原計(jì)劃7月中旬公布的華夏幸福綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案（以下簡(jiǎn)稱《方案》）至今沒(méi)有下文，多個(gè)消息人士向記者確認(rèn)，與債權(quán)人談判出現(xiàn)“卡殼”。
一位接近華夏幸福的人士告訴記者，與債權(quán)人談判進(jìn)展不暢主要因?yàn)�，�?duì)華夏幸福南方總部業(yè)務(wù)的處置和歸屬問(wèn)題，不同身份的債權(quán)人的意見(jiàn)不一。
華夏幸福南方總部組建于2018年底，操盤(pán)團(tuán)隊(duì)由吳向東、俞建、趙榮等原華潤(rùn)置地離職高管組成，重點(diǎn)發(fā)展商辦綜合體等業(yè)務(wù)，與華夏幸福原有產(chǎn)業(yè)新城形成一定互補(bǔ)。
根據(jù)華夏幸福2020年財(cái)報(bào)披露，南方總部有4個(gè)商辦綜合體及1個(gè)游樂(lè)項(xiàng)目落地，此外還有11個(gè)城市更新項(xiàng)目處于前期服務(wù)階段。今年6月，南方總部的城市更新業(yè)務(wù)已打包轉(zhuǎn)讓給深圳鵬瑞地產(chǎn)。
上述接近華夏幸福人士表示，方案是在地方政府領(lǐng)導(dǎo)、參與下制定，政府層面不存在太大障礙。
有金融機(jī)構(gòu)對(duì)投資者釋放消息稱，華夏幸福綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案將于8月15日公布。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)就此向華夏幸福進(jìn)行求證，華夏幸福方面表示，目前并沒(méi)有相關(guān)進(jìn)展，他們也在等消息。
卡殼
早些時(shí)候各方預(yù)估華夏幸福綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案在7月中旬出臺(tái)，彼時(shí)，已經(jīng)完成與部分債權(quán)人的談判，各方對(duì)方案出臺(tái)較有信心，但現(xiàn)實(shí)的走向超出各方預(yù)期。
上述消息人士表示，由于不同債權(quán)人的訴求不同，無(wú)法就某些關(guān)鍵條款達(dá)成一致意見(jiàn)，使得方案出臺(tái)“沒(méi)有時(shí)間表”，“已經(jīng)對(duì)原方案進(jìn)行了調(diào)整，但還無(wú)法形成統(tǒng)一意見(jiàn)，8月很難出來(lái)�！�
上述接近華夏幸福人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，南方總部資產(chǎn)是導(dǎo)致方案難產(chǎn)的關(guān)鍵因素，不同背景的債權(quán)人對(duì)南方總部業(yè)務(wù)的處置和歸屬有不同的理解和看法，由于涉及較大的利益差別，各方均不愿意讓步，談判陷入僵局。
另一位消息人士表示，南方總部是平安作為戰(zhàn)投成為華夏幸福第二大股東的產(chǎn)物，是平安利用華夏幸福進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)配資的主要平臺(tái)之一，從華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)會(huì)華夏幸福擔(dān)任聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁、CEO的吳向東是這一平臺(tái)的主要操盤(pán)者。
作為保險(xiǎn)公司，平安在資產(chǎn)配置方面對(duì)房地產(chǎn)有巨大的潛在需求，在入股華夏幸福之前，已經(jīng)是包括碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝等多家房企的股東。但平安缺乏一個(gè)“可以自己說(shuō)了算的平臺(tái)”。
華夏幸福南方總部無(wú)疑幫助平安解決了這一難題，即平安的資金以債權(quán)形式進(jìn)入華夏幸福平臺(tái)，再投向南方總部業(yè)務(wù)；項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，南方總部業(yè)務(wù)相關(guān)部分通過(guò)分紅、利息等渠道回流至平安，實(shí)現(xiàn)投資回收。
平安借助華夏幸福南方總部作為平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)配置的需求。上述接近華夏幸福人士表示，實(shí)操過(guò)程更為復(fù)雜，既需要在雙方利益分配中實(shí)現(xiàn)平衡，也需要符合相關(guān)規(guī)定。
如果華夏幸福沒(méi)有發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這不啻為一個(gè)符合多方利益的模式。2021年初，華夏幸福成立綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解領(lǐng)導(dǎo)小組及債委會(huì)開(kāi)始處置危機(jī)時(shí)，這一模式的弊端及后續(xù)影響開(kāi)始顯現(xiàn)。
平安既是華夏幸福的第二大股東，也是華夏幸福的主要債權(quán)人。除了平安外，包括工商銀行河北分行等金融機(jī)構(gòu)也是華夏幸福的主要債權(quán)人，平安和工商銀行還是華夏幸福債委會(huì)的主要牽頭人。
對(duì)平安來(lái)說(shuō)，華夏幸福南方總部業(yè)務(wù)是一塊“自留地”，在華夏幸福發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)后，如何讓南方總部業(yè)務(wù)平安著陸是一個(gè)不得不面對(duì)的問(wèn)題。一方面保證資產(chǎn)安全，輸血及回血通道順暢；另一方面還要保持繼續(xù)發(fā)展。
但是對(duì)其他債權(quán)人而言，南方總部業(yè)務(wù)是華夏幸福體系內(nèi)資產(chǎn)，債權(quán)人同樣享受南方總部業(yè)務(wù)及資產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益。與產(chǎn)業(yè)新城相比，南方總部業(yè)務(wù)更為優(yōu)質(zhì)，其他債權(quán)人顯然不愿意讓南方業(yè)務(wù)剝離。
多個(gè)消息人士認(rèn)為，南方總部問(wèn)題的解決方案和結(jié)果，成為華夏幸福綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案能否順利實(shí)施的關(guān)鍵。
南方業(yè)務(wù)價(jià)值
華夏幸福2020年財(cái)報(bào)披露，截至2020年底，南方總部有南京金陵華夏中心、廣州幸福中心、武漢長(zhǎng)江中心和哈爾濱深哈金融科技城等4個(gè)綜合體項(xiàng)目，此外還有桂林樂(lè)滿地旅游項(xiàng)目、招商銀行全球總部代建項(xiàng)目及11個(gè)城市更新項(xiàng)目。
在華夏幸福官方描述中，南方總部業(yè)務(wù)包括商辦綜合體、科學(xué)小區(qū)、公共住房和康養(yǎng)等業(yè)務(wù)。除了商辦項(xiàng)目，其他項(xiàng)目均處于前期階段。目前哈爾濱、南京和武漢項(xiàng)目均已經(jīng)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，廣州項(xiàng)目暫時(shí)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。
南京市房管局信息顯示，金陵幸福中心（備案名為文淵府）于2020年10月27日取得預(yù)售證，截至8月10日，累計(jì)成交268套，平均成交單價(jià)為44824元/平方米。
華夏幸福財(cái)報(bào)顯示，金陵幸福中心項(xiàng)目計(jì)容建筑面積55.9萬(wàn)平方米；深哈金融科技城于2020年開(kāi)盤(pán)，計(jì)容建筑面積21萬(wàn)平方米，當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià)1.22萬(wàn)元/平方米；武漢長(zhǎng)江中心于2021年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，計(jì)容建筑面積75.15萬(wàn)平方米，目前銷(xiāo)售均價(jià)為4.37萬(wàn)元/平方米。
還未入市的廣州幸福中心項(xiàng)目計(jì)容建筑面積11.84萬(wàn)平方米，周邊臨江新房售價(jià)普遍在5萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米左右。
以上項(xiàng)目中除哈爾濱項(xiàng)目，南京、武漢和廣州項(xiàng)目均位于核心城市的核心區(qū)域，具備較好的升值去化潛力。
此外，桂林樂(lè)滿地項(xiàng)目還有55.9萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)土地，再加上位于大灣區(qū)11個(gè)城市更新項(xiàng)目的潛在價(jià)值，南方總部業(yè)務(wù)無(wú)疑是華夏幸福體系內(nèi)較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
今年6月10日，南方總部的城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)打包轉(zhuǎn)讓給深圳鵬瑞地產(chǎn)，原華夏幸福高級(jí)副總裁趙榮擔(dān)任鵬瑞（深圳）城市發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)。有外部消息稱，吳向東已經(jīng)在鵬瑞開(kāi)始實(shí)際工作，但并未獲得官方證實(shí)。
值得關(guān)注的是，今年5月至8月，鵬瑞地產(chǎn)先后在上海、廣州、深圳和佛山等地新注冊(cè)了29家公司，涉及投資、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、物業(yè)、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)投等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。其中包括8月5日成立的深圳市鵬瑞幸福投資發(fā)展有限公司。
與時(shí)間賽跑
根據(jù)公告，截至7月底，華夏幸福待償還債務(wù)815億元，2021年到期債券本息大約還有51億元左右；2022年到期債券本息合計(jì)123億元。
上述消息人士認(rèn)為，方案越早出臺(tái)，對(duì)華夏幸福自身危機(jī)化解越有利，拖得時(shí)間越長(zhǎng)，不可控的因素越多，包括債權(quán)人在內(nèi)的各方潛在風(fēng)險(xiǎn)越大。
但與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，顯然不是華夏幸福自身所能左右。上述接近華夏幸福人士表示，目前只能盡可能去協(xié)調(diào)各方達(dá)成共識(shí)，最大限度減少各方的損失。
根據(jù)原有方案，河北新空港發(fā)展投資有限公司將以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式成為華夏幸福的大股東，河北新空港將承接華夏幸福旗下河北境內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施、土地整理等重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，重組后的華夏幸福利用獲得的現(xiàn)金盤(pán)活資產(chǎn)及償還相關(guān)債務(wù)。
在原方案中，河北新空港可能將原華夏幸福重資產(chǎn)業(yè)務(wù)裝入廊坊發(fā)展上市平臺(tái)，同時(shí)成為廊坊發(fā)展的大股東，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化和整合。華夏幸福主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及園區(qū)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，王文學(xué)繼續(xù)從事“擅長(zhǎng)業(yè)務(wù)”。
上述華夏幸福人士表示，目前各種傳言都有，但了解債券談判實(shí)際進(jìn)展的人并不多，“我們現(xiàn)在也在等上面的消息，華夏幸福內(nèi)部真正了解實(shí)情的人估計(jì)不會(huì)超過(guò)三人”。
上述消息人士表示，雖然目前博弈暫時(shí)處于僵局中，但他判斷，各方都清楚其中利害，相信最終會(huì)談妥，“債權(quán)人也需要對(duì)自己的投資者和上級(jí)部門(mén)有個(gè)交代，博弈是必要?jiǎng)幼�，但大家訴求是一致的，都希望把損失降到最低”。
由于方案出臺(tái)存在諸多不確定性，近期，華夏幸福從總部到區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的離職現(xiàn)象。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
編輯：wangdc
