7月以來，國際知名三大房地產(chǎn)顧問機構(gòu)戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行陸續(xù)發(fā)布了2022年上半年武漢房地產(chǎn)市場報告。報告顯示，武漢今年上半年寫字樓市場迎來供應(yīng)高峰，空置率有所上升，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)租賃主力軍。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，首店經(jīng)濟持續(xù)在武漢發(fā)力，有效拉動了消費。
供應(yīng)井噴市場去化壓力增加
戴德梁行7月13日發(fā)布的報告指出，從2020年開始，武漢甲級寫字樓市場進入優(yōu)質(zhì)項目集中交付的高峰期，2020、2021、2022上半年，分別有9.7萬、32.5萬、25.0萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間進入市場，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的持續(xù)井噴使得短期內(nèi)各商務(wù)區(qū)空置率顯著攀升、市場去化壓力增加、競爭白熱化。
類似的結(jié)論，7月20日，在武漢—CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報告中也有體現(xiàn)：上半年，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共迎來56.6萬平方米新增供應(yīng)，其中80%在一季度交付，上半年新增供應(yīng)總量創(chuàng)下近十年新高。世邦魏理仕武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示：“武漢寫字樓及零售市場年內(nèi)均將迎來大量優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)，其中寫字樓市場全年新增供應(yīng)預(yù)計將超過百萬平方米，有望創(chuàng)下近十年來年度供應(yīng)量新高�！�
7月21日，仲量聯(lián)行回顧上半年武漢商業(yè)房地產(chǎn)市場時介紹，上半年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場共計迎得11個項目入市，大部分供應(yīng)集中在漢口區(qū)域，尤其是漢口濱江板塊，導(dǎo)致短期內(nèi)漢口區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公樓市場壓力進一步凸顯。其中，漢口板塊新增的優(yōu)質(zhì)項目企業(yè)天地A1以及位于光谷中心城的三棟辦公樓的入市，進一步帶動區(qū)域的商務(wù)氛圍走向成熟。截至6月底，武漢市上半年的新增供應(yīng)約為68.9萬平方米，甲級新增供應(yīng)23.6萬平方米；武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量達(dá)750.8萬平方米，除了北上廣深，僅次于成都，其中甲級辦公樓總體量為253.4萬平方米。
上半年受到疫情影響，辦公樓市場整體需求疲軟，供應(yīng)的持續(xù)井噴加上租賃需求回落，顯而易見會推動寫字樓市場空置率同比上升，整體租金下降。
科技互聯(lián)網(wǎng)和金融業(yè)成主力軍
上半年哪些行業(yè)引領(lǐng)市場租賃成交？三大機構(gòu)的報告中也均有統(tǒng)計。
戴德梁行統(tǒng)計顯示，從市場需求來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT（科技、媒體及通訊）和金融類企業(yè)引領(lǐng)上半年武漢甲級寫字樓市場租賃成交，分別約占上半年全市甲級寫字樓成交面積的27.0%、24.7%和10.5%。分片區(qū)來看，以律師事務(wù)所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)主要選擇漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)，TMT行業(yè)則偏愛光谷商務(wù)區(qū)，金融行業(yè)則較為青睞武廣片區(qū)。
世邦魏理仕的報告中顯示，新增租賃行業(yè)占比前三位依次是傳統(tǒng)金融、房地產(chǎn)建筑、TMT，貢獻超過半數(shù)新租成交。傳統(tǒng)金融尤其是保險公司在上半年表現(xiàn)亮眼。“十四五”期間，武漢將加快推進區(qū)域金融中心建設(shè)，以金融的高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)“國家中心城市”“長江經(jīng)濟帶核心城市”的建設(shè)目標(biāo)。同時，武漢將建設(shè)成為科技創(chuàng)新中心。隨著金融與科技類政策落地，兩大行業(yè)預(yù)計將在下半年穩(wěn)定輸出，釋放租賃需求。
仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)同樣顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)（TMT）需求保持活躍，金融業(yè)需求穩(wěn)健。從成交來看，約有35%的成交位于光谷，受益于宏觀經(jīng)濟導(dǎo)向以及區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)活躍，包括一季度成交的金山軟件以及二季度的斗魚。
“武漢提出加快區(qū)域金融中心建設(shè)，保險、證券等金融企業(yè)擴租，二季度新加坡華僑銀行入駐企業(yè)天地A1寫字樓，金融機構(gòu)武漢的未來發(fā)展，因此整體需求保持穩(wěn)健�！敝倭柯�(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧分析。
此外，世邦魏理仕統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，自2021年下半年起，內(nèi)資企業(yè)租賃占比持續(xù)超過本土企業(yè)。2022年上半年，內(nèi)資公司在新增租賃中的占比繼續(xù)上升至53%，其中，二季度占比超過六成，成為新增租賃需求中的主力資本來源。
首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力拉動消費
今年5月21日，蘋果湖北首店開業(yè)，不到7點近百位“果粉”有序在武商MALL國廣排隊，為市場帶來新一波消費熱度及新奇體驗。
上半年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，首店經(jīng)濟持續(xù)在武漢發(fā)力，有效拉動了消費。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至到二季度末，武漢市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場總體量達(dá)到811.3萬平方米，環(huán)比增加2.1%。新項目以首店經(jīng)濟賦能商業(yè)。萬象城首進品牌和高級別店鋪的占比超過30%。從業(yè)態(tài)來看，時尚零售類業(yè)態(tài)占比最大，其中Acqua Di Parma、Charlotte Tilbury、Carven首進武漢；餐飲類方面，Mortons莫爾頓扒房、八閩、悅得閑、花廚等品牌均為華中首店。此外，電子產(chǎn)品品牌二季度表現(xiàn)也較為亮眼，除了蘋果直營店，華中首家華為旗艦店落地萬象城。首店經(jīng)濟充分迎合當(dāng)下零售市場以新鮮豐富的購物體驗來吸引客流量的發(fā)展導(dǎo)向，也反映出品牌對于武漢潛在消費水平的信心。
戴德梁行分析，分業(yè)態(tài)來看，零售、餐飲和兒童類業(yè)態(tài)是市場主要擴張業(yè)態(tài)，分別約占全年核心商圈新店開業(yè)數(shù)量的37.9%、32.9%和13.1%。細(xì)分業(yè)態(tài)來看，零售業(yè)態(tài)中以時尚零售為主；餐飲主要集中在特色正餐類；兒童則主要為兒童培訓(xùn)。
世邦魏理仕的報告顯示，2022年上半年，武漢零售物業(yè)市場迎來武漢大悅城和武漢萬象城開業(yè)，分別位于光谷中心城和建設(shè)大道商圈，均為所在區(qū)域近年來首個大型商業(yè)綜合體項目，為市場帶來共計33萬平方米新增供應(yīng)。
“下半年，零售市場將迎來武商夢時代、龍湖武漢白沙天街、洪山萬科廣場等項目開業(yè)，新興區(qū)域的商業(yè)氛圍將得到提升。”世邦魏理仕武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示，6月至10月，武漢市政府將發(fā)放多輪消費券，涵蓋商場、超市、餐飲等多種消費場景，預(yù)計將有效提振線下消費，激發(fā)零售市場活力。
來源：湖北日報
編輯：wangdc
