“3·15” 國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日已至，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益成為近期各行各業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。而在住房交易中，特別是期房銷售過(guò)程中，因工程質(zhì)量、延期交付、虛假宣傳等問(wèn)題引發(fā)的維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生。動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的交易，一旦遭遇“陷阱”，將給購(gòu)房者帶來(lái)諸多困擾。
針對(duì)商品房交易，律師提醒消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)提高警惕，并及時(shí)通過(guò)法律手段維護(hù)自身合法權(quán)益，而保障購(gòu)房者的合法權(quán)益、促進(jìn)商品房交易市場(chǎng)良性發(fā)展，是值得整個(gè)行業(yè)思考與努力的方向。
貨不對(duì)板困擾業(yè)主 各地嚴(yán)打虛假宣傳
對(duì)購(gòu)買期房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，違規(guī)交付、貨不對(duì)板是最大的擔(dān)憂。日前頗受關(guān)注的某知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤受到業(yè)主質(zhì)疑，據(jù)了解，業(yè)主發(fā)布的維權(quán)內(nèi)容主要包括架空層、兒童游樂(lè)區(qū)減配，以及未告知業(yè)主便對(duì)沙盤進(jìn)行了修改等內(nèi)容。
近日，杭州某樓盤業(yè)主反映，目前小區(qū)樓房外立面呈現(xiàn)的樣子，和開(kāi)發(fā)商當(dāng)初銷售宣傳的差距非常大。原本承諾的鋁板外立面變成了涂料，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法接受。無(wú)獨(dú)有偶，今年1月份，媒體報(bào)道了深圳一樓盤鋁制板外立面變成瓷磚的案例，且樓盤未交付已出現(xiàn)鼓包、瓷磚脫落等情況。
此外，近兩年來(lái)，精裝修減配、園林減配等新聞?lì)l頻在網(wǎng)絡(luò)上被曝出，甚至有項(xiàng)目被質(zhì)疑貨不對(duì)板后違規(guī)拆除樣板間。比上述情況更讓購(gòu)房者難以接受的，是公交站牌憑空消失、說(shuō)好的學(xué)區(qū)未兌現(xiàn)等虛假宣傳信息。
不久前，有網(wǎng)友爆料西安某樓盤虛假宣傳，原來(lái)承諾的地鐵房成為了鐵路房，只有臨近鐵路線的小路可供業(yè)主通行，業(yè)主無(wú)奈到售樓部維權(quán)。
去年佛山某樓盤業(yè)主反映，項(xiàng)目銷售時(shí)宣傳70年產(chǎn)權(quán)，而簽訂合同時(shí)才被告知產(chǎn)權(quán)為40年，該業(yè)主要求退回首付款與認(rèn)購(gòu)金。
近年來(lái)，針對(duì)高發(fā)的虛假宣傳等違反《廣告法》的行為，相關(guān)部門也在采取措施，多地對(duì)商品房買賣行為作出規(guī)范，并對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為開(kāi)展嚴(yán)格的整治與曝光。
例如，北京市住建委去年8月份發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，通知就規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度、壓實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體責(zé)任、其他等五部分內(nèi)容作出相關(guān)規(guī)定。
去年11月份，安徽某房企因發(fā)布違法廣告被罰款96萬(wàn)元；今年1月份，南昌市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布的行政處罰信息顯示，南昌某樓盤因虛假宣傳被罰款198萬(wàn)元。
工程質(zhì)量成投訴重災(zāi)區(qū) 律師支招如何有效維權(quán)
作為一家人居住的場(chǎng)所，住房的工程質(zhì)量直接影響房主居住體驗(yàn)，甚至關(guān)乎安全。而在樓盤維權(quán)中，工程質(zhì)量問(wèn)題也是投訴的“重災(zāi)區(qū)”。中消協(xié)去年發(fā)布的《商品房投訴情況專題報(bào)告》中也曾指出，在房屋質(zhì)量方面，消費(fèi)者投訴主要涉及房屋質(zhì)量差、精裝修房暗藏玄機(jī)、隱蔽工程偷工減料、水電管線布設(shè)不規(guī)范、房屋有質(zhì)量問(wèn)題不及時(shí)維修或維修質(zhì)量差等問(wèn)題。
2020年底，北京一樓盤被指存在諸多施工質(zhì)量問(wèn)題，從業(yè)主曝光的信息來(lái)看，主要包括保溫層破損、外墻空鼓、內(nèi)墻有裂痕、車庫(kù)裝修簡(jiǎn)陋等，甚至用高跟鞋能將地面踩出洞。
據(jù)央視報(bào)道，去年11月份，北京某小區(qū)業(yè)主集體在網(wǎng)上發(fā)帖曝光項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題，樓盤尚未交付已經(jīng)出現(xiàn)外立面鼓包、裝修材料降檔等多種問(wèn)題。盡管經(jīng)過(guò)協(xié)商開(kāi)發(fā)商給出了優(yōu)化方案，但部分問(wèn)題因施工完成已經(jīng)無(wú)法修正。
近日，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》對(duì)四川省眉山市某住宅項(xiàng)目引發(fā)業(yè)主維權(quán)的事件進(jìn)行了報(bào)道。事件中，業(yè)主在2018年認(rèn)購(gòu)該樓盤住宅一套，同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂《地下車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并交納4萬(wàn)元定金。而在近期選車位時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分車位窄小，水泥地面不平、裂縫多、裂口大。在維權(quán)過(guò)程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)，預(yù)訂時(shí)開(kāi)發(fā)商并未取得車位預(yù)售許可證。
北京市東元律師事務(wù)所律師李松表示，針對(duì)房屋質(zhì)量，購(gòu)房者可以采取三種形式維權(quán)：一是采取和解協(xié)商的辦法，準(zhǔn)備好充足的證據(jù)和必要的證明材料，與開(kāi)發(fā)商直接交涉，闡明事實(shí)經(jīng)過(guò)，提出自己的合理要求。如果房屋在保修期內(nèi)，房主可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修；二是向法院起訴，如果房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，消費(fèi)者可以要求解除合同并要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失；三是如果與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成功，業(yè)主自己找第三方維修，維修產(chǎn)生的費(fèi)用最終都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但房主要注意保留房屋質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)，進(jìn)行必要的催告，保留維修的正規(guī)發(fā)票，以便事后向開(kāi)發(fā)商追索相關(guān)費(fèi)用。
延期交付、樓盤爛尾引糾紛 “開(kāi)發(fā)商還款”判例提供參考
“保交樓”是當(dāng)前行業(yè)屢屢提到的焦點(diǎn)之一，除住房質(zhì)量外，能否如期交付也是期房業(yè)主心中的一塊大石頭。
記者了解到，某地一樓盤交付時(shí)間屢次延遲，且項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，有業(yè)主因擔(dān)心新房交付時(shí)間影響子女入學(xué)，無(wú)奈選擇在其他區(qū)域重新購(gòu)置現(xiàn)房。
據(jù)湖南臺(tái)都市頻道報(bào)道，長(zhǎng)沙一樓盤開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)已有其他住戶入住，但自己辦理交房手續(xù)時(shí)卻被要求補(bǔ)交購(gòu)房款。
近兩年內(nèi)，多家知名開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目停工、延期交付等問(wèn)題遭到投訴維權(quán)，而房企因流動(dòng)性問(wèn)題導(dǎo)致資金緊張，從而造成項(xiàng)目延期交付甚至爛尾的問(wèn)題也引起高度重視。不久前有消息稱，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺(tái)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管將有利于緩解房企流動(dòng)性問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)，也將對(duì)預(yù)防爛尾樓事件起到一定作用。
2月24日，國(guó)新辦就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，要堅(jiān)決處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。
對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的爛尾樓事件，如何保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，是后續(xù)解決的重點(diǎn)。今年1月底，浙江嘉興市中級(jí)人民法院宣判了一起案例。許先生2014年貸款購(gòu)買一套住房，因所購(gòu)買樓盤爛尾、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而解除商品房買賣合同。此后許先生因無(wú)法取得房屋所有權(quán)停止支付月供，遭到銀行起訴。嘉興中院二審判決認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。很多購(gòu)房者表示，該案件的判決結(jié)果為類似事件提供了借鑒與參考。
對(duì)此，北京市瑞得律師事務(wù)所高級(jí)合伙人單文豪表示，我國(guó)不是判例法國(guó)家，判例在國(guó)內(nèi)只能作為相同類型案件的一種參考，各地法院對(duì)判例有自己的尺度，因此上述判例整體而言有一定的示范作用，但并不是絕對(duì)性的。
霸王條款防不勝防 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注免責(zé)、違約等內(nèi)容
去年年初，北京一共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目被質(zhì)疑存在“霸王條款”，一度引起廣泛關(guān)注，業(yè)主不滿的合同內(nèi)容主要涉及退房需承擔(dān)的房屋使用費(fèi)，面積差異處理，房屋質(zhì)量、交付、規(guī)劃變更的處理方式等。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的協(xié)商及有關(guān)部門介入，修訂后的《預(yù)售合同》簽約版本和《附加補(bǔ)充協(xié)議》簽約版本得以公示，但仍有部分購(gòu)房者對(duì)合同條款存有質(zhì)疑。
更有業(yè)主爆料，有樓盤簽署購(gòu)房合同時(shí)只給業(yè)主簽字頁(yè)，還有購(gòu)房者在簽署合同時(shí)被開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充霸王條款，涉及“無(wú)論房屋是否延期交房，綠化是否達(dá)標(biāo)，購(gòu)房人不得解除合同”等內(nèi)容。
為避免簽訂“霸王條款”導(dǎo)致權(quán)益受損，單文豪提醒購(gòu)房者，在簽訂合同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注免責(zé)條款和違約條款。而在實(shí)際操作中，購(gòu)房合同多為開(kāi)發(fā)商制定的格式合同，購(gòu)房者很難進(jìn)行調(diào)整，單文豪表示，購(gòu)房者不用過(guò)度擔(dān)心，在《民法典》實(shí)施之前，《合同法》有過(guò)相關(guān)規(guī)定，對(duì)顯失公平的格式條款，可以確定為無(wú)效，《民法典》中也有相應(yīng)條款對(duì)此予以繼承。
“不過(guò)，這不代表購(gòu)房者可以隨意簽訂合同，”單文豪表示，“購(gòu)房者還是要認(rèn)真閱讀條款，特別是延期交房、合同解除、違約金等相關(guān)內(nèi)容，條件允許的話，可以通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)充條款的約定�！�
除以上違法違規(guī)行為外，房屋交易中還存在著捆綁銷售、違規(guī)降價(jià)等“深坑”，給購(gòu)房者帶來(lái)很多困擾。而在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，單文豪認(rèn)為，房屋交易中的矛盾點(diǎn)多集中在幾個(gè)方面：一是合同中存在對(duì)購(gòu)房者不利的條款而引發(fā)后續(xù)矛盾；二是房屋交付后無(wú)法辦證；三是開(kāi)發(fā)商資金緊張，因債務(wù)等問(wèn)題導(dǎo)致糾紛。
對(duì)于以上問(wèn)題，單文豪提醒購(gòu)房者，在購(gòu)買商品住宅時(shí)，要提高自身法律意識(shí)，仔細(xì)閱讀合同條款，關(guān)注開(kāi)發(fā)商證件是否齊全、債務(wù)情況如何、是否存在產(chǎn)權(quán)抵押等問(wèn)題。此外，李松表示，購(gòu)房者要詳細(xì)查驗(yàn)欲購(gòu)買房屋是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。購(gòu)買期房要認(rèn)真弄清所購(gòu)房屋的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時(shí)才與開(kāi)發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。
“一定要在購(gòu)房前做好相關(guān)工作，不要等到事后維權(quán)，如果確實(shí)在購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)提起訴訟，用法律手段維護(hù)自身合法權(quán)益�！� 單文豪強(qiáng)調(diào)。
來(lái)源：央廣網(wǎng)
編輯：wangdc
