出租給了河北某集團(tuán)公司在北京的辦事處，雙方簽訂了租賃協(xié)議后，河北這家集團(tuán)的辦事處剛開始還能按合同的規(guī)定按期支付租金，到后來就先是拖交租金，然后干脆就不交租金。
業(yè)主方在多次信函催促無效后，不得不訴諸法律，將該辦事處推到被告席上，雖然官司打贏了，但由于該辦事處，甚至其集團(tuán)公司總部都因經(jīng)營不善，其各類資產(chǎn)均已被其他法院查封，該辦事處無力交付租金。令人啼笑皆非的是，在一個(gè)星期天，這個(gè)承租方竟溜之大吉了。
業(yè)主方手里拿著法院的判決書無奈地?fù)u著頭。對于一個(gè)無實(shí)際能力償還債務(wù)的公司，就是司法機(jī)關(guān)也奈何他不得。
因此，防范于未然乃是出租方的最好的自我保護(hù)方法。在許多租賃法律糾紛中，都出現(xiàn)過承租人溜走而不知去向的案例。如果業(yè)主方能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并果斷處理，相信會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。 千萬不可猶豫再三，以至房租拖了一月又一月，當(dāng)最后出租方終于忍受不住而訴諸法律時(shí)，承租方已經(jīng)不再具備任何償還能力了。這時(shí)即使拿了法院的判決書，也很難在經(jīng)濟(jì)上獲得實(shí)際補(bǔ)償了。
所以說早期防范要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于最終的訴訟。寫字樓業(yè)主需要一套完整的租金催收催繳的機(jī)制，及時(shí)識(shí)別留意租賃活動(dòng)中的危險(xiǎn)信號(hào)，并且在專業(yè)法務(wù)的指導(dǎo)之下，將合理的“拖欠房租”的相關(guān)條款與企業(yè)租戶協(xié)商后列入合同內(nèi)，就能有效避免出更多業(yè)主方的經(jīng)濟(jì)損失。
寫字樓私人業(yè)主，
如何打破寫字樓“租管風(fēng)控”的困境？
一些體量大運(yùn)營商會(huì)有專業(yè)的財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)來做好風(fēng)險(xiǎn)管理，合同審核也相對嚴(yán)格，或者一些資金雄厚的業(yè)主們會(huì)自建團(tuán)隊(duì)，聘請律師審查合同，畢竟資金實(shí)力都雄厚，投入產(chǎn)出比的賬也劃得來。但是對于體量小的私人業(yè)主而言呢？恐怕業(yè)主自建財(cái)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)，將耗費(fèi)大量財(cái)力物力，導(dǎo)致入不敷出難以實(shí)現(xiàn)。
那么，寫字樓私人業(yè)主們難道就真的束手無策了嗎？未必如此，懂得借力的寫字樓私人業(yè)主也能事半功倍。通過借助寫字樓專業(yè)租管機(jī)構(gòu)對寫字樓的租管能力與經(jīng)驗(yàn)，就能完美解決，從寫字樓出租前到出租后，全鏈條進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，讓自己的租金回報(bào)更穩(wěn)定更安全。例如：在出租前，可以通過以下3步將風(fēng)險(xiǎn)隔離在簽訂租賃合同前。
1 提高法律保護(hù)意識(shí)，謹(jǐn)慎審核合同條款，維護(hù)業(yè)主自身合法權(quán)益。
寫字樓業(yè)主除了需要提升自身法律意識(shí)以外，尋求商辦領(lǐng)域的財(cái)務(wù)、法務(wù)來協(xié)助審核租賃合同細(xì)節(jié)與條款尤為重要。因?yàn)榫邆涮幚韺懽謽羌m紛豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士能夠?qū)Α白夥亢贤敝械募?xì)節(jié)與條款作出準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，為寫字樓業(yè)主合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身合法權(quán)益。
例如，為保障寫字樓業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，吉辦托管將從資產(chǎn)管理出發(fā)，以業(yè)權(quán)人視角，全方位風(fēng)險(xiǎn)管理。為寫字樓業(yè)主梳理租賃合同、保障租約的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；
以眾多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和案例指導(dǎo)寫字樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)、辨別風(fēng)險(xiǎn)并將風(fēng)險(xiǎn)最小化。實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)業(yè)權(quán)人處理各種與租戶的糾紛，確保業(yè)權(quán)人最大利益。同時(shí)，租賃合同也為業(yè)權(quán)人會(huì)以紙質(zhì)、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時(shí)，將隨時(shí)可提供給業(yè)權(quán)人查看使用。
以此，從寫字樓資產(chǎn)管理的全流程各個(gè)環(huán)節(jié)入手，詳細(xì)解析法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，協(xié)助商辦業(yè)權(quán)人系統(tǒng)全面防范風(fēng)險(xiǎn)。以此維護(hù)業(yè)權(quán)人合法權(quán)益最大化，同時(shí)也守住了風(fēng)險(xiǎn)防控重要的防線。
2 租戶資質(zhì)審核，淘汰高風(fēng)險(xiǎn)租戶，排除高風(fēng)險(xiǎn)租戶。
針對“租戶因經(jīng)營不穩(wěn)定，出現(xiàn)頻繁退租換租，甚至無故“失聯(lián)”的風(fēng)險(xiǎn)，吉辦托管將為寫字樓業(yè)主在房源出租（簽訂租賃合同）以前，對準(zhǔn)入駐的企業(yè)租戶做一套完整的“租戶資質(zhì)調(diào)研分析”，其中包括租戶的經(jīng)營情況是否涉及違規(guī)經(jīng)營、是否具有風(fēng)險(xiǎn)隱患等，通過基本的注冊資金、融資歷史、股東信息以及股票市值（已上市企業(yè)）等角度，并將調(diào)查及分析為寫字樓私人業(yè)主們提供合理建議。生成租戶分析周報(bào)后提供給業(yè)權(quán)人，業(yè)權(quán)人可以初步判斷企業(yè)的實(shí)力和經(jīng)營情況，只需做決策。
這樣不僅能幫助業(yè)權(quán)人隨時(shí)隨地掌控招商動(dòng)態(tài)，將“高危意向租客”排除在外，還能不漏掉任何一個(gè)潛在的優(yōu)質(zhì)租客，更重要的是將“風(fēng)險(xiǎn)”隔離在租賃之前。
3 家具設(shè)備定期巡查檢測維護(hù)，業(yè)主固定資產(chǎn)安全有保障。
對于寫字樓業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管維護(hù)工作，吉辦托管將從房源空置直到房源出租后，都采用一套完善的“寫字樓租管巡查維護(hù)”的風(fēng)控機(jī)制。
例如業(yè)主的房源出租以前，吉辦托管在接到寫字樓業(yè)主的托管后，由一對一的運(yùn)營專員到服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)，對房源內(nèi)的設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行檢測、維護(hù)，且將存在異常情況保存記錄在案，包括（墻體、家具家私、門窗、消防設(shè)施等等）。
并且所有的異常情況直接上傳到寫字樓業(yè)主端的小程序內(nèi)，業(yè)主只需通過手機(jī)就能隨時(shí)隨地查看，寫字樓運(yùn)營專員的處理情況也能隨時(shí)查閱。無論房源是否空置，寫字樓業(yè)主都能隨時(shí)隨地掌握房源情況，若有異常需要維護(hù)，由運(yùn)營專員實(shí)時(shí)跟進(jìn)維修，寫字樓業(yè)主省心，只需做決策。
同時(shí)，為減少企業(yè)租戶在入駐后，因家具是否有損壞等情況引起不必要的糾紛，吉辦托管將在簽訂房屋租賃合同（將房屋交付給企業(yè)租戶）時(shí)，將房源內(nèi)的家具設(shè)備及價(jià)值清單一一羅列，待業(yè)主確認(rèn)后，并作為補(bǔ)充協(xié)議列入租賃合同內(nèi)，業(yè)主與租戶雙方簽字蓋章確認(rèn)，將最終拍攝好的相關(guān)家具影音資料，上傳至吉辦業(yè)權(quán)人資管系統(tǒng)保存?zhèn)浒福Ａ糁匾S權(quán)證據(jù)，以備后患。
除了出租前對風(fēng)險(xiǎn)的把控外，企業(yè)入駐后的風(fēng)險(xiǎn)管理更是不容忽視，在企業(yè)入駐（已出租）后，吉辦托管將這樣操作：
1 專屬運(yùn)營專員，代替業(yè)主日常監(jiān)管，及時(shí)察覺異動(dòng)。
租戶入駐以后，大多業(yè)權(quán)人是無法了解租戶在自己辦公空間內(nèi)是否會(huì)做出違法違規(guī)或消防隱患等問題，為解決寫字樓私人業(yè)主平日里沒有更多時(shí)間和精力監(jiān)管房源、難以知曉企業(yè)租戶是否存在異常的苦惱。
吉辦將指派一名一對一的專屬運(yùn)營專員，將定期對房源項(xiàng)目進(jìn)行巡查，除了可以實(shí)時(shí)幫寫字樓業(yè)主提供精細(xì)化的企業(yè)服務(wù)以外，還能夠?qū)崟r(shí)代替業(yè)權(quán)人了解租戶是否存在異常動(dòng)態(tài)，并且每月以運(yùn)用月報(bào)的形式，將租戶的情況以運(yùn)營月報(bào)的形式，發(fā)到業(yè)權(quán)人手中隨時(shí)查看。
寫字樓業(yè)主無論身處何地、都能隨時(shí)對租客的情況動(dòng)態(tài)了如指掌。一旦出現(xiàn)任何暴雷、退租、換租等異常傾向，專屬運(yùn)營專員將根據(jù)“租客風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制”的流程，為業(yè)權(quán)人提前預(yù)警并提供對應(yīng)的解決方案，及時(shí)采取有效措施、以此實(shí)現(xiàn)業(yè)權(quán)人利益最大化。
2 財(cái)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)支持，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)管理無憂，實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化。
寫字樓私人業(yè)主不具備租戶的風(fēng)險(xiǎn)把控能力，又不想耗費(fèi)大量財(cái)力物力聘請財(cái)法務(wù)團(tuán)隊(duì)規(guī)避寫字樓運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)該怎么辦？業(yè)主如何實(shí)時(shí)做好風(fēng)控把控，未雨綢繆？
吉辦托管專業(yè)寫字樓財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)為寫字樓業(yè)主做財(cái)、法務(wù)的支持與保障。吉辦托管除了在租賃環(huán)做好第一道防線外，在租客入駐后，若涉及到租客有拖欠租金傾向的，會(huì)通過完整的“催收催繳流程機(jī)制”采取措施。倘若出現(xiàn)“租客暴雷”或其他突發(fā)情況，專業(yè)的財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)以合法合規(guī)提供相應(yīng)的法律支持，及提供合法有效的應(yīng)急措施建議，為業(yè)權(quán)人做好堅(jiān)實(shí)的后盾。
以上即吉辦租管機(jī)構(gòu)為寫字樓私人業(yè)主彌補(bǔ)了風(fēng)險(xiǎn)把控以及專業(yè)運(yùn)營能力的缺失，為寫字樓業(yè)主的租金收益保駕護(hù)航。建議業(yè)主們收藏，或有其他寫字樓租管相關(guān)疑問或困難，可及時(shí)向吉辦托管租管專家尋求協(xié)助，吉辦托管始終如一為寫字樓業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
