在4月行將結(jié)束之際，A股上市房企開始陸續(xù)發(fā)布2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)。而審計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在行業(yè)良性循環(huán)恢復(fù)之前，企業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)。
4月27日晚間，招商蛇口發(fā)布的一季度報(bào)告顯示，期內(nèi)公司累計(jì)錄得營(yíng)業(yè)收入188.01億元，同比增長(zhǎng)48.36%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4.44億元，同比下降33.72%。
據(jù)招商蛇口解釋，期內(nèi)增收不增利主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加。但受市場(chǎng)下行影響，該業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。
而這一說法，與2021年年報(bào)的表述近乎一致。
在3月下旬的全年業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆曾表示，2017年、2018年公司拿地成本相對(duì)高，隨著近年陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率出現(xiàn)下降。至于后續(xù)毛利率水平，由于2019年以后尤其是2020年、2021年拿地會(huì)在今年及以后進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)毛利率水平會(huì)有所提升。
公告并未披露分行業(yè)營(yíng)收數(shù)據(jù)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體測(cè)算，一季度招商蛇口綜合毛利率約為21.95%，同比下降4.35個(gè)點(diǎn)。去年全年，該公司稅前毛利率仍為25.47%。
除了房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率因素，一季度權(quán)益法投資收益及長(zhǎng)期股權(quán)處置收益同比減少，也是導(dǎo)致招商蛇口增收不增利的原因。但從財(cái)報(bào)觀察，期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)僅有2.75億元，同比減少56.73%，這反映了房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率受市場(chǎng)影響之深。
實(shí)際上，近期發(fā)布一季報(bào)A股房企中，包括美好置業(yè)、豫園股份、信達(dá)地產(chǎn)、世榮兆業(yè)、招商蛇口等都出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象；珠江股份、福星股份、粵海置地、華僑城等營(yíng)收、利潤(rùn)齊降；只有少數(shù)房企如金融街兩項(xiàng)指標(biāo)仍維持增長(zhǎng)，行業(yè)盈利水平普遍下跌已成為共識(shí)。
以另一家央企華僑城為例，于4月26日發(fā)布的一季報(bào)顯示，期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入下降12.56%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下降80.44%，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)則由盈轉(zhuǎn)虧，降幅107.41%。
對(duì)此，一位房企人士向觀點(diǎn)新媒體表示，總的來說行業(yè)還是受疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響比較大。
房地產(chǎn)銷售層面，今年1-3月招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積201.84萬平方米，簽約銷售金額473.42億元，同比分別下降35.78%、34.54%；3月內(nèi)公司銷售金額221.31億元，同比下降27.40%。
按全年銷售目標(biāo)3300億元計(jì)算，一季度招商蛇口僅完成14.35%。此前該公司對(duì)投資者坦承，1-2月份市場(chǎng)確實(shí)還比較低迷。
同時(shí)根據(jù)貨值鋪排，招商蛇口今年預(yù)計(jì)的6200億元貨值中，一季度僅占21%；二三季度將是重要節(jié)點(diǎn)，貨值分別占比34%、27%，銷售量有望逐步提升。
一季度報(bào)告亦顯示，截至期末，招商蛇口經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-33.20億元，上年同期則為-133.05億元。公司解釋，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流有所改善，主要系房地產(chǎn)項(xiàng)目購地及基建支出減少額超過銷售回款減少額。
