4月21日，惠譽發(fā)布報告表示，政策的決定性變化應該會改善一級住房市場的情緒，但2022年的銷售額仍將下降25%至30%。
報告稱，2022年第一季度，中國最大型開發(fā)商的新房銷售量大幅下降，許多開發(fā)商的銷售額同比下降30%至45%。大多數(shù)陷入財務困境的開發(fā)商出現(xiàn)了高達50%或以上的跌幅。由于房價可能進一步下跌，以及陷入財務困境的開發(fā)商可能無法完成未完成項目的風險，令買家望而卻步。
惠譽對2022年銷售額的下降預測比之前在2021年12月做出的10%至15%的下降預測更為陡峭。該預測接近了惠譽在2021年12月分析該行業(yè)潛在流動性壓力時假設的30%的降幅。
盡管如此，惠譽認為，隨著未來幾個月住房銷售下滑放緩，2022年第一季度很可能標志著觸底。政策提供了更明確的支持，一些地方放寬了購房限制和最低首付要求。自2021年10月以來，銀行也加快了抵押貸款的審批。
雖然政府鼓勵在岸金融機構向房地產(chǎn)開發(fā)商提供借款，但惠譽預計今年大多數(shù)開發(fā)商進入資本市場的機會有限，它們將繼續(xù)依賴內(nèi)部現(xiàn)金來滿足2022年下半年資本市場到期債務的還款需求。實力較強的開發(fā)商可能仍能在離岸資本市場籌資，其中一些有第三方的信用增強。
惠譽認為，資金的缺乏將抑制財務困難的開發(fā)商加快土地收購和項目推出的能力。這意味著銷售可能不會出現(xiàn)快速、急劇的復蘇。然而，2022年的低銷售基數(shù)以及2022年下半年的強勁勢頭，應足以讓市場在2023年恢復溫和的正增長。
惠譽認為，近期房地產(chǎn)市場的緊張狀況將導致中期的結構性變化�；葑u預計，在當前情況下，國企開發(fā)商和財務狀況良好、仍有能力獲得融資的民企開發(fā)商，將從財務狀況較差的開發(fā)商中獲得更大的市場份額。后者自2021年下半年以來沒有收購土地儲備。
惠譽預計，開發(fā)商的融資成本仍將相對較高，這可能會促使民企企業(yè)采用更多的“輕資產(chǎn)”開發(fā)模式。那些能夠持續(xù)改善財務透明度的公司應該會發(fā)現(xiàn)更容易獲得融資和購房者的信任。然而，惠譽認為開發(fā)商的整體利潤率仍將保持疲弱。
2022年銷售量的急劇下降將使市場更接近長期需求趨勢——惠譽認為2020年和2021年的每年約15億至16億平方米的銷售量是不可持續(xù)的。與此同時，惠譽預計開發(fā)商在中期內(nèi)對土地儲備的收購將變得更加保守和有選擇性，這將有助于開發(fā)商為去杠桿化。
惠譽認為，目前的市場低迷不會遏制長期的住房需求，這將繼續(xù)受到城市化的推動。隨著新的融資和開發(fā)模式的出現(xiàn)，惠譽預計經(jīng)濟適用房將成為市場中越來越重要的一部分。然而，在共同富裕的背景下，私人住房仍將發(fā)揮一定的作用。
來源：觀點網(wǎng)
編輯：wangdc
