新冠疫情的爆發(fā)讓整個寫字樓市場雪上加霜。
自2018年四季度起，在經(jīng)濟增速下降和貿(mào)易爭端影響下，一線城市整體市場一直處于下行態(tài)勢，平均出租率和租金均出現(xiàn)連續(xù)6個季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)進一步加重了這一下跌態(tài)勢。
2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%，達到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，創(chuàng)2019年一季度以來的最大降幅。
北上深租金創(chuàng)三年新低
受疫情影響，一線城市平均租金集體下跌，北上深平均租金水平創(chuàng)三年最低。北京租金水平遙遙領(lǐng)先，接近12元/平方米/天。上海次之，平均租金在8元/平方米/天左右，深圳和廣州的寫字樓租金水平保持在6-7元/平方米/天不等。北上深三城租金下降明顯，下降的主要原因有以下兩點:
第一，不少非核心區(qū)域的新樓入市后拉低了平均租金;
第二，供應量大的同時，需求量在整體經(jīng)濟增速放緩、中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情等多種功能因素的影響下減少，導致供需失衡，進而租金下降。
一線城市中深圳處境更為艱難
分城市來看，廣州得益于市場基本面較為健康，并且當前廣州市場資產(chǎn)價值較低于其他一線城市，處在價值洼地，因此，資產(chǎn)價值波動較小。
北京市場整體租金遠高于其他一線城市，隨著空置率日益上漲，整體市場經(jīng)營情況波動不小，但由于北京政治中心的獨特地位，使得該地區(qū)資產(chǎn)擁有更高的低風險溢價，因此，整體價值波動較有限，2003年SARS期間前后北京市場經(jīng)營情況波動較大，但整體資產(chǎn)價值依舊堅挺，與此次情況如出一轍。
上海市場化程度較高，因此受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產(chǎn)價值略高于其他城市，投資回報率略低于北京，因此價值波動相較其他城市更大。
深圳寫字樓供需態(tài)勢緊張，由于本次調(diào)研項目以自持出租類項目為主，市場內(nèi)存在著的大量的小業(yè)主、包租客等相關(guān)數(shù)據(jù)尚未被統(tǒng)計進來，因此，深圳的真實市場波動比目前反映出的情況更大，就當前情況來看，未來半年內(nèi)深圳的處境更為艱難。
某種程度上講，本輪疫情也可以視為對一線城市寫字樓項目的估值做了一次壓力測試。就結(jié)果而言，位于一線城市估值區(qū)間范圍底部的項目估值基本真實地反映了其自身價值，可擠壓的水分較少；而位于一線城市估值區(qū)間范圍頂部的項目則暴露了其抗壓能力的脆弱，其自身價值高度依賴穩(wěn)定繁榮的市場環(huán)境，這一現(xiàn)象值得相關(guān)投資者警惕。
上海外貿(mào)為主的商務區(qū)受到一定沖擊
從此次調(diào)查來看，疫情對于不同租戶特點的商務區(qū)沖擊不同，以外貿(mào)為主的商務區(qū)受到一定沖擊。
1）北外灘整體出租率和租金下降近10%
北外灘功能定位為航運、經(jīng)濟，板塊內(nèi)物流、外貿(mào)企業(yè)眾多，這些行業(yè)在本次疫情中受較大影響，不少房源出現(xiàn)了空置；剔除新入市項目影響，整體的出租率和租金下降幅度接近10%，商務區(qū)內(nèi)不少項目在疫情期間基本都給予了價格和免租期上的優(yōu)惠。
2）大連路商務區(qū)租金和免租期都可談
大連路商務區(qū)基于交通優(yōu)勢而得以發(fā)展起來，辦公人群相對較固定，行業(yè)偏向于物流業(yè)、貿(mào)易、金融類。甲級類項目平均租金在5-6元/平方米/天左右；板塊內(nèi)出租率差異較大，樓齡相近的項目運營好的出租率可達95%，運營不佳的則不足60%。該板塊的交通優(yōu)勢正在被逐漸崛起的其他板塊所稀釋，受疫情的影響，租金和出租率都有所下滑，浮動明顯，不少項目疫情期間租金和免租期都可以商談。
3) 莘莊商務區(qū)免租期可高達3-4月
莘莊商務區(qū)屬于閔行區(qū)內(nèi)重要的商務區(qū)。當前閔行區(qū)的空置率大約在34.4%，剔除新入市大型樓宇的影響，整體的空置率在29%左右。區(qū)域內(nèi)主要的商務聚集區(qū)內(nèi)寫字樓的樓齡普遍較新，基本都在10年以內(nèi)。但由于短期內(nèi)供應較多，因此，空置率居高不下。
莘莊商務區(qū)為大虹橋的“輻射區(qū)”之一，片區(qū)客流接納大虹橋外溢客戶，而現(xiàn)階段大虹橋自身尚處于不飽和狀態(tài)，因此，莘莊片區(qū)的需求度缺乏強力支撐，出租率較低，保持在60%-70%之間，疫情期間多數(shù)項目的免租期延長力度較大，高的可以達到3-4月，4個月的免租期相當于租金下浮15%。
4）五角場-新江灣租金和出租率相對堅挺
五角場-新江灣城片區(qū)作為城市副中心，規(guī)劃定位融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)為一體的以知識創(chuàng)新為特色的城市公共活動中心。板塊內(nèi)商務氛圍日漸成熟，空置率基本保持在20%-30%內(nèi)。許多知名企業(yè)總部入駐在此，如IBM、BILBIL、德國漢高、耐克、馬牌輪胎等，保證了該區(qū)域的穩(wěn)定性。
特別是有適合大學生創(chuàng)業(yè)園區(qū)，有企業(yè)總部入駐的大樓都是以科技類制造業(yè)產(chǎn)業(yè)為主。此次疫情對該板塊的影響有限，租金和出租率相對堅挺。
北京堅挺的金融街也出現(xiàn)了松動
金融街作為首都金融主中心區(qū)，規(guī)劃定位為“國際化的金融功能區(qū)”。2008年，在全金融總體規(guī)劃中，進一步確定了金融街在首都金融業(yè)中的核心地位，提出要將金融街建成首都金融主中心 。
截止目前，已有興業(yè)銀行、瑞士銀行、摩根大通等諸多著名金融機構(gòu)入駐，入駐企業(yè)以金融保險和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業(yè)為主，分布著重要的政府機關(guān)、世界百強企業(yè)及金融機構(gòu)的總部。
此次疫情使得北京寫字樓市場租賃按下了"暫停鍵"，對于長期價格和出租率堅挺的金融街也出現(xiàn)了松動。2020年一季度金融街租金、出租率都出現(xiàn)了明顯下降，其中有11%的項目出租率變動幅度達10-20%。
深圳業(yè)主下調(diào)租金搶租戶
福田中心區(qū)屬于深圳最核心最成熟的商務區(qū)，是深圳唯一集金融、商貿(mào)、購物、休閑、旅游、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務行政和文化中心，是深圳商務氛圍最集中、商務樓宇品質(zhì)最好的區(qū)域，擁有總部企業(yè)超過350家。
隨著深圳城市發(fā)展的西移、新興商務區(qū)的不斷完善，加之疫情的進一步影響，區(qū)域內(nèi)的寫字樓租金及出租率延續(xù)了2019年持續(xù)下跌的態(tài)勢；2020年第一季度福田中心區(qū)域租金、出租率進一步下降，不少業(yè)主降低了心里預期，下調(diào)租金搶占租戶，二房東則通過提高傭金、推出特價房源吸引租戶，未來市場形勢嚴峻。
新冠疫情讓本就下行的寫字樓市場處境更為艱難，不同租戶特點的商務區(qū)表現(xiàn)差異明顯，短期內(nèi)租戶因行業(yè)影響而導致的租戶調(diào)整狀態(tài)會有所持續(xù)，下降趨勢在短期內(nèi)較難改變，對于不少項目而言，如何在新環(huán)境下找準項目自身定位，根據(jù)市場做出正確調(diào)整，是需要關(guān)注的重點。
來源：丁祖昱評樓市
編輯：wangdc
