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　　 項(xiàng)目的銷售價(jià)格的定位的主要方式是通過(guò)對(duì)周邊區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格分類分析、市場(chǎng)價(jià)格范圍和平均值的確定、項(xiàng)目?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)和投資回報(bào)分析幾個(gè)步驟完成確定：

　　 A． 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格分類和價(jià)格分析

　　 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)研，選定約25個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研數(shù)據(jù)作為本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格定位的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)內(nèi)容詳見(jiàn)附表）。

　　 1） 價(jià)格分類

　　通過(guò)對(duì)上述項(xiàng)目在區(qū)域、時(shí)間和功能三個(gè)方面的差異進(jìn)行分類，確定和本項(xiàng)目詳似產(chǎn)品的市場(chǎng)平均價(jià)格如下：

　　 *寫字樓。

　　 主要分為以商住公寓形式出現(xiàn)的小型化辦公和一般大型辦公寫字樓，小型化辦公的平均價(jià)格為12500元/平方米。寫字樓約為14000元/平方米。

　　 *商鋪 主要分為非重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域的普通型商鋪和重點(diǎn)商業(yè)區(qū)的高檔型商鋪。普通型商鋪的平均價(jià)格為13500元/平方米。重點(diǎn)商業(yè)區(qū)的高檔商鋪的平均售價(jià)為24000元/平方米。

　　2） 價(jià)格分析

　　 從本項(xiàng)目對(duì)比市場(chǎng)的平均售價(jià)和分析價(jià)格的發(fā)展情況綜合來(lái)看，本項(xiàng)目寫字樓的價(jià)格在12000-14000元/平方米的范圍內(nèi)。商鋪的價(jià)格在19000-22000元/平方米的范圍內(nèi)。

　　 B． 項(xiàng)目投資回報(bào)性分析

　　目前投資型商住公寓項(xiàng)目本項(xiàng)目和小型化辦公出租后年投資回報(bào)較高水平為12-14%，投資回收期為7-8年。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投資回報(bào)水平確定該項(xiàng)目合理價(jià)格水平。

　　1） 投資回報(bào)可能性

　　該項(xiàng)目作為大型綜合型項(xiàng)目預(yù)期總體投資回報(bào)能力較強(qiáng)，加之該項(xiàng)目原有的圖書(shū)城和商業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)使該項(xiàng)目具備一定的商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力。

　　2） 投資回報(bào)能力和預(yù)期價(jià)格

　　該區(qū)域的寫字樓的租金范圍為4.5-6.5元/天平方米，以年投資回報(bào)率13%為基礎(chǔ)，計(jì)算該項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格為12634-18250元/平方米。商鋪的租金范圍為：15-25元/天平方米，年投資匯報(bào)率為30%，市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格為18250-26766元/平方米。

　　 C． 項(xiàng)目?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)分析

　　 1） 基本結(jié)構(gòu)

　　 由于該項(xiàng)目的銷售方式以預(yù)售形式為主，銷售期較長(zhǎng)，故分為初期（開(kāi)工）、中期（封頂）和后期（現(xiàn)房）三個(gè)階段。不同的階段價(jià)格差異較大。

　　2） 平均價(jià)格價(jià)格

　　 *寫字樓

　　初期價(jià)格范圍為：

　　 10000-12000元/平方米，平均價(jià)格為11000元/平方米。

　　中期價(jià)格范圍為：

　　 12000-14000元/平方米，平均價(jià)格為13000元/平方米。

　　后期價(jià)格范圍為：

　　 14000-16000元/平方米，平均價(jià)格為15000元/平方米。

　　項(xiàng)目的總平均價(jià)格為：13000元/平方米。

　　 *商鋪

　　初期平均價(jià)格為：18000元/平方米。

　　中期平均價(jià)格為20000元/平方米。

　　后期平均價(jià)格為22000元/平方米。項(xiàng)目的總平均價(jià)格20000元/平方米。

　　 2． 項(xiàng)目的租金價(jià)格定位分析和依據(jù)

　　 A． 市場(chǎng)價(jià)格分析

　　 *寫字樓

　　 出租價(jià)格根據(jù)地理位置、產(chǎn)品的功能、交通條件、物業(yè)服務(wù)水平等的差異分為三檔，一檔的價(jià)格為：4-5元/平方米天，二檔的價(jià)格為5-6元/平方米天，三檔的價(jià)格為6-7元/平方米天。從總體上看，寫字樓的出租價(jià)格差別較小。目前，寫字樓的出租率處于較高的水平上，平均價(jià)格為5.8元/平方米天。

　　 *商鋪

　　目前市場(chǎng)上可供出租的商鋪面積較小，價(jià)格分為15-20，20-25元/平方米天兩檔。市場(chǎng)的平均價(jià)格為20元/天平方米。

　　 B． 定價(jià)原則和價(jià)格定位

　　 1） 本項(xiàng)目寫字樓的出租價(jià)格應(yīng)該略高于市場(chǎng)的平均價(jià)格，基本可定位于5.8-6.5元/平方米天。

　　C． 本項(xiàng)目商鋪的出租價(jià)格應(yīng)和市場(chǎng)平均水平相當(dāng)，均價(jià)可定為20元/平方米天。