近期，有關(guān)城市更新的政策利好不斷。7月21日，深圳市發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》（下稱《城市更新條例》），首次針對城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。7月20日，國務(wù)院發(fā)文強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。
近年來，隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，部分一線及熱點二線城市土地供應(yīng)日漸稀少，城市發(fā)展邁入存量時代，城市更新為房企發(fā)展帶來了新的業(yè)績增長點。房企也是不斷開發(fā)城市更新項目。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前百強(qiáng)上市房企涉足城市更新的比例達(dá)到47%，TOP50房企參與度更高。
城市更新又迎來政策利好
深圳市發(fā)布的《城市更新條例》要求，城市更新實施時應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑的保護(hù)與活化利用，繼承和弘揚優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)，促進(jìn)城市建設(shè)與社會文化的協(xié)調(diào)發(fā)展。涉及文物保護(hù)管理的，依照文物保護(hù)法律、法規(guī)執(zhí)行。并規(guī)定，城市更新單元內(nèi)用地為單一地塊的，全體共同共有人或者占產(chǎn)權(quán)份額2/3以上的按份共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的物業(yè)權(quán)利人同意進(jìn)行城市更新，其中，舊住宅區(qū)所在地塊，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意進(jìn)行城市更新，自發(fā)布征集意愿公告之日起12個月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的，3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計劃。同時，明確了舊住宅區(qū)搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
而國務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)和支持政策�？茖W(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃。養(yǎng)老、衛(wèi)生、托育等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計劃，以及專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計劃，應(yīng)主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、計劃有效對接，同步推進(jìn)實施。
《意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機(jī)制。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助。支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)�；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務(wù)。商業(yè)銀行依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會力量，投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運營。落實稅費減免政策。
《意見》要求，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)
改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，積極推行網(wǎng)上審批，提高項目審批效率。完善適應(yīng)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)體系。推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。加強(qiáng)既有用地集約混合利用。
不少房企涉足城市更新
住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國共有老舊小區(qū)約17萬個，涉及居民超過4200萬戶、建筑面積約為40億平方米，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，初步估算更新改造投資額將高達(dá)4萬億元。
隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，近年來，部分一線及熱點二線城市土地供應(yīng)日漸稀少，城市發(fā)展邁入存量時代，城市更新為房企發(fā)展帶來了新的業(yè)績增長點。而房企也是不斷開發(fā)城市更新項目。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前百強(qiáng)上市房企涉足城市更新的比例達(dá)到47%，TOP50房企參與度更高，達(dá)到了61%。
城市更新成為房企尋找業(yè)績增長點的新賽道。其中，百強(qiáng)上市房企中，多達(dá)27家房企的城市更新業(yè)務(wù)涉及廣東省，熱點城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭之地。整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進(jìn)入門檻，本土房企無論是在規(guī)模還是經(jīng)驗方面均具備明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。如恒大、佳兆業(yè)、富力和時代4家房企均發(fā)家于廣東，在大本營潛在土儲建筑面積均超過3000萬平方米。
以典型房企佳兆業(yè)為例，佳兆業(yè)的城市更新業(yè)務(wù)最早起步于1999年，于當(dāng)年拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓項目——“桂芳園”，奠定了其后續(xù)城市更新項目開發(fā)的基礎(chǔ)。經(jīng)過20余年發(fā)展，佳兆業(yè)成立城市更新集團(tuán)，擁有城市更新專業(yè)技能的員工超過700人，業(yè)務(wù)涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造。截至2019年底，佳兆業(yè)未納入土儲城市更新項目占地面積約4000萬平方米，共計147個項目，廣州、深圳、中山三城“三舊”改造項目占地面積占比分別為36.4%、26.6%、21.6%，合計超八成，是佳兆業(yè)城市更新的絕對重心。
百強(qiáng)房企布局規(guī)模差距大
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，由于房企布局城市更新的時間、資金投入和運營經(jīng)驗等不同，直接導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模差距較大。規(guī)模較大的房企已布局100多個項目，總建面逾7000萬平方米；規(guī)模最小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬平方米。
如果以城市更新潛在建筑總建面作為指標(biāo)，來衡量企業(yè)參與度，將房企分為三個梯隊，那么，第一梯隊房企參與城市更新部分的建面大于4000萬平方米，包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代5家房企，恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超過7000萬平方米的舊改建面。第二梯隊房企城市更新建面段為600萬~3000萬平方米，規(guī)模上看與第一梯隊出現(xiàn)明顯斷層。該梯隊的房企主要包括資金實力強(qiáng)大和操盤運營能力兼?zhèn)涞膰螅?jīng)驗豐富的區(qū)域民企也分得一杯羹。第三梯隊房企參與城市更新的建面小于600萬平方米，大部分房企位于該梯隊，城市更新并非其主要業(yè)務(wù)，但仍把該業(yè)務(wù)作為一種有效的拿地方式，涉及到的地域除大灣區(qū)城市外，也包括濟(jì)南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，目前房地產(chǎn)市場上土地供應(yīng)比較充足的是三四線城市，而房地產(chǎn)市場比較看好的卻是一二線城市。
但一二線城市，特別是一線城市，已經(jīng)過了土地供應(yīng)的高峰，城市建設(shè)逐步進(jìn)入存量時代。為此，多數(shù)一線城市和部分二線城市已全面展開了舊城改造，也就是現(xiàn)在所謂的城市更新。為了拓寬自己在一二線城市的業(yè)務(wù)比例，許多房企就開始了積極參加一二線城市的城市更新。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過對老舊城區(qū)的整治改造和再開發(fā)，有效補(bǔ)充核心城市土儲。易居企業(yè)(中國)集團(tuán)有限公司CEO丁祖昱認(rèn)為，相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價獲取土地儲備，意味著企業(yè)能保證更高的利潤率。而城市更新改造的對象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項目位于城市核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預(yù)期。
參與舊改需考量資金壓力
存量時代下，城市更新無疑將成為中國經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極。
鑒于城市舊改開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問題，市場存在很多不確定性，若房企未充分考慮匆匆入場，往往會落得被迫中途退場的下場。因此，丁祖昱表示，房企在參與城市更新的過程中，需要考慮多方面因素。首先，要有雄厚的資金實力。這除了體現(xiàn)在房企目前財務(wù)穩(wěn)健、資金周轉(zhuǎn)無壓力上，還要保障融資渠道的多元和通暢，以對抗長周期和高投入帶來的資金壓力。其次，要清楚模式的復(fù)雜性。不同于以往房企對住宅項目從拿地、開發(fā)、銷售到結(jié)算交付的簡單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運營等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，需要對全盤全周期有全面的把控能力。其三，需要有專業(yè)的團(tuán)隊運作。靈活處理應(yīng)對與政府、拆遷業(yè)主、市民等多方面的利益關(guān)系。總之，參與城市更新對資本與運營等綜合實力均有所考量，若承擔(dān)風(fēng)險能力小，也可考慮以與其他房企合作的形式進(jìn)入賽道，既能疏解資金的高風(fēng)險、降低參與門檻，也能分享城市更新項目帶來的高利潤。
來源:信息時報
編 輯：liuy
