作為國(guó)家中心城市和粵港澳大灣區(qū)核心增長(zhǎng)極，廣州的消費(fèi)氛圍愈發(fā)濃厚。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在入選首批培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心試點(diǎn)名單后，2021年廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9.8%，達(dá)10,122.56億元，僅次于上海、北京和重慶三大直轄市，首度躋身“萬億消費(fèi)俱樂部”。
對(duì)于零售地產(chǎn)業(yè)主和品牌商來說，在消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)的背景下，哪些業(yè)態(tài)最具增長(zhǎng)潛力，如何匯聚優(yōu)質(zhì)資源，從而吸引目標(biāo)人群是每天都要面對(duì)的重要課題。對(duì)此，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“我們歷年所追蹤新增租賃成交數(shù)據(jù)顯示出，服飾零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)10年來始終是廣州存量?jī)?yōu)質(zhì)購(gòu)物中心內(nèi)的主角，占比達(dá)到70%以上。但消費(fèi)人口、行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境以及消費(fèi)習(xí)慣變化等因素，也讓這三大業(yè)態(tài)各自占比發(fā)生變化，品牌多元化、細(xì)分化日趨明顯，需要零售地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方給予充分關(guān)注�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)趨于分化 傳統(tǒng)項(xiàng)目業(yè)主需動(dòng)態(tài)調(diào)整策略
雖然社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速喜人，但廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的“量”和“質(zhì)”發(fā)展卻未能及時(shí)跟上。過去兩年，廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的新增供應(yīng)落后于其他一線及新一線城市。更重要的是，消費(fèi)的回暖并沒有帶動(dòng)整個(gè)零售物業(yè)市場(chǎng)的恢復(fù)，市場(chǎng)分化加劇，不少老項(xiàng)目的空置率一路走高。
面對(duì)挑戰(zhàn)，部分業(yè)主開始調(diào)整各業(yè)態(tài)占比，積極引入更多的餐飲、娛樂、個(gè)人服務(wù)等租戶；從自身改造入手、創(chuàng)變求新，謀求迎合后疫情時(shí)代消費(fèi)升級(jí)的需求。例如，某購(gòu)物中心為了吸引一系列國(guó)際美妝品牌進(jìn)駐，對(duì)整個(gè)樓層都進(jìn)行了改造升級(jí)，力求在公共區(qū)域的設(shè)計(jì)裝修、燈光布置方面與品牌方的調(diào)性保持一致。相較而言，那些業(yè)態(tài)布局和租戶組合仍然以家庭消費(fèi)為主、沒有深度把握消費(fèi)新趨勢(shì)的項(xiàng)目，需視未來的市場(chǎng)發(fā)展，動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。
餐飲業(yè)態(tài)：咖啡茶飲擴(kuò)張迅猛“酸菜魚”笑傲市場(chǎng)
“食在廣州”名不虛傳，廣州坐擁深厚的飲食文化，前有太二前傳、謝謝鍋等自帶流量的新創(chuàng)品牌在羊城開設(shè)首店，后有皮爺咖啡（Peet’s Coffee）、Tim Hortons、Machi Machi等茶飲咖啡品牌加速布局，不愧為眾所周知的“美食之都”。正因如此，即便在疫情下，餐飲業(yè)態(tài)仍然在廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心中占比一直穩(wěn)定保持在33%左右。
不過，由于當(dāng)?shù)鼐用窆逃械牟惋嬃?xí)慣及外出就餐頻率相對(duì)較低，地方菜系的擴(kuò)張勢(shì)頭并沒有全面蔓延至廣州。根據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的成交數(shù)據(jù)顯示，過去三年，地方菜系的租賃成交僅錄得近100筆，其中粵菜占比接近30%，川菜及湘菜則占比45%。值得一提的是，川菜及湘菜的絕大多數(shù)成交都來自于“酸菜魚”品類。分析這一現(xiàn)象的背后原因，“酸菜魚”品類菜肴易于單品化、供應(yīng)鏈管理較為簡(jiǎn)單，具有“萬店基因”的潛質(zhì)，更容易布點(diǎn)；加之多家酸菜魚全國(guó)連鎖品牌源于廣州，因此在本地市場(chǎng)迅速擴(kuò)張也就不足為奇了。
娛樂業(yè)態(tài)：“Z世代”引領(lǐng)體驗(yàn)升級(jí) 網(wǎng)紅場(chǎng)景助力雙贏
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，娛樂類業(yè)態(tài)在廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心中的占比開始提升，于2021年達(dá)到15%左右。曾麗認(rèn)為這與“95后”發(fā)展成為消費(fèi)主力人群息息相關(guān)。習(xí)慣于互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)，物質(zhì)富足的Z世代年輕人引領(lǐng)消費(fèi)體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)了從1.0（純購(gòu)物消費(fèi)），到2.0（一站式購(gòu)物消費(fèi)），到3.0（多元包容無界性消費(fèi)）的跨越式發(fā)展。
因此，“更好出片、易于社交”的烘焙實(shí)驗(yàn)室、VR體驗(yàn)店、密室逃脫、射箭館等沉浸式、場(chǎng)景類、體驗(yàn)類店鋪不斷涌現(xiàn)，其“流量擔(dān)當(dāng)”的屬性也讓引入這些業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心成為了網(wǎng)紅打卡新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主方與租戶的雙贏。值得注意的是，去年下半年“元宇宙”橫空出世，這一概念能否落地將成為邁向消費(fèi)4.0（虛實(shí)融合消費(fèi)）的關(guān)鍵。目前來看，已經(jīng)有部分項(xiàng)目通過虛擬場(chǎng)景與現(xiàn)實(shí)交融為消費(fèi)者創(chuàng)造獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)，加快向智慧零售轉(zhuǎn)型的步伐。
服裝業(yè)態(tài)：提升本地品牌資源和加大奢侈品集聚
2021年，服裝業(yè)態(tài)在廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的占比為29%，與往年基本一致。10年以來，服裝業(yè)態(tài)占比僅在2015年突增至接近50%的高峰。彼時(shí)的增長(zhǎng)主要得益于快時(shí)尚產(chǎn)業(yè)2014年至2015年的大規(guī)模發(fā)展，而近兩三年來服飾業(yè)態(tài)整體進(jìn)入瓶頸期，尤其是快時(shí)尚品牌的“低質(zhì)量”與“同質(zhì)化”比較嚴(yán)重，消費(fèi)者的逐步遠(yuǎn)離讓相關(guān)品牌陷入低坪效困境，并逐漸失去在購(gòu)物中心的高議價(jià)力，業(yè)態(tài)占比自然出現(xiàn)下降。
與此同時(shí)，廣州“十四五”規(guī)劃綱要提出，要促進(jìn)紡織服裝等傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，旨在借助消費(fèi)的拉動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。此外，去年出臺(tái)的《廣州市加快培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案》同樣提出要實(shí)施“尚品”工程，提升產(chǎn)自廣州的珠寶、皮包、服飾等產(chǎn)品的品牌知名度和影響力，構(gòu)建全球消費(fèi)資源集聚地。如此一來，更多的奢侈品品牌、本地新晉品牌、潮牌集合店等有望入駐廣州各大商圈，助力廣州培育時(shí)尚消費(fèi)新場(chǎng)景。 最后，曾麗表示：“奢侈品牌全球范圍內(nèi)調(diào)整布局和免稅店加速落地將是廣州零售地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的兩大機(jī)遇。隨著國(guó)際大牌持續(xù)在國(guó)內(nèi)城市布局新店，廣州有望在現(xiàn)有天河路區(qū)域的基礎(chǔ)上，在其它區(qū)域內(nèi)構(gòu)建第二個(gè)重奢侈品商圈；而廣州國(guó)際消費(fèi)中心城市的定位和多家奧特萊斯運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也為未來免稅店在羊城的落地帶來更多想象空間�！�
最后，曾麗表示：“奢侈品牌全球范圍內(nèi)調(diào)整布局和免稅店加速落地將是廣州零售地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的兩大機(jī)遇。隨著國(guó)際大牌持續(xù)在國(guó)內(nèi)城市布局新店，廣州有望在現(xiàn)有天河路區(qū)域的基礎(chǔ)上，在其它區(qū)域內(nèi)構(gòu)建第二個(gè)重奢侈品商圈；而廣州國(guó)際消費(fèi)中心城市的定位和多家奧特萊斯運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也為未來免稅店在羊城的落地帶來更多想象空間�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
