3月23日下午，綠城中國控股有限公司舉行2021年線上業(yè)績會。綠城中國主席張亞東在會上表示，經過去年一年的調整，行業(yè)政策底部已見，市場底部還未見。經過2015-2018年三年康復期，2019-2021年三年健身期，2022年-2025年，對于綠城中國來處于起跑期。在去年超額完成年度目標的基礎上，綠城中國今年的合同銷售目標定為3300億元，同比增長約6%。
此前的3月22日，綠城中國發(fā)布截至2021年12月31日止年度業(yè)績。2021年度，綠城中國收入1002.40億元，較2020年的657.83億元增加344.57億元，上升52.4%；凈利潤76.87億元，較2020年的57.63億元增長33.4%。2021年度，綠城中國股東應占利潤44.69億元，較2020年的37.96億元增長17.7%。
若扣除匯兌損益、收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的稅后凈影響、若干資產的公平值調整的稅后凈影響，綠城中國股東應占核心利潤為57.65億元，較2020年的39.93億元增加17.72億元，上升44.4%。綠城中國董事會建議宣派截至2021年12月31日止年度的末期股息每股0.46元(2020年:每股0.35元)。
去年一二線城市的新增貨值占比達78%
在綠城中國1002.4億元的收入結構中，物業(yè)銷售收入占比89.5%，設計及裝修收入占比3.9%，項目管理收入占比2.0%，持有物業(yè)運營收入等占比4.6%；同比增長52.4%的主要原因是物業(yè)銷售收入增加。
2021年，綠城集團(包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司)累計取得總合同銷售面積約1557萬平方米，總合同銷售金額3509億元，同比增長21%，全年目標達成率113%。其中，綠城集團自投項目累計取得合同銷售面積約938萬平方米，合同銷售金額約2666億元，同比增長24%；歸屬于綠城集團的權益金額約1452億元，同比增長22%；自投項目銷售均價約每平方米28416元。此外，綠城集團以“綠城”品牌銷售的代建管理項目(非自投項目，簡稱“代建項目”)，于2021年度累計取得合同銷售面積約619萬平方米，合同銷售金額約843億元。
2021年，綠城中國自投項目來自一二線城市的銷售額貢獻占比達80%。區(qū)域分布方面，長三角區(qū)域占比66%、環(huán)渤海區(qū)域占比18%、成渝區(qū)域占比4%、大灣區(qū)及長江中游區(qū)域分別占3%，其他占6%。
于2021年12月31日，綠城集團共有土地儲備項目256個(包括在建及待建)，總建筑面積約5881萬平方米，其中權益總建筑面積約為3267萬平方米；總可售面積約為3980萬平方米，權益可售面積約為2199萬平方米；平均樓面地價每平方米約7182元。綠城集團一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達74%。該集團累計已售未結轉的金額約為3308億元(權益金額1777億元)，較2020年末增加776億元。
根據業(yè)績報，2021年年內，綠城集團在42座城市新增項目101個，總建筑面積約1751萬平方米，預計新增貨值3137億元。其中歸屬于綠城集團權益貨值約1834億元。該集團承擔成本約938億元；新增土儲平均樓面價約每平方米9080元。新增貨值當中21%實現當年貨值轉化。一二線城市的新增貨值占比達78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等重點城市。從區(qū)域分布看，長三角作為戰(zhàn)略深耕地，新增貨值占比52%，有助于鞏固綠城中國在長三角區(qū)域的市場份額與行業(yè)地位。
“下半年市場逐步復蘇趨穩(wěn)”
今年，綠城集團的合同銷售目標定為3300億元，新增投資貨值權益比要達到2500億元-3000億元，同時新開工計劃達到1450萬平米，當年竣工計劃達到1347萬平米。
此外，今年前2個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約129萬平方米，總合同銷售金額約274億元。以此計算，綠城集團已完成年度目標的8.3%。
業(yè)績報顯示，2022年，綠城集團預計整體可售貨源約2034萬平方米，整體可售金額約為4442億元。其中，自投項目可售貨源約1354萬平方米，可售金額約3452億元。該集團預計全年新開工項目/分期總建面約1450萬平方米；竣工項目/分期總建面約1347萬平方米，同比提升43.9%。
區(qū)域布局上，綠城以長三角、京津冀和大灣區(qū)三大城市群為主，資源聚焦在一二線城市。管理層在業(yè)績會上透露，去年底在杭州第三批次拍地和今年2月份北京第一批次供地，綠城中國一共獲取7個項目，預計新增貨值300億元，平均利潤率在9%以上，絕大部分貨值可以在今年全部轉化。另外，2022年至今補充了其它地區(qū)約360億元的貨值土地。
綠城中國管理層判斷，2022年上半年應該是一個筑底盤整的情況，今年下半年市場逐步會復蘇趨穩(wěn)。
原因是有三：第一，政策轉變有利于房地產市場的恢復，鑒于目前的國際形勢和宏觀經濟增長需求，重提了房地產穩(wěn)定器的作用，政策面的寬松基調逐步形成。支持性的調控政策從供給端轉向了需求端，同時適度放松限購，調整了公積金政策，增加了購房補貼，以及放松落戶門檻等。截至2月底，有超過40個城市出臺房地產相關調控政策，預計未來各地將繼續(xù)加大因城施策力度。
第二，市場需求出現了復蘇信號，核心一二線城市新房的來訪量已經恢復到去年12月底雙周的平均水平。二手房市場，從去年10月份以來成交量連續(xù)兩個月成交提升，近期二手房的帶看量超過去年40%以上，市場已經出現回暖跡象�？紤]到政策顯效會有一定滯后性，預計二季度會有比較好的表現。
第三是周期性判斷，一般今年房地產行業(yè)下行期會經歷政策見底、市場見底、客戶信心見底三個階段。從周期判斷今年半年度后市場會大概率復蘇并趨于穩(wěn)定。
融資來源及流動性方面，于2021年12月31日，綠地集團有銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)714.96億元，其中銷售監(jiān)管資金109.51億元，總借貸1274.59億元，凈負債(總借貸減去銀行存款及現金)559.63億元。凈資產負債率(凈負債/權益總額)為52.0%，與2020年12月31日的63.8%相比下降11.8個百分點。一年內到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，銀行存款及現金的期末余額為一年內到期借貸余額的2.2倍，現金流較為充裕。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
