酒店進(jìn)入聯(lián)合辦公并非業(yè)內(nèi)新鮮事，但不像前兩年的“喧囂”，近年來(lái)聲量漸小。
近期，開元酒店集團(tuán)和優(yōu)客工場(chǎng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將在聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓等多方面進(jìn)行深度合作。猶如石子沒(méi)入湖泊，這一消息并沒(méi)有引起圈內(nèi)多大。
華住董事長(zhǎng)季琦曾指出，酒店業(yè)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)是對(duì)空間的解放，并于三、四年前先后投資了方糖、思微、創(chuàng)邑等聯(lián)合辦公品牌。2016年初，華住在上海古北全季酒店推出了聯(lián)合辦公品牌勵(lì)業(yè)公社。
同一時(shí)期進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域的酒店還有錦江、首旅如家等。2016年10月，包括在內(nèi)的投資者向WeWork投資了2.6億美元；2017年10月，首旅集團(tuán)與優(yōu)客工場(chǎng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，首批項(xiàng)目落地上海徐匯和頤至尊酒店及如家精選酒店北京東四店。
但時(shí)至今日，無(wú)論是華住打造的勵(lì)業(yè)公社，還是首旅如家與優(yōu)客工場(chǎng)的戰(zhàn)略合作，都沒(méi)有了下文；而華住投資的方糖也在2019年11月關(guān)閉了位于北京京糧大廈國(guó)貿(mào)CBD社區(qū)的首店。
“酒店聯(lián)合辦公從熱鬧到靜寂，既有時(shí)代的因素，也有行業(yè)的因素�！遍_元酒店集團(tuán)副總裁朱明生表示，“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”因其九死一生的成功率，在熱鬧過(guò)一陣后走向低谷；整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)也不再如前幾年那般受到資本追捧，而酒店聯(lián)合辦公又遲遲沒(méi)有跑出成功的模式。
然而在全球聯(lián)合辦公鼻祖WeWork IPO失敗，錦江、華住、首旅如家等接連嘗試無(wú)果的背景下，開元酒店集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“開元”）卻在此時(shí)進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域，它又從中看到了哪些機(jī)會(huì)？
朱明生表示，“希望能夠在開元將酒店聯(lián)合辦公實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�，相關(guān)產(chǎn)品覆蓋率達(dá)到集團(tuán)酒店總數(shù)的30%以上�！�
從中高端商務(wù)酒店切入
對(duì)于開元與優(yōu)客工場(chǎng)此次的合作，朱明生表示，最根本的目的在于優(yōu)化星級(jí)酒店產(chǎn)品，以提升酒店坪效�！澳壳笆袌�(chǎng)上很多星級(jí)酒店產(chǎn)品已經(jīng)老化過(guò)時(shí)，而傳統(tǒng)酒店本身的業(yè)務(wù)單元構(gòu)成不合理也導(dǎo)致酒店坪效逐年降低�！�
所謂業(yè)務(wù)單元即酒店內(nèi)可以帶來(lái)收入的部分，比如客房、中餐、西餐、商務(wù)中心等。朱明生稱，其中某些業(yè)務(wù)單元存在使用頻次低，經(jīng)營(yíng)效益低等問(wèn)題，因此開元想要引入外部資源，去替換酒店中不合理的業(yè)務(wù)單元。
以商務(wù)中心為例，開元會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行部分或者完全改造。朱明生表示，“商務(wù)中心逐漸成為一個(gè)雞肋產(chǎn)品――客人雖有需求但并不多，可以將共享辦公的元素融入其中，以提升坪效�！�
從共享聯(lián)合辦公的角度來(lái)看，眾舍空間聯(lián)合創(chuàng)始人夏俊彥認(rèn)為，酒店聯(lián)合辦公相比其他聯(lián)合辦公模式更具優(yōu)勢(shì)。
據(jù)悉，眾舍空間成立于2015年，嘗試過(guò)將聯(lián)合辦公開在寫字樓里的1.0模式；業(yè)主托管，眾舍空間負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的2.0模式；最后轉(zhuǎn)向酒店提供場(chǎng)地及配套設(shè)施，眾舍空間負(fù)責(zé)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的3.0模式。
夏俊彥表示，1.0模式拿樓成本過(guò)高，而當(dāng)時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈對(duì)外出租的租金卻很低；2.0模式下，眾舍空間能夠發(fā)揮的余地并不大，且收益有限；3.0模式付出的成本相對(duì)較低，眾舍空間與酒店合作，可以有更多的盈利點(diǎn)。
眾舍空間在篩選合作酒店類型時(shí)，首先必須是中高端商務(wù)酒店，其次酒店須位于一線城市的CBD或者次CBD區(qū)域。夏俊彥表示，辦公的群體主要還是商務(wù)客戶，而中高端酒店，除了工位租金，可以利用酒店的健身房、會(huì)議室、客房、餐飲等設(shè)施獲得更多的復(fù)合型收入。
據(jù)悉，與眾舍空間合作落地的第一家酒店是位于上海萬(wàn)象城的高星酒店雅辰悅居，也是迄今為止眾舍空間落地的唯一酒店聯(lián)合辦公空間。夏俊彥透露，萬(wàn)象城地處上海閔行區(qū)，也在大虹橋片區(qū)范圍內(nèi)，而雅辰悅居酒店位于龍柏、靠近古北，這兩個(gè)地方分別是韓國(guó)人，以及日本人、臺(tái)灣人的聚集地，距離國(guó)家會(huì)展中心及漕河涇開發(fā)區(qū)約有15分鐘車程。
而開元此次與優(yōu)客工場(chǎng)在聯(lián)合辦公領(lǐng)域的合作也是從旗下開元名都、開元大酒店、開元名庭等高端酒店品牌切入。朱明生表示，首先高星級(jí)酒店本來(lái)就有商務(wù)辦公的元素；其次高星級(jí)酒店包含的業(yè)態(tài)更為多元，能夠產(chǎn)生更多的附加收益。
“而且合作雙方的資源是有限的，因此會(huì)優(yōu)先從更有保障的酒店品牌切入�！敝烀魃缡钦f(shuō)。
對(duì)于中低端酒店是否適合做酒店聯(lián)合辦公，夏俊彥給出了否定的回答。首先住在中低端酒店的客人很少有留在酒店內(nèi)辦公的需求；其次，中低端酒店不能給入駐的企業(yè)帶來(lái)品牌溢價(jià)，“試想一下，當(dāng)你的客戶來(lái)到你的辦公室發(fā)現(xiàn)你駐扎在這樣一個(gè)地方，會(huì)在一定程度上影響客戶對(duì)今后合作的判斷�！�
巧合的是，此前華住、首旅如家在酒店辦公領(lǐng)域的嘗試，其篩選的酒店類型大都非高端商務(wù)型酒店，它們最終的結(jié)局都是不了了之。而尚美生活旗下的集長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公為一體的LIPPO公社如今也已不再推廣，其門店也被改造為尚客優(yōu)品。
此外，眾舍空間還通過(guò)設(shè)定較高的租金以篩選有付費(fèi)能力的人群。據(jù)悉，雅辰悅居內(nèi)的聯(lián)合辦公租金是周邊所有辦公設(shè)施中租金最高的。夏俊彥認(rèn)為，一是這樣的客戶有更大的可能去使用酒店的設(shè)施；其次他們承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力也將更強(qiáng)，“這樣有利于酒店聯(lián)合辦公產(chǎn)品的毛利率和入駐率穩(wěn)定性的提升�！�
據(jù)悉，疫情前，雅辰悅居的酒店共享聯(lián)合辦公空間在正式落地運(yùn)營(yíng)三個(gè)月后的入駐率達(dá)到了100%。雖然在疫后，酒店共享聯(lián)合辦公空間的入駐率有所下降，但也達(dá)到了85%，超出一般共享辦公平臺(tái)的出租率。“這充分證明了我們此前的判斷是正確的�！毕目┤缡钦f(shuō)。
除了酒店聯(lián)合辦公，開元也在嘗試用新零售、月子中心等替換酒店中不合理的業(yè)務(wù)單元。朱明生表示，“至于具體的落地的情況，開元會(huì)根據(jù)酒店所處的地域和客群不同，靈活整合不同的業(yè)務(wù)單元�！�
多方共贏的合作模式
不同于傳統(tǒng)的聯(lián)合辦公模式，酒店聯(lián)合辦公空間一般涉及到酒店管理公司，業(yè)主以及聯(lián)合辦公平臺(tái)三方利益，因此設(shè)立一個(gè)好的合作模式十分重要。
朱明生表示，合作模式涉及投資、運(yùn)營(yíng)、收益分成等多個(gè)方面�！皬耐顿Y上來(lái)說(shuō)，酒店管理公司、業(yè)主以及聯(lián)合辦公平臺(tái)三方都可以投資酒店聯(lián)合辦公空間的項(xiàng)目，各方可以根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的盈利前景判斷來(lái)決定投資金額。而項(xiàng)目收益則根據(jù)各家投資的比例來(lái)分成。”
在運(yùn)營(yíng)方面，朱明生透露，酒店聯(lián)合辦公現(xiàn)場(chǎng)由酒
店員工進(jìn)行服務(wù)，而優(yōu)客工場(chǎng)則提供酒店聯(lián)合辦公產(chǎn)品整體的改造方案，輸出管理標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)招商招租等�！罢想p方現(xiàn)有資源進(jìn)行最大程度利用，這樣對(duì)合作雙方都有利。”
眾舍空間與雅辰悅居的合作模式則有些不同。由于合作方雅辰悅居的業(yè)主及管理方都屬于，所以此次項(xiàng)目的利益相關(guān)方可以說(shuō)只有業(yè)主和眾舍空間，不涉及第三方。
夏俊彥透露，雅辰悅居提供前期裝修改造的費(fèi)用，并可根據(jù)合同條款分享眾舍空間的EBITA（息稅前利潤(rùn)）；而眾舍空間則負(fù)責(zé)后期現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理，提供整體改造方案等。
但酒店與聯(lián)合辦公平臺(tái)在共同收益方面，除了直接產(chǎn)生的工位租金，是否還有其他可能？
朱明生表示，酒店聯(lián)合辦公的租客在酒店用餐或者住房所產(chǎn)生的收益，沒(méi)有算在酒店聯(lián)合辦公空間的收益中，因?yàn)檫@種間接收益難以追蹤和量化，且酒店與聯(lián)合辦公平臺(tái)之間的客源導(dǎo)流是相互的，但雙方聯(lián)合推出的增值延展產(chǎn)品除外�！皟�(yōu)客工場(chǎng)在給我們導(dǎo)流的同時(shí)，我們也在給優(yōu)客工場(chǎng)導(dǎo)流――這也是我們能夠達(dá)成合作的重要因素之一�！�
眾舍空間則有所不同，其在雅辰悅居酒店聯(lián)合辦公空間的主要收益主要有租金、物業(yè)管理費(fèi)，以及租客在酒店餐飲、住房、會(huì)議等產(chǎn)生的復(fù)合型收入。不過(guò)，夏俊彥坦誠(chéng)與酒店系統(tǒng)間的打通的確是目前與酒店聯(lián)合辦公的難點(diǎn)，涉及信息安全等方面，因此由聯(lián)合辦公空間為酒店創(chuàng)造的間接收入無(wú)法精準(zhǔn)量化。
據(jù)悉，目前雅辰酒店給予其酒店聯(lián)合辦公空間租客的優(yōu)惠房?jī)r(jià)，由眾舍的運(yùn)營(yíng)人員向酒店代訂房獲得優(yōu)惠價(jià)；同時(shí)租客在酒店消費(fèi)折扣也是通過(guò)眾舍專屬門禁標(biāo)識(shí)完成。
夏俊彥表示，通過(guò)這種合作模式，可以讓酒店業(yè)主與聯(lián)合辦公空間有了深度的利益綁定，而非簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，從而推動(dòng)了雙方的融合與合作�！岸揖频旯蚕砺�(lián)合辦公空間要?jiǎng)?chuàng)造更多的復(fù)合型收入（餐飲、會(huì)務(wù)、客房等），也需要酒店業(yè)主的密切合作�！�
“實(shí)際上，酒店共享空間作為酒店中的一個(gè)功能區(qū)域，酒店業(yè)主對(duì)于酒店聯(lián)合辦公項(xiàng)目的推進(jìn)有著至關(guān)重要的作用，同時(shí)也關(guān)系到項(xiàng)目的盈利狀況�！毕目┭a(bǔ)充道，如果酒店業(yè)主態(tài)度保守，或者眾舍空間沒(méi)有與其形成協(xié)同關(guān)系，那么項(xiàng)目最終可能只能獲得租金收益。
據(jù)悉，眾舍空間與雅辰悅居合作的酒店聯(lián)合辦公項(xiàng)目，來(lái)自于酒店餐飲、客房、會(huì)務(wù)的附加收入是該項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)鍵來(lái)源。夏俊彥透露，“目前一年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也驗(yàn)證了眾舍空間之前的假設(shè)，常規(guī)的工位租賃收入僅能覆蓋日常成本，復(fù)合型收入則帶來(lái)超額收益。”
更大的挑戰(zhàn)
酒店聯(lián)合辦公空間因其鮮有的成功案例，在一定程度說(shuō)明其面臨的巨大挑戰(zhàn)。
在夏俊彥看來(lái)，酒店聯(lián)合辦公空間的最大挑戰(zhàn)在于其模式還沒(méi)有被廣泛驗(yàn)證，導(dǎo)致很多酒店管理公司或者業(yè)主都對(duì)該模式心存疑慮。
據(jù)悉，眾舍空間與雅辰悅居的首次合作，前后兩年多經(jīng)歷了數(shù)輪的談判，從系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)、品牌、理念等等各維度進(jìn)行了深入?yún)f(xié)商。該項(xiàng)目在落地過(guò)程也充滿波折，據(jù)悉眾舍空間與酒店業(yè)主曾為一個(gè)燈頭的設(shè)計(jì)、光的亮度爭(zhēng)執(zhí)很久。
其次，酒店聯(lián)合辦公將來(lái)無(wú)論是否被證明成功可行，但是對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，它的主業(yè)就是客房，服務(wù)好酒店住客才是最重要的。因此當(dāng)酒店聯(lián)合辦公租客與酒店住客之間發(fā)生資源擠兌時(shí)，酒店方可能首先顧及到的是酒店住客。
這也倒逼眾舍空間在設(shè)計(jì)之初就將酒店聯(lián)合辦公空間對(duì)雅辰悅居經(jīng)營(yíng)可能造成的影響考慮在內(nèi)，結(jié)合雅辰悅居的大堂面積、客房數(shù)量及入住率等多種因素，眾舍空間將酒店聯(lián)合辦公空間的目標(biāo)群體放在4-10人的小微企業(yè)身上，使得常駐人員保持在 40-50人。
再細(xì)致點(diǎn)落到設(shè)備使用上，比如酒店配套的健身房，眾舍空間會(huì)限制一次只能有兩個(gè)租客使用；而朱明生則表示將通過(guò)有限免費(fèi)的方式來(lái)約束，比如限制酒店聯(lián)合辦公的每位租客每年可以使用健身房N次，超出次數(shù)則需付費(fèi)。
第三，相比傳統(tǒng)的聯(lián)合辦公模式，酒店聯(lián)合辦公空間需要溝通的對(duì)象更多，包括酒店管理公司、酒店業(yè)主、不同的客戶，甚至前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的團(tuán)隊(duì)等。所以在空間運(yùn)營(yíng)人員的配置上，需要對(duì)酒店業(yè)有深入的了解。
不過(guò)，隨著酒店聯(lián)合辦公空間的運(yùn)營(yíng)推進(jìn)，尤其是疫情期間，酒店聯(lián)合辦公為雅辰悅居帶來(lái)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，業(yè)主也在逐漸改變態(tài)度，對(duì)酒店聯(lián)合辦公逐漸重視起來(lái)。夏俊彥透露，疫情以來(lái)業(yè)主會(huì)經(jīng)常過(guò)來(lái)找眾舍空間的人聊天，問(wèn)及酒店餐飲是否適合租客口味，并做出一些改進(jìn)。
而在朱明生看來(lái)，酒店聯(lián)合辦公空間最大的挑戰(zhàn)在于，這個(gè)模式的規(guī)�；瘡�(fù)制的可能性有待驗(yàn)證，因此將酒店聯(lián)合辦公在開元集團(tuán)的覆蓋率預(yù)估在30%左右。他認(rèn)為酒店聯(lián)合辦公空間肯定會(huì)存在若干成功案例，特別是在某個(gè)地段非常好、辦公需求很旺盛的地方，“我們總能找到這樣的店�！�
從外部競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，酒店聯(lián)合辦公或許還面臨著傳統(tǒng)聯(lián)合辦公以及其他新聯(lián)合辦公形式的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)悉，在日本與JR East鐵路運(yùn)營(yíng)商在車站附近開設(shè)的“Smart Lounge”以解決不同場(chǎng)景下“即時(shí)辦公”的需求。
但朱明生和夏俊彥均認(rèn)為傳統(tǒng)聯(lián)合辦公和酒店聯(lián)合辦公的人群定位并不相同，有的人喜歡簡(jiǎn)單明了的風(fēng)格，喜歡在寫字樓里辦公；而有的人喜歡中高檔酒店安靜的氛圍，以及由酒店配套的各種設(shè)施。
此外，高星酒店的配套的服務(wù)設(shè)施也是酒店聯(lián)合辦公差異化和核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。朱明生表示，開元可以為租客提供午睡房等優(yōu)惠服務(wù)，而配套的健身房空間大小以及設(shè)備設(shè)施也優(yōu)于部分傳統(tǒng)聯(lián)合辦公平臺(tái)所能提供的。
盡管前途險(xiǎn)阻，但朱明生和夏俊彥均對(duì)酒店聯(lián)合辦公的未來(lái)抱有十分的信心。
從社會(huì)變革上來(lái)說(shuō)，朱明生認(rèn)為，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”正從歷史的低谷中走出，未來(lái)將有更多的人選擇創(chuàng)業(yè)，在社會(huì)各類資源比較充足的情況下，三五個(gè)志同道合的人在一起就可以成立一家小公司；同時(shí)自由職業(yè)者也會(huì)越來(lái)越多。
因此，聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展短期內(nèi)可能存在波折，但長(zhǎng)期發(fā)展向好。而酒店聯(lián)合辦公這種模式在該領(lǐng)域也定會(huì)占有一席之地。夏俊彥也認(rèn)為，將來(lái)很有可能會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)比較大的酒店聯(lián)合辦公品牌。
來(lái) 源：環(huán)球旅訊
編 輯：liuy
