多因素影響下，大灣區(qū)甲級寫字樓租金及價格指數環(huán)比齊降
2021年下半年，盡管大灣區(qū)經濟持續(xù)復蘇，但受奧密克戎席卷全球、市場供過于求持續(xù)、部分大型開發(fā)商面臨一定資金壓力的共同影響，大灣區(qū)甲級寫字樓租金和價格指數分別環(huán)比下降1.9%和1.6%。
期內，得益于租賃市場的強勢反彈，深圳是大灣區(qū)唯一錄得租金指數正增長的城市，指數環(huán)比增長0.6%，至139.3；而廣州寫字樓業(yè)主則愿繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以保持市場競爭力，其租金指數因此環(huán)比下降1.2%，至142.9。香港寫字樓市場則受股市波動、本地第五波疫情持續(xù)、內地企業(yè)在港租賃需求放緩等影響持續(xù)承壓，租金指數錄得區(qū)域最大跌幅，環(huán)比下降6.2%，至134.7。同期，其余七個節(jié)點城市租金指數也受需求增長有限、供過于求等影響而環(huán)比下降0.3%至2.1%。
市場情緒改善及租賃市場需求反彈推動廣州、珠海價格指數上升，本期分別環(huán)比上升0.4%和0.2%，至127.9和105.0。東莞寫字樓銷售市場相對穩(wěn)定，價格指數保持不變。而供過于求對機構投資者情緒的影響，疊加部分開發(fā)商及業(yè)主面臨的債務及資金問題則導致深圳價格指數錄得區(qū)域最顯著降幅，環(huán)比下降6.5%，至168.0。同期，其它城市價格指數環(huán)比下降0.2%至2.6%。
盡管區(qū)域整體租賃需求復蘇，但部分城市仍面臨供過于求問題
本期，大灣區(qū)共迎137.5萬平方米新增供應入市，區(qū)域總存量上升至3,180.1萬平方米。期內，寫字樓市場租賃需求持續(xù)復蘇，區(qū)域半年度凈吸納量環(huán)比增長15.9%，至114.8萬平方米。區(qū)域年度凈吸納量亦隨之上升至213.8萬平方米，較去年增長2.5倍、較疫情前增長47.5%。盡管如此，部分二、三線城市需求增長仍相對有限，疊加期內有大量新增供應入市，上述市場供過于求狀況持續(xù)，區(qū)域平均空置率亦受此影響環(huán)比上升0.1個百分點、同比上升0.5個百分點，至21.3%。
租戶方市場令業(yè)主降租，六城總租用成本因此下降
雖然多數城市需求有所增長，但供過于求難免為市場去化帶來壓力。下半年，各城市仍呈租戶方市場特征，眾業(yè)主因此更傾向于降租或提供更長的免租期來吸引或挽留優(yōu)質租戶。在此影響下，大灣區(qū)有六城總租用成本繼續(xù)下降。其中，香港環(huán)比降幅最大，為6.1%。同期，深圳、東莞、江門、肇慶總租用成本則受租金上漲、優(yōu)質新增供應入市、物業(yè)管理費上升等因素影響而有所上升。
展望未來，大灣區(qū)經濟預計保持積極增長，新經濟有望繼續(xù)蓬勃發(fā)展，這將共同為區(qū)域寫字樓市場注入更多增長動能。然而，鑒于部分城市或迎來供應高峰，提供租金優(yōu)惠仍將是業(yè)主應對市場競爭的主要策略，租金指數預計繼續(xù)下降。此外，許多開發(fā)商及業(yè)主依舊面臨資金壓力，全球經濟和營商環(huán)境仍復雜嚴峻，寫字樓銷售市場仍需直面挑戰(zhàn)，價格指數或再度下降。
來源：第一太平戴維斯
