今年的政府工作報告再次重申堅持房住不炒定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，政府工作報告中也提出“新型城鎮(zhèn)化”、“城市更新”、“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”等涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的多項舉措，為行業(yè)發(fā)展帶來新機遇。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)型，城市更新成為重要新賽道。相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，城市更新不僅是對建筑物等硬件設(shè)施改造，也是對各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會心理等軟環(huán)境進(jìn)行的延續(xù)與更新。
作為新晉千億房企，美的置業(yè)近年來積極轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市綜合運營商，積極拓展拿地方式，發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)。憑借深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的品牌口碑和強大的資金實力， 截止目前的短短兩三年時間，共通過城市更新途徑獲取了402萬平方米可開發(fā)土地，累計貨值549億元，分布于佛山、昆明、貴陽等地，類型包括舊廠、舊村、棚戶區(qū)改造等。此外，目前在跟進(jìn)的城市更新項目還有幾十個，可繼續(xù)為未來持續(xù)提供可開發(fā)土地。
在布局過程中，美的置業(yè)探索出獨特的發(fā)展路徑：基于自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以產(chǎn)城融合為突破口，以舊廠升級改造為主要模式，聚焦深耕型城市，筑造擴(kuò)儲“護(hù)城河”，為公司持續(xù)有質(zhì)量增長奠定良好基礎(chǔ)。
城市更新大時代來臨
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，加之一二線城市土地供應(yīng)有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統(tǒng)的招拍掛方式競爭激烈
，往往無法獲取足夠的優(yōu)質(zhì)土地儲備，因此越來越多的房企開始搶灘城市更新。作為能撬動十萬億級產(chǎn)業(yè)發(fā)展的藍(lán)海，城市更新的大時代已然來臨。
尤其在“三舊”改造的發(fā)源地的粵港澳大灣區(qū)，城市更新的重要性和迫切性更是不言而喻。改革開放四十年讓大灣區(qū)釋放了巨大的發(fā)展?jié)摿Γ羧談趧恿γ芗秃唾Y源密集型等低端產(chǎn)業(yè)鏈已無法適應(yīng)新時代的發(fā)展需要。
富力90年代起涉足廣州舊廠、城中村改造，業(yè)內(nèi)曾用“每一根煙囪的倒下都有富力的一份功勞”來形容其在廣州舊改市場的地位。時至今日，城市更新的轉(zhuǎn)化依然是昔日“舊改王”擴(kuò)儲的重要來源；潮汕商人麾下的佳兆業(yè)，通過接盤爛尾樓改造成商業(yè)綜合體，從而成功在舊改市場脫穎而出；同為潮汕老板的龍光，則堅持20年深耕大灣區(qū)尤其深圳，通過多元化渠道獲取城市更新土地，成為灣區(qū)“隱形地主”。
可以說，每一家在城市更新賽道突圍而出的企業(yè)，都一套模式、路徑和打法，其背后的戰(zhàn)略、能力與優(yōu)勢，就是企業(yè)在這條賽道的“護(hù)城河”。
以舊廠改造切入賽道
基于自身的的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與優(yōu)勢，美的置業(yè)選擇了以舊廠改造為主要模式路徑，切入城市更新賽道。現(xiàn)有的城市更新項目中，舊廠改造占了一半以上，例如使得佛山上華村級工業(yè)園“華麗轉(zhuǎn)身”，升級為上華智能制造產(chǎn)業(yè)園；將佛山錦綸廠改造為大型商業(yè)綜合體、區(qū)域地標(biāo)萬達(dá)廣場；讓貴陽軸承廠風(fēng)華再現(xiàn)，成為當(dāng)?shù)匚膭?chuàng)示范名片。
在經(jīng)濟(jì)新舊動能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型與協(xié)同發(fā)展的趨勢下，目前很多城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求迫切，為給產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足空間，不少城市利用城市更新提升存量資源價值，實現(xiàn)騰籠換鳥，推動產(chǎn)業(yè)升級。
2020年第一季度，從中央到地方16個省市密集出臺了大量的有關(guān)工業(yè)用地創(chuàng)新、集約和高效利用的新政，在佛山順德，早在2018年便將攻堅村級工業(yè)園改造作為 “頭號工程”。 可以看出，以政府主導(dǎo)釋放改革紅利，企業(yè)積極參與激活市場活力，利用體制機制創(chuàng)新，促進(jìn)城市升級的大背景下，工改、產(chǎn)城融合已經(jīng)成為城市更新的發(fā)展趨勢。
建于上世界90年代，面積約282畝的佛山上華村級工業(yè)園，此前主要經(jīng)營家具生產(chǎn)、倉儲物流、五金加工等低端產(chǎn)業(yè)，面臨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)后勁不足和轉(zhuǎn)型升級的巨大壓力。美的置業(yè)將改造項目定位為智能智造產(chǎn)業(yè)園，在結(jié)合生產(chǎn)制造、智能研發(fā)孵化、產(chǎn)學(xué)研等多樣形式并存的業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，著重突破智能制造行業(yè)的上下游服務(wù)鏈聚集，已引入高端智能裝備制造、機器人產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，成為順德村級工業(yè)園區(qū)改造的標(biāo)桿項目。
位于德勝河北岸的錦綸廠，曾是順德傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展的高地。時光荏苒，低端制造業(yè)土地亟需改造盤活。美的置業(yè)將該項目打造成為集高端公寓、購物中心、星級酒店、商業(yè)金街、180米商業(yè)地標(biāo)于一體的商業(yè)綜合體萬達(dá)廣場，大大提升了片區(qū)商業(yè)價值與城市面貌。
聚焦深耕城市 占據(jù)主場優(yōu)勢
作為后起之秀，美的置業(yè)的城市更新業(yè)務(wù)雖起步時間并不長，但已取得突破性進(jìn)展，并逐漸摸索并形成了自己的路徑：立足大灣區(qū)，聚焦深耕城市，主場作戰(zhàn)。
房企的土地儲備，通常都是長短線相結(jié)合，長線是城市更新，短線是招拍掛。在兩者的布局策略上，美的置業(yè)保持了高度一致。一直以來，公司積極推進(jìn)城市深耕與升級戰(zhàn)略，優(yōu)化布局，降低運營成本，提升單個城市產(chǎn)出和效能。而城市更新項目也主要分布在深耕型城市：如佛山、貴陽、昆明等。其中佛山是公司大本營所在地，而貴陽則是10年前公司走出廣東，開始全國化布局時的第一站，可謂是公司深耕城市中的典型代表。
從項目數(shù)量來看，公司超過一半的城市更新項目都位于灣區(qū)核心城市佛山。隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，這兩地的城市更新價值將加速兌現(xiàn)。
與普通招拍掛市場相比，城市更新更考驗開發(fā)商的區(qū)域關(guān)系、城市更新經(jīng)驗、創(chuàng)新經(jīng)營能力和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。美的置業(yè)在深耕城市中尋求城市更新機會，更熟悉當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃、城市更新政策及區(qū)域價值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發(fā)優(yōu)勢和主場優(yōu)勢。”
“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”戰(zhàn)略賦能
隨著政策更細(xì)致化的引導(dǎo)，越來越多市場參與者進(jìn)入，城市更新市場的重塑正悄然進(jìn)行。擁有制造業(yè)背景和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的美的置業(yè)，具備很多“玩家”所不具備的優(yōu)勢。公司堅持 “一主兩翼”戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，布局智能產(chǎn)業(yè)化與建筑工業(yè)化。在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入階段，公司本身就自帶產(chǎn)業(yè)“流量”，而品牌知名度、資金實力、運營能力等，又產(chǎn)生了很強的虹吸效應(yīng)、為“引鳳”奠定了基礎(chǔ)�？梢哉f，美的置業(yè)“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略定位，為其發(fā)展城市更新提供了強大助力。
2014年，智能家居的熱潮席卷至國內(nèi)。從國家到地方都出臺了一系列利好政策。美的置業(yè)自2015年推出“5M智慧健康社區(qū)”戰(zhàn)略，一方面為自身房開主業(yè)賦能，截至今年上半年已交付近4萬套智慧家居，另一方面不斷向包括20余家百強房企在內(nèi)的第三方，輸出智慧家居整套產(chǎn)品與服務(wù)。前瞻性布局和持續(xù)研發(fā)投入，讓美的置業(yè)在智能產(chǎn)業(yè)方面具有領(lǐng)跑行業(yè)的比較優(yōu)勢。而這種優(yōu)勢，放到城市更新賽道上，則轉(zhuǎn)化為對人居環(huán)境升級的產(chǎn)品力、運營力和對上下游產(chǎn)業(yè)的吸附力。
日前，住建部、教育部、科技部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快新型建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見》，從政策層面大力鼓勵和推廣建筑工業(yè)化發(fā)展。在建筑工業(yè)化方面，美的置業(yè)已經(jīng)在邯鄲、徐州落地2家裝配式工廠，年產(chǎn)能6萬立方米，今年下半年第3家工廠也將在佛山容桂投產(chǎn)。美的置業(yè)已成為為數(shù)不多在建筑工業(yè)化領(lǐng)域領(lǐng)跑的房企之一。在城市更新過程中，新型建筑工業(yè)化可以助力升級改造過程更加綠色、高效外，還能與高端制造業(yè)深度融合，對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生集聚效應(yīng)。
通過對多個村級工業(yè)園區(qū)項目和舊廠的升級改造，美的置業(yè)已打破純粹的房地產(chǎn)開發(fā)模式，逐步擁有產(chǎn)城融合、工改工等標(biāo)桿項目品牌建設(shè)和復(fù)制輸出的能力，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)投資等核心資源整合力方面優(yōu)勢明顯，不斷夯實未來拿地擴(kuò)儲的能力“護(hù)城河”。
在今年中期業(yè)績會上，美的置業(yè)曾表示，未來公司進(jìn)一步強化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市更新獲取土地的能力，提升產(chǎn)業(yè)和城市更新拿地比例，積極參與城市建設(shè)與城市更新項目。
來 源： 金融界網(wǎng)站
編 輯：liuy
