回顧2019年沈陽的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場，高空置率依然是整個市場的主要問題。從2015年的供應(yīng)高峰過后，沈陽市場的空置率一度超過40%。從2016年至今，整體市場空置率一直徘徊在30%-40%之間。截止到2019年，全年新增供應(yīng)量大概在15萬平米左右，總存量約190萬平米，空置率在35%左右，與2018年基本持平。
然而，2019年沈陽市場的租金開始出現(xiàn)大幅下調(diào)，特別是在下半年。整體租金下降的主要是由以下3個因素導(dǎo)致：
1）沈陽寫字樓的租戶大部分都是中小企業(yè)，受經(jīng)濟下行的沖擊較大，抗風(fēng)險能力較弱，部分受影響的企業(yè)退出市場導(dǎo)致需求疲軟；
2）2018年沈陽開始整治不符合規(guī)定的小額貸款公司，進一步提升準(zhǔn)入門檻和經(jīng)營治理要求，清理了一批不合規(guī)的相關(guān)機構(gòu)，進而導(dǎo)致市場出現(xiàn)大量退租現(xiàn)象；
3）整治行動導(dǎo)致曾經(jīng)依靠該類機構(gòu)滿足資金需求的中小企業(yè)普遍遇到現(xiàn)金流的問題，導(dǎo)致市場很多租戶成本壓力增大，承租能力不強，更多的租戶考慮換租到更便宜的寫字樓或縮減面積成為普遍現(xiàn)象。因此，整個沈陽市場新增需求疲軟，存量租戶成為各個寫字樓競爭的主要客戶群。同時，在經(jīng)濟下行期，成本因素成為企業(yè)的核心考量，業(yè)主在租金價格方面也開始不同程度的下調(diào)租金水平。
新型冠狀病毒成為了2020年第一個影響市場行業(yè)發(fā)展的外界因素。疫情期間，市場的節(jié)后租賃熱度有著一定程度的減緩，但隨著疫情逐步得到控制、減緩、解決，市場復(fù)工率的增加，在疫情結(jié)束期將迎來市場發(fā)展的紅利階段，市場活躍度以及成交會出現(xiàn)大幅回升。由于目前市場中主要以存量租戶的需求為主，市場內(nèi)新租需求有限，整體市場競爭依然比較激烈。2020年高空置率的現(xiàn)狀難以改變，租金下行趨勢持續(xù)。
從2021年可能成為沈陽市場的供應(yīng)高峰年，空置率也將逐步攀升，租金下行壓力在未來2年內(nèi)都長期存在。高力國際建議業(yè)主抓住存量租戶的核心需求，更多地打造差異化優(yōu)勢，更靈活的租賃策略。為了提早應(yīng)對兩年后可能的市場空置率高峰，業(yè)主應(yīng)該在疫情過后盡快鎖定主力租戶，提前應(yīng)對可能到來的進一步收入下降的風(fēng)險。在有利于租戶的市場環(huán)境下，租戶可以根據(jù)自身的現(xiàn)金流以及成本因素在未來的市場中以更優(yōu)惠的價格租賃更加理想的物業(yè)標(biāo)的。
來源：高力國際
編輯：wangdc
