在深圳鹽田，與中英街僅有一河之隔的橋東老居住區(qū)，曾是全深圳最繁華的地方之一。“1988年，我們搬到橋東這個(gè)小區(qū)，當(dāng)時(shí)是鹽田區(qū)最好的地方，這里臨近中英街，大家都特別愿意來(lái)這里。”住在橋東老住宅區(qū)的劉女士回憶道。
但伴隨著香港的回歸以及深圳特區(qū)的飛速發(fā)展，昔日的“購(gòu)物狂潮”已成為歷史記憶的一部分。一河之隔，曾經(jīng)繁華涌動(dòng)的橋東老居住區(qū)也因?yàn)闊o(wú)情的歲月，變得陳舊老化，不再適合居住。
這是一個(gè)在上世紀(jì)80年代建造的小區(qū)，由于海風(fēng)長(zhǎng)期侵蝕，很多地方都出現(xiàn)了墻體脫落現(xiàn)象，有的地方甚至連混凝土里的鋼筋都清晰可見。居住在其中不說(shuō)舒適，連基本的安全都已經(jīng)無(wú)法保證，升級(jí)改造勢(shì)在必行。
2010年，橋東片區(qū)更新項(xiàng)目被納入《2010年深圳市第一批城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》中，成為深圳首批列入拆除重建類的8大舊住宅小區(qū)之一。由于涉及到的利益方眾多，訴求各異，老舊住宅小區(qū)的拆除重建注定是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。
但橋東老居住區(qū)卻著實(shí)創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。2016年，卓越城市更新集團(tuán)開始介入橋東老居住區(qū)改造項(xiàng)目，在政策的正確指引、政府高效流程處理以及廣大業(yè)主的大力配合與支持下，項(xiàng)目在兩年時(shí)間內(nèi)完成簽約拆遷工作，并簽訂土地使用合同，創(chuàng)下深圳強(qiáng)區(qū)放權(quán)以來(lái)實(shí)施主體確認(rèn)和土地使用合同簽訂的全市最快速度。卓越城市更新集團(tuán)總經(jīng)理萬(wàn)偉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，橋東項(xiàng)目是他城市更新從業(yè)經(jīng)歷中，印象最深刻的一個(gè)，“它是政府、企業(yè)、業(yè)主三方完美合力的結(jié)果，也是值得全行業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿”。
目前，這個(gè)項(xiàng)目已動(dòng)工建設(shè)并即將入市。未來(lái)，這里將從搖搖欲墜的危樓升級(jí)為現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，成為一個(gè)集居住、休閑、商業(yè)、教育等配套于一體的綜合性區(qū)域中心。
改變城市面貌，提升城市功能正是城市更新的意義及使命。如今，深圳特區(qū)迎來(lái)了發(fā)展的第四十年，它面臨著雙區(qū)疊加的全新使命，而城市更新正像一雙“魔術(shù)之手”雕刻著這座城市新的輪廓。作為這個(gè)領(lǐng)域之中市場(chǎng)化主體的重要代表，卓越在與特區(qū)共成長(zhǎng)的同時(shí)，也在塑造和賦能城市發(fā)展的下一個(gè)四十年。
為深圳“二次騰飛”做好準(zhǔn)備
40年來(lái)，深圳在不到2000平方公里的土地上，創(chuàng)造了現(xiàn)代城市建設(shè)與發(fā)展的奇跡，但也比其他城市更早遇到了土地資源約束的問題。長(zhǎng)期高強(qiáng)度的土地開發(fā)和利用，讓深圳可供建設(shè)的新增土地所剩無(wú)幾，空間資源緊缺成為制約城市進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。
在這樣的背景下，城市更新成為盤活深圳土地、提升土地價(jià)值、改善人居環(huán)境的重要途徑。2004年，深圳出臺(tái)城中村改造相關(guān)政策，開啟了深圳城市更新艱難探索的腳步。三年后，舊工業(yè)區(qū)的改造政策也陸續(xù)出臺(tái)。
但在當(dāng)時(shí)，城中村和舊工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目并不存在“實(shí)施主體”的稱謂，改造單位的選擇也是通過(guò)傳統(tǒng)的招標(biāo)或掛牌，影響有限�！斑@個(gè)時(shí)期的嘗試都只是局部的一個(gè)參與者。”萬(wàn)偉說(shuō)，直到2009年12月1日，深圳頒布了《深圳市城市更新辦法》才正式開啟了深圳的城市更新時(shí)代。
“從在深圳發(fā)展的歷程來(lái)看，近10年來(lái)城市更新才真正走上并參與了深圳城市發(fā)展的舞臺(tái)。”卓越對(duì)于城市更新的探索，與深圳幾乎同步。早在2000年，卓越集團(tuán)就開始涉足舊改領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的打磨，2011年,其第一個(gè)城市更新作品——卓越世紀(jì)中心竣工面市。
這是位于深圳福田區(qū)CBD的一片黃金土地，原本是皇崗村留用地，村民將其建為兩層樓高的家私城自主運(yùn)營(yíng)。但家私城的建筑形態(tài)以及產(chǎn)業(yè)能級(jí)與市中心區(qū)域從“增量擴(kuò)張”向“存量?jī)?yōu)化”的發(fā)展定位明顯不匹配，對(duì)其進(jìn)行改造是順應(yīng)時(shí)代的需要，也符合深圳這座城市發(fā)展的大趨勢(shì)。
基于這一點(diǎn)，卓越將其升級(jí)改造為集寫字樓、商業(yè)、酒店為一體的大型綜合體，大幅釋放土地建筑面積，全面提升土地綜合價(jià)值。卓越世紀(jì)中心兩棟樓以280米及250米的高度刷新當(dāng)時(shí)市中心區(qū)的建筑高度紀(jì)錄，成為當(dāng)時(shí)福田的新地標(biāo)。
升級(jí)改造過(guò)后的寫字樓，更是為區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從低端商業(yè)向證券、銀行、科技等高端產(chǎn)業(yè)的升級(jí)提供不少助力。與此同時(shí)，回遷給皇崗村民的2號(hào)樓約10萬(wàn)平方米物業(yè)，如今年租金收入已經(jīng)超過(guò)2億元，物業(yè)估值超過(guò)150億元，成為深圳村集體股份中凈資產(chǎn)最高的物業(yè)�；蕧彺寮w經(jīng)濟(jì)也由此成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
回顧過(guò)往十年的發(fā)展，卓越世紀(jì)中心僅僅只是一個(gè)開始。而后，卓越又在梅林區(qū)域打造深圳中心北區(qū)最大的商務(wù)地標(biāo)-卓越城；改造崗廈村成為國(guó)際一流的巨無(wú)霸商業(yè)綜合體-深圳中心；改造寶安辛養(yǎng)工業(yè)區(qū)成為一流的商住綜合體標(biāo)桿；加上前文所述橋東老住宅區(qū)改造項(xiàng)目，卓越城市更新成為在舊村、舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)四大改造領(lǐng)域均有成功案例的少數(shù)企業(yè)之一。
萬(wàn)偉向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，卓越在10年以前就開始為深圳的第二次騰飛做好準(zhǔn)備，為城市的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間，“包括卓越城、深圳中心等一系列名片項(xiàng)目的打造，為城市形象的提升做出了很多貢獻(xiàn)”。
與此同時(shí)，跟深圳城市更新探索同步的卓越，通過(guò)一個(gè)個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，幫助塑造一系列行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，助推整個(gè)城市更新行業(yè)的發(fā)展，加速城市的發(fā)展進(jìn)程。
卓越城市更新方法論
以助力城市發(fā)展，破解都市困境為使命的城市更新卻有一個(gè)繞不開的難題——周期長(zhǎng)。一個(gè)項(xiàng)目從意愿征集到最終落地，動(dòng)輒九到十年，嚴(yán)重拖慢了城市的發(fā)展進(jìn)程。
特別是在土地資源極度稀缺的深圳，大量區(qū)位優(yōu)越的土地卻因?yàn)楣δ苷{(diào)整滯后、利用低效，失去了發(fā)展高效益產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。如何在短時(shí)間內(nèi)幫助優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)蛻變成為行業(yè)必須要解決的問題。
要快，首先要專業(yè)。萬(wàn)偉指出，城市更新必須是專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，專業(yè)化運(yùn)作。
2013年5月，卓越集中資源優(yōu)勢(shì)，成立國(guó)內(nèi)第一家城市更新集團(tuán)，將城市更新領(lǐng)域會(huì)遇到的問題進(jìn)行細(xì)分、拆解。“從政策研判、項(xiàng)目的投資拓展、規(guī)劃報(bào)建，再到拆遷談判，最后獲取土地使用權(quán)，每一步都是非常專業(yè)的工作，需要匹配專業(yè)的人才才能更好更快地推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展�！比f(wàn)偉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。
與此同時(shí)，在卓越城市更新集團(tuán)內(nèi)部也形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作流程和系統(tǒng)化的管理模式，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目做好分工做好計(jì)劃，在集團(tuán)內(nèi)部從上到下逐層監(jiān)督、跟進(jìn)、
檢視，保證了卓越城市更新的每個(gè)項(xiàng)目都能以最快的速度推進(jìn)。
不過(guò)，開發(fā)商只是城市更新鏈條中的主體之一，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)是成功做好一個(gè)項(xiàng)目的起點(diǎn)，而在鏈條的兩端還站著政府和業(yè)主，三方缺一不可。
“一個(gè)項(xiàng)目要想快速推進(jìn)，必須從政府到企業(yè)到業(yè)主三方面都分工明確，企業(yè)要專業(yè)有實(shí)力，政府要敢于擔(dān)當(dāng)并適度介入，業(yè)主則要有大局觀，理性看待收益預(yù)期，項(xiàng)目才能推進(jìn)得快�！�
但這并不代表作為實(shí)施主體的更新企業(yè)，只能依靠政府、業(yè)主兩端自發(fā)行動(dòng)。在這方面，卓越的經(jīng)驗(yàn)是：一方面，公司想政府之所想，嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待政府的上層規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)框架，經(jīng)過(guò)大量產(chǎn)業(yè)研究與市場(chǎng)分析，為每一個(gè)項(xiàng)目量身定做具有前瞻性的發(fā)展定位，引領(lǐng)城市發(fā)展。
另一方面，公司在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，保持真誠(chéng)、執(zhí)著、不忽悠的態(tài)度，與業(yè)主積極溝通，進(jìn)行正確的引導(dǎo)宣傳，爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持 。同時(shí)也要通過(guò)產(chǎn)品的打造，對(duì)區(qū)域、對(duì)社會(huì)的發(fā)展做出必要的貢獻(xiàn)，最終達(dá)成多方共贏的局面。
歸根結(jié)底，城市更新不僅僅是一個(gè)賺錢的商業(yè)行為，其核心應(yīng)在于對(duì)整個(gè)區(qū)域環(huán)境和公共配套的提升，是一項(xiàng)社會(huì)公共事業(yè)。
未來(lái)“雙區(qū)”建設(shè)的保障者
深圳的城市更新正站在第二個(gè)十年的開端。
2019年2月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》,對(duì)推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展,建設(shè)世界級(jí)城市群做出重大戰(zhàn)略部署；8月，《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》正式發(fā)布，再度賦予深圳以特殊使命。
雙區(qū)利好疊加，深圳未來(lái)將要成為一座比肩紐約、倫敦、東京的國(guó)際一線大都會(huì)。而城市的發(fā)展離不開土地、空間的支持， 增量開發(fā)受限，存量開發(fā)將成為城市發(fā)展的出口。
如果說(shuō)在過(guò)去的10年，城市更新剛剛站上深圳城市發(fā)展的舞臺(tái)，只是一個(gè)局部的參與者。萬(wàn)偉認(rèn)為，在往后的數(shù)十年間，城市更新將真正成為深圳發(fā)展的重度參與者，成為深圳建設(shè)先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)的保障者。
在第二個(gè)十年，深圳城市更新所面臨的首要問題便是提效增速。根據(jù)規(guī)劃，深圳要在5年時(shí)間內(nèi)建設(shè)成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市，15年之后要建設(shè)成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都。
但現(xiàn)在，大量城市更新項(xiàng)目從最初的接洽到落地，動(dòng)輒8年以上的周期，將明顯拖慢深圳建設(shè)的步伐�！白鳛閰⑴c到灣區(qū)建設(shè)的城市更新企業(yè)，就一定要有緊迫性�！�
萬(wàn)偉認(rèn)為，當(dāng)整個(gè)行業(yè)的專業(yè)度變得足夠高的時(shí)候，一個(gè)正常的舊改項(xiàng)目，從接洽、合作到最后拆完、取得土地使用權(quán)，合理的周期應(yīng)該在三年左右。
在新的十年，城市更新必須要走出以往的傳統(tǒng)思路，“大灣區(qū)發(fā)展是一個(gè)成片成團(tuán)的效應(yīng)。企業(yè)不能只考慮自己?jiǎn)我坏捻?xiàng)目，各掃門前雪，這樣勢(shì)必會(huì)跟不上時(shí)代的變化”。
萬(wàn)偉指出，在新時(shí)代背景下，做城市更新項(xiàng)目，企業(yè)首先要保證自己項(xiàng)目的品質(zhì)能夠匹配大灣區(qū)和先行示范區(qū)規(guī)劃的高度；其次，企業(yè)必須拉高自己的視角，去側(cè)重考慮項(xiàng)目在大灣區(qū)之中的定位，匹配城市需求。
“我們不能關(guān)起門來(lái)只做自己的項(xiàng)目，城市更新不僅僅是項(xiàng)目的操盤成功，而且要上升到對(duì)灣區(qū)建設(shè)的貢獻(xiàn)，要有社會(huì)責(zé)任感�！�
卓越城市更新集團(tuán)總經(jīng)理萬(wàn)偉
以下為時(shí)代財(cái)經(jīng)對(duì)卓越城市更新集團(tuán)總經(jīng)理萬(wàn)偉先生的專訪節(jié)選：
時(shí)代財(cái)經(jīng)：深圳是粵港澳大灣區(qū)核心城市，又是先行示范區(qū)，在新的發(fā)展階段之下，卓越對(duì)于城市更新有哪些新的思考？
萬(wàn)偉：能夠參與到大灣區(qū)、先行示范區(qū)的建設(shè)之中，是卓越的幸運(yùn)。面對(duì)目前全新的發(fā)展階段，城市更新主要要考慮三點(diǎn)：
第一，首先需要思考的是如何盡可能加快項(xiàng)目的推進(jìn)。之前，很多項(xiàng)目的周期很長(zhǎng)，但是灣區(qū)的建設(shè)目標(biāo)非常明確，要在短短時(shí)期內(nèi)就有一定成效。作為參與灣區(qū)建設(shè)的城市更新企業(yè)，一定要有緊迫性。
第二，是項(xiàng)目的品質(zhì)保障，我們要保證自己項(xiàng)目的品質(zhì)能夠匹配大灣區(qū)和先行示范區(qū)規(guī)劃的高度。
第三，每一個(gè)項(xiàng)目都要跟周邊項(xiàng)目形成連片效應(yīng)。城市更新不能只考慮單一的項(xiàng)目，要結(jié)合周邊進(jìn)行整體規(guī)劃，綜合考慮，形成片區(qū)效應(yīng)。更新企業(yè)不僅要保證自身項(xiàng)目的成功，更要褒有一份社會(huì)責(zé)任心，要上升到對(duì)“雙區(qū)”建設(shè)做出貢獻(xiàn)的高度來(lái)開展城市更新。
時(shí)代財(cái)經(jīng)：卓越如何提高城市更新的轉(zhuǎn)化效率？
萬(wàn)偉：首先城市更新必須是專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，專業(yè)化操作。
城市更新從投資拓展、規(guī)劃報(bào)建、拆遷談判、物業(yè)拆除，到最后獲取土地使用權(quán)，這一系列都是非常專業(yè)的工作，必須由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。與此同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部也要建立標(biāo)準(zhǔn)化的流程，每個(gè)環(huán)節(jié)銜接一定要完美順暢，形成強(qiáng)大的合力，項(xiàng)目才能推得快、做得好。
另外要真正做到高效推進(jìn)城市更新，最重要的一點(diǎn)是政府、企業(yè)、業(yè)主三方要分工明確，大家各司其職。業(yè)主愿意改、政府支持改、企業(yè)有實(shí)力改，三方形成完美合力，才能快速推動(dòng)項(xiàng)目。同時(shí)要通過(guò)產(chǎn)品的打造，對(duì)區(qū)域和社會(huì)的發(fā)展做出必要的貢獻(xiàn)，最終形成多方共贏的局面。
時(shí)代財(cái)經(jīng)：卓越城市更新拿項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
萬(wàn)偉：我們每拓展一個(gè)項(xiàng)目，首先要看規(guī)劃對(duì)地塊的要求，必須深入理解學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵循政府上層規(guī)劃的意圖。
其次，更新一個(gè)項(xiàng)目，除了企業(yè)自身的因素，業(yè)主和政府這兩個(gè)層面都很重要。業(yè)主要有改造意愿，政府也要支持改造。所以一般我們?cè)谠u(píng)判一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)提前去了解和研究這些情況。
第三，就是要提前做好經(jīng)濟(jì)測(cè)算。如果規(guī)劃符合要求，業(yè)主也有改造意愿，但是最后經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，沒有合理的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目也很難落地。
所以，規(guī)劃、意愿、經(jīng)濟(jì)測(cè)算，這幾個(gè)方面一定都要有準(zhǔn)確的把握。之后，就是如何加快推進(jìn)的問題，也就是我們的專業(yè)團(tuán)隊(duì)怎樣去做好分工、做好計(jì)劃、做好過(guò)程中的監(jiān)督檢查，保證每一個(gè)項(xiàng)目以最快速度推進(jìn)。
時(shí)代財(cái)經(jīng)：新的城市更新條例（征求意見稿）將舊住宅區(qū)改造要求放寬至95%的比例，剩余5%可由政府實(shí)施個(gè)別征收，這個(gè)政策的變化能產(chǎn)生多大的影響？您覺得在未來(lái)城市更新會(huì)發(fā)生什么樣的變化？
萬(wàn)偉：這次條例的修訂涉及到了司法強(qiáng)拆等內(nèi)容，我覺得這是大勢(shì)所趨。往往正是由于最后的5%拖慢了大量項(xiàng)目的進(jìn)度。不解決這個(gè)問題，更新項(xiàng)目很難加速，也很難達(dá)到先行示范區(qū)和粵港澳大灣區(qū)在建成時(shí)間上的要求。
在以前，市場(chǎng)主體進(jìn)行項(xiàng)目拆遷，政府更多的是宏觀調(diào)控和政策指引，很少能像橋東項(xiàng)目那樣深度參與其中。但從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，政府對(duì)于城市更新越來(lái)越重視，為保證項(xiàng)目改造的公平性和時(shí)效性，這種合理適度的參與將會(huì)越來(lái)越多。
根據(jù)多年的城市更新經(jīng)驗(yàn)，如果不計(jì)后期開發(fā)建設(shè)階段，在2010年以前，一個(gè)舊改項(xiàng)目通常需要8到10年才能完成；2010-2015年期間則可以實(shí)現(xiàn)5到8年內(nèi)完成；2015-現(xiàn)在可以實(shí)現(xiàn)3到5年內(nèi)完成。而在不久的將來(lái)，一個(gè)正常的舊改項(xiàng)目，應(yīng)該可以控制在三年左右完成。只有這樣，土地的釋放速度才能真正滿足市場(chǎng)的需求。也只有做到這一點(diǎn)，企業(yè)才稱得上是專業(yè)的城市更新企業(yè)。
來(lái) 源： 時(shí)代財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
