百年未見之機(jī)遇下，有3000多年歷史的古都北京，一直在探索一個重大時代命題——“建設(shè)一個什么樣的首都，怎樣建設(shè)首都”。
戰(zhàn)略上是清晰的，北京定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心。在此基礎(chǔ)上，北京不斷校準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定航。戰(zhàn)術(shù)上是迅猛的，北京各區(qū)縣競相進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級換代。
在新舊產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥的過程中，位于京南的大興區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逆勢爆發(fā)，迎來高光時刻。而在大興，有一家“生于斯成功于斯”的實業(yè)企業(yè)值得關(guān)注。
上德中心外景圖
01
三輪“城南計劃”驅(qū)動大興產(chǎn)業(yè)升級
2021年，北京GDP達(dá)4.02萬億元，同比增長8.5%，成為中國首個GDP過4萬億的城市。其中，大興區(qū)2021年實現(xiàn)GDP約1493億元，名義增長速度高達(dá)60.1%，比全市增速平均值高了48.6個百分點，遙遙領(lǐng)先。
而驅(qū)動大興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素就是產(chǎn)業(yè)升級。
�。�1）三輪“城南計劃”
2021年7月29日，北京市發(fā)布新一輪《推動城市南部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展行動計劃（2021-2025）》，此輪“城南計劃”的投資總額超過5900億元人民幣。
而此前，為推動北京城南地區(qū)的發(fā)展，北京市已經(jīng)實施了三輪城南計劃。
2009年
北京市發(fā)布第一輪城南計劃（2010-2012年），針對南城區(qū)域，實施了一系列重大項目和支持政策，城南的發(fā)展由此提速。
2013年
第二輪城南行動計劃（2013-2015年）發(fā)布，此輪計劃更注重民生服務(wù)，強(qiáng)調(diào)了城市功能發(fā)展。
2018年
第三輪城南計劃（2018—2020年）啟動，此輪計劃意在把城南地區(qū)打造為首都功能轉(zhuǎn)移承接區(qū)、高質(zhì)量發(fā)展試驗區(qū)，成為首都發(fā)展新高地。
數(shù)據(jù)顯示，十年間，三輪城南行動計劃實施后，總投資額近10000億元、共計約600項重大項目得到了實施；城南地區(qū)生產(chǎn)總值由2296億元增長到5592億元，增長約1.4倍。
�。�2）臨空經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇
2019年9月，北京大興國際機(jī)場開始運營，機(jī)場總投資800億元，總占地65.3平方公里，成為世界上最大的機(jī)場。大興機(jī)場的落地，加快了大興區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按照規(guī)劃，大興國際機(jī)場2025年旅客吞吐量將超過7500萬人次，2040年將形成1.2億吞吐量。
2021年上半年，大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值875.3億元，同比猛增802%，已占全市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)41.7%，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)成為大興區(qū)另一大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
此外，2021年，大興國際氫能示范區(qū)北區(qū)5.4萬平方米全面建成投用，計劃于2022年建成3座加氫站；北京商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)基地成功落戶大興區(qū)，計劃2025年完成基地總體建設(shè)，將打造北京高端制造業(yè)標(biāo)桿園區(qū)、全國商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)特色示范基地。
顯然，大興區(qū)已然成功打造了臨空產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥健康、先進(jìn)制造三個千億級產(chǎn)業(yè)集群，成為大興區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的核心驅(qū)動力。
上德中心外景圖
02
產(chǎn)業(yè)升級帶動大興樓宇經(jīng)濟(jì)
產(chǎn)業(yè)升級離不開樓宇經(jīng)濟(jì)的配套協(xié)同，作為北京寫字樓價值洼地的大興區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。
近十年，隨著大興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人口持續(xù)流入。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，大興區(qū)目前常住人口為184.5萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，增加55.3萬人，增長42.8%，年均增長3.6%。在增加的55.3萬人中，外省市來京人口增加33.4萬，占比60%。
產(chǎn)業(yè)升級及新產(chǎn)業(yè)人口的流入帶來了產(chǎn)辦市場的新需求。
而與此同時，北京核心區(qū)域的商辦需求開始不斷外溢。2018年，北京市發(fā)布的《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2018年版）》明確指出，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)：東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建寫字樓等大型公建項目。
多重因素驅(qū)動下，大興區(qū)對寫字樓的需求快速提升，特別是對高端甲級寫字樓的需求。對大興區(qū)來說，建立總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，打造區(qū)域標(biāo)桿寫字樓，成為大興區(qū)融入北京市產(chǎn)業(yè)協(xié)同的基礎(chǔ)。
而于2021年底面市的上德中心，作為大興區(qū)域為數(shù)不多的5A甲級寫字樓，成功的抓住了這一商機(jī)。
上德中心項目總建筑面積約20萬平方米，由三棟共7萬平方米甲級寫字樓和5萬平方米商業(yè)組成。
表：上德中心項目信息
資料來源：睿和智庫
從區(qū)域上看，上德中心位于大興區(qū)國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地，距離地鐵4號線高米店南站1公里，緊鄰京開高速，30分鐘到達(dá)大興國際機(jī)場，20分鐘到達(dá)北京南站。
上德中心區(qū)位地圖
新媒體產(chǎn)業(yè)基地以新一代信息技術(shù)、科技服務(wù)業(yè)、數(shù)字創(chuàng)意與設(shè)計和新一代視聽產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容，規(guī)劃打造千億級新型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前核心區(qū)已入駐企業(yè)超過5000家，其中，上市企業(yè)及上市企業(yè)子公司25家，獨角獸企業(yè)2家，包括中國長城、星光視聽基地、世界五百強(qiáng)艾默生等行業(yè)頭部企業(yè)。
03
品質(zhì)寫字樓內(nèi)涵：綜合化、生態(tài)化、專業(yè)化、智能化
“以京雄產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展為龍頭，可吸引企業(yè)進(jìn)入京南發(fā)展，而上德中心則是目前京南新入市中品質(zhì)最高的項目�！�
隨著科技的不斷發(fā)展，企業(yè)的管理方式愈加靈活和人性化，Z世代成為企業(yè)的主力，無論是企業(yè)還是員工對辦公空間的要求變得愈加多元。
新一代的寫字樓需要更加趨于綜合化、生態(tài)化、專業(yè)化和智能化。
綜合化：體現(xiàn)在配套設(shè)施的完善上，在滿足企業(yè)日常經(jīng)營和員工的商務(wù)需求外，辦公空間還應(yīng)該滿足企業(yè)和員工的生活、休閑娛樂需求，在純辦公環(huán)境以外，配套一些生活服務(wù)功能，讓寫字樓更加綜合化。
生態(tài)化：在碳中和背景下，一方面寫字樓需要充分利用自然資源，包括綠化景觀、自然風(fēng)和陽光等，合理設(shè)計布局，讓辦公回歸自然；另一方面寫字樓需要努力探索節(jié)能降耗問題，降低人力、水電及維修材料消耗，減少整體運行成本，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀念。
專業(yè)化：隨著社會分工越來越細(xì)，企業(yè)對辦公服務(wù)的要求在不斷提升。在空間服務(wù)上，企業(yè)對開放式會議空間、場景體驗空間的需求增加；在增值服務(wù)上，企業(yè)希望寫字樓能夠搭建資源共享平臺，提供政府資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、金融資源、人力資源等。
智能化：信息網(wǎng)絡(luò)已滲透到方方面面，寫字樓需要進(jìn)行智能化升級，包括樓宇智能化、辦公自動化、通訊信息化、安保自動化、消防自動化等，通過先進(jìn)科技技術(shù)如5G、BIM和智能停車等技術(shù)，讓寫字樓成為一個信息化的主體。
作為大興區(qū)國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地的門戶形象，上德中心致力于成為大興區(qū)新一代寫字樓的標(biāo)桿項目。從整體規(guī)劃到公共空間、景觀環(huán)境、建筑形象的呈現(xiàn)，從云計算、互聯(lián)網(wǎng)等智能技術(shù)到專業(yè)化高效的運營服務(wù)團(tuán)隊，上德中心都在按最高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造。
在綜合化上，上德中心配套了5萬平方米商業(yè)，位于地下一層至地上三層。其中，地下一層設(shè)置了超市、酒吧、美食廣場，地上一、二層規(guī)劃精品零售、生活服務(wù)、新興文創(chuàng)等業(yè)態(tài)，三層為休閑娛樂和商務(wù)餐飲。2021年10月21日，上德中心招商發(fā)布會成功舉辦，四合院式餐廳花家怡園，“中國最美書店”鐘書閣、南城新能源汽車示范基地，以及格雷時尚集團(tuán)旗下主營品牌VICUTU威可多旗艦店等，都將作為主力店落地。
商場入口
藝術(shù)雕塑“予你新世界”
商業(yè)主中庭
真水幕簾
在生態(tài)化上，上德中心一方面努力打造花園辦公環(huán)境，與DLC地貌景觀設(shè)計合作，打造約23000平方米的沉浸式花園廣場；另一方面在綠色生態(tài)、健康環(huán)保上，嚴(yán)格按照LEED認(rèn)證，在室內(nèi)空氣質(zhì)量、水資源利用與建筑節(jié)能等方面加大投入。
上德中心外景圖
在專業(yè)化上，上德中心積極對接政府資源，入駐企業(yè)可享受中關(guān)村、大興區(qū)、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地三重政策。
在智能化上，上德中心打造智慧商務(wù)，樓宇內(nèi)的數(shù)據(jù)主干傳輸采用24芯、48芯、96芯光纜敷設(shè)，自控系統(tǒng)采用美國江森（JOHNSON CONTROLS）BAS系統(tǒng)，同時，大廈具備完善的語音、數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)，可視客戶需要提供相應(yīng)帶寬，實現(xiàn)遠(yuǎn)程會議和異地圖像傳輸。
上德中心內(nèi)景圖
此外，上德中心希望強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)聚集能力，其中時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已初見雛形。按計劃，上德中心未來將引入北京服裝學(xué)院、清華美術(shù)學(xué)院教學(xué)實習(xí)及科研基地，對接歐洲設(shè)計學(xué)院成立頂級服裝學(xué)院并進(jìn)駐上德，使項目成為產(chǎn)、學(xué)、研、銷一體化的時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)旗艦項目。
高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難表示，以京雄產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展為龍頭，可吸引企業(yè)進(jìn)入京南發(fā)展，而上德中心則是目前京南新入市中品質(zhì)最高的項目。
04
上德中心的實業(yè)思維
對于城市來說，寫字樓是發(fā)展進(jìn)程中的見證者。對于企業(yè)來說，寫字樓承載著企業(yè)形象，衡量著企業(yè)的實力與目標(biāo)。
作為首批入駐上德中心的企業(yè)，格美安是立足于數(shù)據(jù)安全、文件安全、IT安全運維等領(lǐng)域技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)/實施/銷售/服務(wù)的高新技術(shù)企業(yè)。格美安表示，之所以選擇上德中心，一是看重了大興區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢；二是看重上德中心的項目品質(zhì)，寫字樓作為企業(yè)形象的代表，考量標(biāo)準(zhǔn)越來越高，不僅要體現(xiàn)在硬件上，還要體現(xiàn)在軟件服務(wù)上。
把商業(yè)辦公客群服務(wù)好，永遠(yuǎn)是商辦產(chǎn)品的首要任務(wù)，“我們做產(chǎn)品，是基于實體企業(yè)的角度去做的，一是產(chǎn)品是我們自己的，從開始就是從企業(yè)自有的辦公樓出發(fā)，思考產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、裝修、服務(wù)；二是我們的運營團(tuán)隊大體都有實體企業(yè)的工作經(jīng)歷，骨子里是實體企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的基因”，上德中心項目負(fù)責(zé)人在詮釋寫字樓運營時表示。
上德中心外景圖
不同于大多數(shù)開發(fā)商背景的寫字樓項目，上德中心為實體企業(yè)的自持型項目，由男裝版型智領(lǐng)者VICUTU（威可多）所屬的北京格雷時尚科技有限公司（簡稱“格雷時尚”）傾力打造。
格雷時尚于1994年成立，至今已27年，作為中國男裝杰出集團(tuán)之一，已締造出三大主營品牌：威可多VICUTU、格羅尼雅GORNIA、微高VGO，分別專注于中高端商務(wù)和休閑人群。
從2000年進(jìn)入大興，到2015年將工廠騰退到衡水，再到如今的上德中心入市，產(chǎn)業(yè)在升級迭代，匠人精神在留存滲透�？梢哉f，格雷時尚的發(fā)展史就是大興發(fā)展的縮影。
可以預(yù)計，上德中心運用本地積淀和產(chǎn)業(yè)蓄能，將為科技、金融、時尚、文創(chuàng)等各類總部型企業(yè)、高端企業(yè)、規(guī)模企業(yè)鋪下發(fā)展基石，勢必將成為大興區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的新一代見證者。
