房地產(chǎn)市場(chǎng)已然進(jìn)入下半場(chǎng)，這是一個(gè)增量見(jiàn)頂，存量待挖掘的時(shí)代。
佳兆業(yè)城市更新研究院發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》指出，如今中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過(guò)300萬(wàn)億元，增量市場(chǎng)每年遞增16萬(wàn)億元左右，按現(xiàn)有每年2%的轉(zhuǎn)換率計(jì)算，城市更新已是6萬(wàn)億元的嶄新市場(chǎng)。未來(lái)隨著總市值的不斷增加及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，毫無(wú)疑問(wèn)，這將是一個(gè)新的十萬(wàn)億元水平的黃金賽道。
在巨大的行業(yè)發(fā)展前景下，房企紛紛下場(chǎng)搶奪城市更新“蛋糕”，試圖在這個(gè)領(lǐng)域找到自己的位置。然而，不可忽視的是，城市更新不同于一般的土地出讓，項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、復(fù)雜度高，不可控因素較多，難度極大。
6月20日，在由南方出版?zhèn)髅焦煞萦邢薰局鬓k，時(shí)代傳媒、時(shí)代周報(bào)、時(shí)代財(cái)經(jīng)等承辦的“遇見(jiàn)2020·時(shí)代論壇”上，佳兆業(yè)集團(tuán)城市更新研究院業(yè)務(wù)總監(jiān)戴哲分享了關(guān)于城市更新未來(lái)的市場(chǎng)格局及發(fā)展趨勢(shì)的思考。
2019年8月28日，廣東省政府出臺(tái)最新的粵府71號(hào)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，全面推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化“三舊”改造市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，明確廣東省內(nèi)城市更新政策大基調(diào)，整個(gè)大灣區(qū)開(kāi)始走向大同時(shí)代。
戴哲認(rèn)為，如今舊改政策正在從“百花爭(zhēng)艷”到“逐漸趨同”，各地對(duì)舊改中的做法漸漸形成共識(shí)，規(guī)則越來(lái)越明確，操作也越來(lái)越規(guī)范。
在這樣的背景之下，灣區(qū)協(xié)同的發(fā)展格局勢(shì)在必行，未來(lái)將形成廣佛-莞深的大都市結(jié)構(gòu)。除各城原有核心城區(qū)以外，廣佛-莞深外圍連綿帶如南沙、濱海灣新區(qū)、大空港及前海等地，或?qū)⑹俏磥?lái)5到10年城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)。“東莞水鄉(xiāng)、濱海灣及周邊，可能成為大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的最后一塊拼圖。”
匹配重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)及高密度區(qū)位，加持項(xiàng)目向高增值空間轉(zhuǎn)化將是城市更新未來(lái)發(fā)展的另一個(gè)趨勢(shì)，戴哲指出，已批更新計(jì)劃和城市軌道交通站點(diǎn)分布有較大關(guān)聯(lián)，TOD模式將引領(lǐng)城市更新市場(chǎng)新方向。
佳兆業(yè)城市研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以深圳為例，截至2019年底已批更新計(jì)劃中40.9%位于軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)，其中2019年軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的更新項(xiàng)目達(dá)到44.8%。2019年新增計(jì)劃基本位于人口密度較高的地區(qū)，這些區(qū)域的基準(zhǔn)容積率較高，高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)也是未來(lái)城市更新發(fā)展的趨勢(shì)。
根據(jù)全國(guó)16個(gè)城市公布的軌道建設(shè)計(jì)劃，佳兆業(yè)城市研究院估算，在未來(lái)5年內(nèi)，4000多個(gè)TOD站點(diǎn)會(huì)帶來(lái)近7000萬(wàn)平方米城市更新的空間，TOD將是下一個(gè)萬(wàn)億元規(guī)模的大市場(chǎng)。
在歷經(jīng)多年發(fā)展之后，中國(guó)城市化進(jìn)程已從“粗放式發(fā)展”進(jìn)入“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”，城市更新領(lǐng)域也開(kāi)始走向下一個(gè)世代，政府不再滿足于簡(jiǎn)單的拆除重建，而是向運(yùn)營(yíng)主體提出更多需求，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸成為最受關(guān)注的話題。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前明確出臺(tái)新型產(chǎn)業(yè)用地政策的城市已經(jīng)達(dá)到22個(gè)，大部分是在2018年、2019年兩年內(nèi)發(fā)布。從政策走勢(shì)上來(lái)看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套將是未來(lái)城市更新發(fā)展的趨勢(shì)，城市更新核心問(wèn)題已經(jīng)變成如何導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。
在這樣的背景下，打破純粹的商住類城市更新，擁有產(chǎn)城融合、工改工等標(biāo)桿項(xiàng)目品牌建設(shè)和復(fù)制輸出的能力，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資等資源整合力將成為房企的核心能力。
此外，對(duì)于動(dòng)輒八九年的城市更新項(xiàng)目而言，現(xiàn)金流和金融能力非常重要。伴隨著越來(lái)越多的資本方開(kāi)始對(duì)城市更新領(lǐng)域虎視眈眈，戴哲認(rèn)為，與金融機(jī)構(gòu)打交道，借助資本的力量發(fā)展成為關(guān)鍵。
“佳兆業(yè)內(nèi)部有句話叫‘八年抗戰(zhàn)’，要穿越這個(gè)長(zhǎng)周期一定要有決心。首先要明確做城市更新是來(lái)投資的、不是來(lái)投機(jī)的；第二團(tuán)隊(duì)要配備齊全；第三要做好前置準(zhǔn)備；第四要做好資金引入，保證好糧草去做后期的轉(zhuǎn)化。”
戴哲還指出，通過(guò)基金發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，作為基金管理方以小投入撬動(dòng)大資本，從原先獲取住宅開(kāi)發(fā)收益升級(jí)轉(zhuǎn)型為獲取管理費(fèi)用和超額利潤(rùn)分成收益，將是城市更新發(fā)展未來(lái)的新趨勢(shì)。
來(lái) 源： 時(shí)代財(cái)經(jīng)
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