7月22日，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，市場(chǎng)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房企由過去的“三高”模式向低負(fù)債、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變，在這一過程中，一些房企由開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)商，激發(fā)消費(fèi)新動(dòng)能，市場(chǎng)空間廣闊。
REITs作為新興融資工具，有助于房企盤活存量資產(chǎn)，打通“投、融、管、退”閉環(huán)。目前，我國(guó)已上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品達(dá)38只，合計(jì)融資規(guī)模約1258億元。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施是公募REITs的重要板塊，目前已經(jīng)上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs共4只，首發(fā)規(guī)模合計(jì)達(dá)到121.83億元。
近日，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs再添新員——華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“華夏首創(chuàng)奧萊REIT”）獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并獲得上交所無異議函，華夏首創(chuàng)奧萊REIT即將進(jìn)入發(fā)售階段。這是國(guó)內(nèi)首只以?shī)W特萊斯為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，為其他自持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房企轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)有益參考。
盤活存量 房企探索資產(chǎn)證券化模式
去年，國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)相繼發(fā)布文件，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，以期進(jìn)一步增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目和保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
在這一市場(chǎng)機(jī)遇下，首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)以旗下武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，由旗下首創(chuàng)鉅大有限公司擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)，華夏基金為基金管理人，申報(bào)發(fā)行公募REITs產(chǎn)品，項(xiàng)目總估值19.73億元，已于今年6月底獲批。
據(jù)了解，武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目于2018年4月開業(yè)，2019年以來穩(wěn)居武漢長(zhǎng)江以南區(qū)域奧萊市場(chǎng)龍頭地位，項(xiàng)目包含8棟商業(yè)樓棟，項(xiàng)目建筑形態(tài)為地上兩層、局部三層的開放式街區(qū)，采取田字形街區(qū)布局及托斯卡納小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，擁有“市政廳”“圖書館”“教堂”“火車站”“劇院”等場(chǎng)景化體驗(yàn)空間。濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目于2019年1月開業(yè)，自開業(yè)以來銷售額蟬聯(lián)濟(jì)南奧萊市場(chǎng)第一，項(xiàng)目包含8棟商業(yè)樓棟，項(xiàng)目建筑形態(tài)為地上三層開放式街區(qū)，擁有“羅馬廣場(chǎng)”“米蘭廣場(chǎng)”“摩納哥廣場(chǎng)”“威尼斯廣場(chǎng)”“錫耶納廣場(chǎng)”等場(chǎng)景化體驗(yàn)空間。
當(dāng)前，消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣悄然改變，除了方便快捷的線上購(gòu)物，也重視線下場(chǎng)景化的體驗(yàn)消費(fèi)�！�2023-2024中國(guó)奧特萊斯行業(yè)白皮書》顯示，2023年，零售行業(yè)發(fā)展承壓，各業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)分化較大，但奧萊業(yè)態(tài)逆市增長(zhǎng)，全國(guó)現(xiàn)有在營(yíng)業(yè)奧特萊斯項(xiàng)目約239個(gè)，2023年奧萊銷售規(guī)模約2300億元，同比增長(zhǎng)約9.5%，在所有零售業(yè)態(tài)中增長(zhǎng)比例最高。
首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理、首創(chuàng)鉅大公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理謝洪毅告訴記者，華夏首創(chuàng)奧萊REIT既是踐行國(guó)企責(zé)任，貫徹國(guó)家“把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業(yè)重資產(chǎn)“投、融、管、退”全鏈條。“首創(chuàng)城發(fā)深耕奧萊15年，雖然已形成穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)模式，但以自有資金進(jìn)行資產(chǎn)盤活創(chuàng)新，回收成本時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。通過資產(chǎn)證券化的模式，獲得資產(chǎn)力量的支持，可以在盤活資金的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，形成商業(yè)流程上的閉環(huán)，以及獲取更大的管理規(guī)模和機(jī)會(huì)�！�
“華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT的獲批，一方面，進(jìn)一步豐富了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型；另一方面，也反映出奧特萊斯業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿��！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進(jìn)告訴記者，近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨一定壓力，居民收入預(yù)期不確定性有所提升，消費(fèi)觀念更加理性，希望在品質(zhì)和價(jià)格之間尋找平衡點(diǎn)。在此背景下，主打“大品牌、小價(jià)格”經(jīng)營(yíng)理念的奧特萊斯業(yè)態(tài)因具備消費(fèi)目的性強(qiáng)、中高端品牌占比較高、商品價(jià)格優(yōu)惠、品牌組合豐富等優(yōu)勢(shì)，受到消費(fèi)者更多青睞，迎來一定的發(fā)展機(jī)遇。
對(duì)于REITs這一創(chuàng)新金融工具，謝洪毅表示，資產(chǎn)證券化將作為首創(chuàng)城發(fā)長(zhǎng)期發(fā)展中的重要一步，首創(chuàng)城發(fā)將加強(qiáng)招商運(yùn)營(yíng)管理能力，在服務(wù)消費(fèi)者的同時(shí)帶動(dòng)城市化發(fā)展。
厚積薄發(fā) 創(chuàng)造城市綜合運(yùn)營(yíng)新價(jià)值
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“規(guī)模紅利”時(shí)代已經(jīng)過去，政府和企業(yè)都在積極探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。這其中，由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，由短期的開發(fā)業(yè)務(wù)向長(zhǎng)期的綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，同時(shí)也和此前的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)保持一定的相關(guān)性，成為許多房企新的探索方向。
2021年，首創(chuàng)城發(fā)重組成立，吸收合并此前以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主的首創(chuàng)置業(yè)，同時(shí)注入首創(chuàng)集團(tuán)旗下的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基三大業(yè)務(wù)平臺(tái)的資產(chǎn)。目前，首創(chuàng)城發(fā)以城市發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)商為發(fā)展目標(biāo)，形成了城市綜合開發(fā)、城市綜合運(yùn)營(yíng)、城市更新升級(jí)為主的三大業(yè)務(wù)主航道。
“我們從業(yè)內(nèi)熟知的首創(chuàng)置業(yè)到如今的首創(chuàng)城發(fā)，一直致力于推動(dòng)各業(yè)務(wù)板塊的資源重組和創(chuàng)新發(fā)展，由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)變，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)平衡發(fā)展，積極探索商業(yè)地產(chǎn)新模式。”謝洪毅說。
事實(shí)上，在奧萊賽道，首創(chuàng)城發(fā)已深耕多年，積攢了豐富的經(jīng)驗(yàn)。早在2013年，北京首創(chuàng)奧萊正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，填補(bǔ)了彼時(shí)京西南大型商業(yè)的空白。開業(yè)十年來，北京首創(chuàng)奧萊銷售額累計(jì)超200億元，納稅超4億元，解決4000余人就業(yè)問題，帶動(dòng)周邊住宅市場(chǎng)發(fā)展，為推動(dòng)城市更新作出貢獻(xiàn)。
目前，首創(chuàng)城發(fā)全國(guó)在營(yíng)奧萊項(xiàng)目15家，成為全國(guó)布局最廣的奧萊運(yùn)營(yíng)商，總建筑面積約180萬平方米，在項(xiàng)目選址及招商運(yùn)營(yíng)等方面占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。謝洪毅透露，根據(jù)時(shí)間表，后期會(huì)繼續(xù)開展新的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，豐富的資產(chǎn)儲(chǔ)備為華夏首創(chuàng)奧萊REIT擴(kuò)募提供了廣闊的想象空間。
從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市運(yùn)營(yíng)商，首創(chuàng)城發(fā)近年來的轉(zhuǎn)型為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了有益探索。徐躍進(jìn)表示，房企從過去的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型，成為房企探索新模式的重要方向。一方面，房企可以探索新業(yè)務(wù)模式，尋求代建等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間；另一方面，房企應(yīng)抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，追求開發(fā)業(yè)務(wù)的“有質(zhì)量增長(zhǎng)”。
謝洪毅表示，首創(chuàng)城發(fā)將繼續(xù)秉承“以人為本”的發(fā)展理念，不斷提升城市運(yùn)營(yíng)能力，為市民創(chuàng)造更加美好的生活環(huán)境，為城市發(fā)展貢獻(xiàn)更多力量。同時(shí)，首創(chuàng)城發(fā)將繼續(xù)探索新的融資渠道和商業(yè)模式，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入新的活力。
來 源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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