作者：劉凱
房訊網(wǎng)首席顧問
2004年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調控、“831”土地大限、央行加息、地標之爭、撤離CBD和回流中關村等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。一方面，從供需對比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。另一方面，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標志著北京多中心商務格局的形成。
根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止今年12月2004年北京寫字樓市場平均售價14162元/平方米(建筑面積報價)，與2003年相比上漲4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面積報價)，與2003年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與2003年相比下降18%。
市場供應：CBD供應放量和東二環(huán)商務帶的崛起
房訊網(wǎng)調查報告顯示， 2004年新推出寫字樓租售項目(包括商務公寓)數(shù)量達50家，平均每月4.2家，與2003年同比上升0.2家。總供應量達358萬平方米，同比增長8%。其中：
東部地區(qū)200萬平方米，包括朝陽區(qū)以華貿中心、北京財富中心、光華國際中心、佳程廣場、風林西奧中心及蘭華國際為代表，供應量達142.38萬平方米，占總供應量的40%；東城區(qū)以新保利大廈、天恒大廈、南新倉國際大廈為代表，供應量57.6萬平方米，占總供應量的16%。
西部地區(qū)158.46萬平方米，包括西城區(qū)以長安興融中心、德勝置業(yè)大廈為代表，供應量40.4萬平方米，占總供應量的11%；海淀區(qū)以理想國際大廈、融科資訊中心C座、錦秋國際大廈、中國電子大廈、楓藍國際中心、城建大廈、首創(chuàng)CEO拓展大廈、1+1大廈、世紀科貿大廈、嘉華大廈為代表，供應量118.06萬平方米，占總供應量的33%。
房訊網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2002年、2003年北京寫字樓市場連續(xù)兩年西部地區(qū)供應量超過東部地區(qū)，保持領頭羊的地位。2004年這一“怪圈”終于被打破：東部地區(qū)(朝陽區(qū)、東城區(qū))以56%的絕對優(yōu)勢首次在供應量上超過西部地區(qū)(西城區(qū)、海淀區(qū))。值得注意的是2004年供應量方面一個顯著特點是東二環(huán)商務帶的崛起。東二環(huán)商務帶在東城區(qū)政府支持，區(qū)域開發(fā)商的聯(lián)手入市和媒體的炒作合力作用下，成為2004年北京寫字樓市場的亮點。東二環(huán)商務帶出現(xiàn)了一批令人眼前一亮的項目，或以超前創(chuàng)新取勝，或以販賣文化熱銷。如新保利大廈千余平方米的大堂，無一根立柱，異常寬敞、通透，從下至上高達90米，堪稱“北京第一中庭”；大廈的單層雙向柔索玻璃幕墻代表了世界最高技術水準，高90米、寬70米，面積之大堪稱世界第一；再如南新倉國際大廈作為北京第一個由皇家糧倉與現(xiàn)代寫字樓共同構筑的商務辦公空間，一邊是擁有600年歷史的古倉，一邊是采用德國進口干掛陶土板幕墻的現(xiàn)代化寫字樓，以“北京古代建筑與現(xiàn)代元素結合的最完美建筑”和“京派寫字樓”的定位而熱銷2004年北京寫字樓市場。
2004年東二環(huán)商務帶供應量達到57.6萬萬平方米，占總供應量的16%。
市場需求：租務市場上的外企和銷售市場上的民企
外資企業(yè)歷來是北京甲級寫字樓租賃市場主力，這種趨勢在2004年得以沿續(xù)。據(jù)美國《財富》雜志的一項調查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業(yè)若干年內將考慮在中國設立地區(qū)總部，包括設立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務總部、銷售總部，其中首選北京的占15%。根據(jù)政府相關統(tǒng)計，CBD區(qū)域之內共有2521家企業(yè)入住，其中外資企業(yè)達到了807家，入住CBD及周邊地區(qū)世界500強的有120多家，占在北京的世界500強75％左右，而這其中有85家直接在CBD里。
2004年外資企業(yè)在租賃市場繼續(xù)扮演主主角，如普華永道租用北京財富中心A座19000平方米的案例，從一個側面證明了以北京財富中心、富力城雙子座、南新倉國際大廈為代表的CBD及周邊地區(qū)寫字樓熱銷傳奇，以及不可動搖的中央商務區(qū)地位。
推動寫字樓銷售市場的仍然是中資企業(yè)機構，傳統(tǒng)行業(yè)如電信、金融、教育等為2004年寫字樓主要買家。電信、金融等營利能力強在行業(yè)中處于壟斷地位的中資機構隨著中國經(jīng)濟的強勁發(fā)展實力不斷壯大，成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量，如中國網(wǎng)通購買金融街中證大廈整棟147000平方米的的案例。同時，經(jīng)過幾年的穩(wěn)健發(fā)展，實力不斷膨脹的民營企業(yè)加入大單購買行列，如新東方教育集團購買中關村金融中心B座的的案例。
根據(jù)房訊網(wǎng)統(tǒng)計，2004年北京寫字樓市場租售吸納量超過55萬平方米，與去年相比略有下降。主要原因是國內機構大單購買減少，但由于中小機構的投資購買非常踴躍，阻止了吸納量的進一步下滑。
市場租售：地標之爭和多中心商務格局的形成
從供需對比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止今年12月2004年北京寫字樓市場平均售價14162元/平方米(建筑面積報價)，與2003年相比上漲4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面積報價)，與2003年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與2003年相比下降18%。
需要指出的是，北京寫字樓售價上漲原因一是整個房地產(chǎn)市場漲價之風的“貢獻”，二是一大批頂級寫字樓的問世；租金上漲得宜于CBD商圈寫字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應增大但形成有效供應(入住)相對有限。
在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關村三大商圈外，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，從而具備了向一線商圈沖擊的實力。如東二環(huán)商務帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟，BDA商圈、望京商圈的國際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的亞運基礎和奧運概念。
在產(chǎn)品結構上除去年流行的商務公寓、商務樓等邊緣型產(chǎn)品憑借綜合性價比優(yōu)勢和按揭優(yōu)勢繼續(xù)走紅外，高端寫字樓追求“地標” 、追求“純度”和追求“規(guī)�！钡内厔菔�2004年北京寫字樓市場的最大看點：
一是以銀泰中心、佳程廣場為代表的地標性寫字樓的出現(xiàn)，使得北京寫字樓地標之爭風起云涌。華貿中心“華貿挑戰(zhàn)國貿”、佳程廣場“南國貿，北佳程”、中關村金融中心“150米高中關村標志性建筑”、銀泰中心“250米北京第一高樓”等等，仿佛一夜之間北京寫字樓的品質就躍上了一個新臺階。
二是以新保利大廈、中關村金融中心為代表的純寫字樓的復興，重新定義甲級寫字樓品質標準，前者堪稱世界第一的單層雙向柔索玻璃幕墻，后者號稱世界第一座雙曲面結構的摩天大樓，向世界頂級寫字樓發(fā)起挑戰(zhàn)。不僅吸引了眾多眼球，成為寫字樓市場的熱點，而且受到追求自身形象實力不斷膨脹的諸如新東方教育集團這樣民營企業(yè)的青睞。
三是以華貿中心、北京財富中心為代表的超級大盤的問世，集寫字樓、公寓、酒店、購物、休閑、娛樂等多種功能于一體的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積分別達到100萬平米和72萬平米，憑借綜合性優(yōu)勢，規(guī)模氣勢和完善配套而閃耀北京。
此外，2004年北京寫字樓發(fā)展商經(jīng)營理念上的創(chuàng)新同樣引人注目，如凱晨廣場采用訂制化服務的開發(fā)模式，開展為期六個月訂制化客戶調研活動；再如北環(huán)中心利用互聯(lián)網(wǎng)開展的“摸高探底”游戲競猜活動，為2004年的北京寫字樓市場畫上了完美的句號。
2005年北京寫字樓市場展望：一是總供應量將超過今年或與今年持平，東部市場(東城區(qū)、朝陽區(qū))將繼續(xù)以絕對優(yōu)勢超過西部地區(qū)(西城區(qū)、海淀區(qū))；二是2005年北京寫字樓平均售價將進一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預測將會大幅下跌；三是2003年、2004年愈演愈熱的“總部”寫字樓、“獨棟” 寫字樓產(chǎn)品風光不再，部分產(chǎn)品有可能出現(xiàn)滯銷局面；四是隨著亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的發(fā)展壯大，將最終形成北京多中心商務格局；五是租務市場和銷售市場上的兩極分化，即由外資企業(yè)機構驅動租務市場和由內資企業(yè)機構驅動銷售市場的需求分化的市場格局短期內不會被打破；六是隨著一大批頂級寫字樓如北京財富中心、中關村金融中心、華貿中心等項目的落成，將進一步提升北京寫字樓的整體品質。
2004年甲級寫字樓大單成交精選
購買(租用)方 項目名稱 購買寫字樓面積(平方米)
普華永道 北京財富中心A座 19000(租用)
新東方教育集團 中關村金融中心B座 25000
中國網(wǎng)通 金融街中證大廈 147000
搜狐公司 威新國際大廈 12000(租用)