被擱置開發(fā)長達(dá)十年之久的濱康綜合體地塊（原濱康綜合體（1）（2）地塊）成功入市，競得人正是龍湖，成交金額71.89億元，成交樓面價近2萬元/平方米，較十年前已翻了三倍。
72億元的價格在杭州土拍中算不上顯眼。進入2020年以來，多城土拍市場迅速升溫，百億、兩百億門檻一路攀升，僅在杭州，新年首拍便已收金131億元，4月主城區(qū)更是攬金135億元。
市場關(guān)注的是濱江區(qū)是否再添一座購物中心，業(yè)內(nèi)關(guān)注的是這宗地終于結(jié)束了十年蹉跎。
早在2010年，濱江地鐵投資有限公司以25.7億元的總價競得杭政儲出[2010]26號濱康綜合體（1）地塊，成交樓面價6851元/平方米，卻一直未正式開工建設(shè)。直到2019年，杭州市規(guī)劃和自然資源局對該地塊進行回收，且合并了濱康綜合體（2）地塊，同時對地塊規(guī)劃進行了調(diào)整。
根據(jù)早期規(guī)劃，濱康綜合體由新汽車南站、五星級酒店及商務(wù)辦公區(qū)、住宅及商業(yè)區(qū)組成。之后，新汽車南站被挪出濱康綜合體內(nèi)，落址濱江西部的浦沿地區(qū)。
至此，濱康綜合體的規(guī)劃落定，將建設(shè)成不大于21萬平方米的住宅，其中10%配建公租房，商業(yè)部分須建設(shè)3.5萬平方米的五星級酒店+5萬平方米的購物中心+6.5萬平方米的寫字樓。
72億補倉杭州TOD
對于本次成交地塊的建設(shè)計劃，龍湖方面并沒有正面回應(yīng)，是否將用于建設(shè)杭州濱江區(qū)第二座龍湖天街項目。
公開資料顯示，該地塊為商住用地，土地面積10.8萬平方米，總建面36.02萬平方米，容積率3.33，建筑高度220米，出讓起始價66.7億元，起始樓面價1.85萬元/平方米，新房限價5.15萬元/平方米（含裝修4500元），為濱江區(qū)首宗新房限價突破5萬元/平方米的地塊。
競拍的過程雖然耗時約兩個半小時，但龍湖還是在53輪舉牌中笑到了最后。相關(guān)人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，濱康綜合體地塊屬于公司近年來重點發(fā)力的TOD項目，業(yè)態(tài)包含酒店、購物中心、寫字樓等多業(yè)態(tài)，屬于非純住宅項目。
龍湖對TOD項目的喜愛十分明顯。在其已開業(yè)或正在建設(shè)的商業(yè)中，有超過70座是軌交上蓋，如成都龍湖西宸天街。
在今年4月，龍湖還聯(lián)合金地拿下了東莞茶山鎮(zhèn)站前路地塊，以底價32.13億元成交。該項目占地面積13.97萬平方米，總建筑面積44.28萬平方米，需自持宗地商業(yè)建筑面積10萬平方米，未來將打造成集商業(yè)、住宅、寫字樓為一體的大型TOD綜合體。
聚焦到杭州市場，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，龍湖上一次在杭州拿地是在2019年4月，同樣是商住用地、TOD項目。
彼項目位于杭州市鐵路蕭山站綜合交通樞紐區(qū)A-47-2地塊，成交總價13.54億元、樓面價1.94萬元/平方米，地上建筑面積為6.97萬平方米，同時代建綠地1.41萬平方米、配建面積為2788平方米的公租房。對此，龍湖則明確表示，并非天街項目。
截至2019年底，龍湖在杭州已開業(yè)6座龍湖天街，在全國開業(yè)31座龍湖天街，TOD項目已達(dá)20個。
龍湖天街“慢跑”
龍湖集團副總裁李楠曾于2019年龍湖商業(yè)謝忱晚宴上公開指出：“今明兩年，龍湖商業(yè)將以平均每年新開業(yè)超過10家購物中心的速度持續(xù)發(fā)展，到2020年，累計開業(yè)商場數(shù)量將超過50家。”
日歷翻至5月底，2020年已行過近半，龍湖離這一目標(biāo)還差11座。如需達(dá)標(biāo)，下半年將必須發(fā)力。對此，據(jù)龍湖消息，今年下半年的商業(yè)項目將集中在重慶?成都?西安?濟南?蘇州?南京等城市?
龍湖目前擁有“天街”“星悅薈”“家悅薈”三個購物中心品牌，天街為31個，星悅薈為8個，家悅薈為1個，已開業(yè)建筑面積為377萬平方米。
其中，天街定位為都市型購物中心，一直是龍湖商業(yè)發(fā)展的重點。其項目數(shù)量占比約79.5%，建筑面積占比約93%，占據(jù)絕對的數(shù)量和體量優(yōu)勢，并圍繞一二線城市進行布局，以重慶、成都、杭州等新一線城市為主。
在杭州的六座天街中，已開業(yè)建筑面積達(dá)70萬平方米，在建面積41萬平方米。金沙龍湖天街開業(yè)最早，至今已運營近5年；而大江東天街體量最大，總建面達(dá)40萬平方米，計劃將于2021年開業(yè)。
截止目前，西湖區(qū)、江干區(qū)已各自進駐2座龍湖天街，濱江區(qū)與蕭山區(qū)各1座。如本次濱康綜合體順利打造為天街項目，將成為杭州的第七座、濱江區(qū)的第二座龍湖天街。
據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，自2011年起，龍湖就表示每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運營，以保證商業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。
于2019年，龍湖購物中心租金收入47.5億元，銷售額267億元，同比增長25%；全年平均日客流量達(dá)154萬人次，同比增長23%，主要由旗下天街項目貢獻(xiàn)。
而對比恒隆、大悅城等商業(yè)項目，可以發(fā)現(xiàn)，在保持?jǐn)U張速度的同時，如何提升租金收入、打造標(biāo)桿項目，依然是龍湖未來的努力方向。
仍以天街項目為例，恒隆廣場和大悅城的項目數(shù)量少于天街，但單體項目租金收入遠(yuǎn)超天街。其中，上海恒隆廣場租金收入最高，近17億元，西單大悅城租金收入破7億元，而龍湖商業(yè)僅有重慶北城天街租金收入突破5億元，項目大多租金收入在3億元以下。
租金收入增長與出租率方面，龍湖已開業(yè)天街項目的平均租金增長率為32.8%，平均出租率高達(dá)98.5%，最高100%、最低94.4%，整體而言優(yōu)于恒隆廣場和大悅城。
“工欲善其事，必先利其器”。受新冠肺炎疫情沖擊，國內(nèi)商業(yè)在一季度期間經(jīng)歷了一段漫長的閉店、限流、免租時期。而在五一小長假期間，龍湖商業(yè)總客流量已恢復(fù)到去年九成水平，環(huán)比增長40%。同期，龍湖商業(yè)總銷售額同比提升近20%。
對于如何彌補失去的一季度業(yè)績，相關(guān)人士透露，龍湖商業(yè)接下來將在39座天街同時舉行聯(lián)動營銷活動，即66天街歡搶節(jié)。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
