7月22日，房地產(chǎn)企業(yè)綠地控股發(fā)布了2020年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)公告和2020年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)。
根據(jù)公告，2020年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)80億元，同比減少10.79%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。
凈利與銷(xiāo)售額出現(xiàn)下降的同時(shí)，綠地控股也正處于控制權(quán)籌劃中。在周一、二持續(xù)緊急停牌后，7月21日，綠地控股發(fā)布公告稱(chēng)因股東籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)，最長(zhǎng)將停牌一周。
7月26日下午，綠地控股發(fā)布公告顯示，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海地產(chǎn)”）、上海城投（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海城投”）擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過(guò)綠地總股本的17.5%。這意味著綠地控股將啟動(dòng)二次混改。
兩次沖刺4000億元銷(xiāo)售目標(biāo)未果，止步不前的綠地控股又面臨銷(xiāo)售增長(zhǎng)乏力、杠桿居高、償債能力欠佳等憂(yōu)患。如今綠地控股迎來(lái)“二次混改”，又將面臨怎樣的局面？《投資者網(wǎng)》就相關(guān)信息向綠地控股求證，公司未予置評(píng)。
銷(xiāo)售增長(zhǎng)乏力
綠地控股創(chuàng)立于1992年，是一家全球經(jīng)營(yíng)的多元化企業(yè)集團(tuán)。目前，綠地控股已在全球范圍內(nèi)形成了“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)以及科創(chuàng)、康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元經(jīng)營(yíng)格局。歷經(jīng)27年發(fā)展，綠地控股銷(xiāo)售增長(zhǎng)進(jìn)入瓶頸。
2018年上半年，新冠肺炎疫情突如其來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)也深受其害。但是，在外部環(huán)境壓力之下，房企抗壓能力也各不相同，有些逆流而上，有些業(yè)績(jī)下降。而綠地控股則是后者。
根據(jù)2020年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，2020年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2099.25億元，同比增加4.14%；歸母凈利潤(rùn)79.48億元，同比減少10.79%。綠地控股對(duì)自身增收不增利的業(yè)績(jī)表現(xiàn)持有樂(lè)觀態(tài)度，其在快報(bào)中表示，“經(jīng)過(guò)努力，公司整體經(jīng)營(yíng)情況觸底反彈、逐季改善、趨勢(shì)向好�！�
目前，A股上市房企披露半年報(bào)的尚屬少數(shù)。但是根據(jù)日前保利地產(chǎn)（600048.SH）披露的2020年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，2020年上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737.05億元，同比增加3.60%；歸母凈利潤(rùn)101.21億元，同比減少僅1.66%。
與綠地控股相比，保利地產(chǎn)規(guī)模上還要略勝一些，雖然同受疫情影響，但從業(yè)績(jī)表現(xiàn)上來(lái)看，保利地產(chǎn)的抗壓能力明顯要強(qiáng)于綠地控股。二者在上半年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)方面亦有不小差距。
2020年上半年，綠地控股的銷(xiāo)售增長(zhǎng)也較為乏力。根據(jù)2020年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)，2020年1-6月，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1031.2萬(wàn)平方米，比去年同期減少30.7%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。
相較而言，2020年1-6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積1492.24萬(wàn)平方米，同比下降8.81%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%。綠地控股20.7%的銷(xiāo)售額降幅明顯大于保利地產(chǎn)11.12%。
事實(shí)上，綠地控股銷(xiāo)售疲軟
早有征兆。早在2018年，綠地控股錯(cuò)失4000億元銷(xiāo)售目標(biāo)后，2019年仍未突破4000億元，成為近兩年房企TOP10里增速最慢的公司。
梳理近些年的銷(xiāo)售情況來(lái)看，2015年至2019年，綠地控股的合同銷(xiāo)售金額分別為2301億元、2550億元、3065億元、3875億元和3880億元，2016年至2019年合同銷(xiāo)售額增速分別為10.82%、20.20%、26.42%和0.10%，銷(xiāo)售增長(zhǎng)出現(xiàn)滯緩。
雖然綠地控股沒(méi)有明確提出2020年具體的銷(xiāo)售目標(biāo)，但是根據(jù)此前1月8日綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良在業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，綠地今年的銷(xiāo)售目標(biāo)不會(huì)增加很多。以綠地控股2020年上半年銷(xiāo)售額1330.29億元來(lái)看，綠地控股2020年實(shí)現(xiàn)原有4000億的銷(xiāo)售目標(biāo)仍有難度，半年的目標(biāo)達(dá)成率僅33.25%。
杠桿高企
7月24日，綠地控股子公司發(fā)布美元債券發(fā)行公告。公告稱(chēng)：為滿(mǎn)足發(fā)展需要，子公司綠地全球于2020年7月22日分別完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發(fā)行，其中4億美元定息債券票面利率為6.125%，到期日2023年4月22日；2.5億美元定息債券票面利率為7.25%，到期日2025年1月22日。以上發(fā)行債券將于香港交易所上市。
其實(shí)，綠地控股發(fā)行美元票據(jù)的整體融資成本較高。今年6月綠地全球發(fā)行的5億美元定息債券，債券票面利率為6.25%，既高于龍湖地產(chǎn)今年發(fā)行的3.375%的優(yōu)先票據(jù)，也高于境內(nèi)6月份4.89%的平均發(fā)債成本。
而事實(shí)上，進(jìn)入2020年，受疫情影響境內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)寬松，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本走低，境外融資規(guī)模小幅下降。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，房企發(fā)行的各期限債券平均票面利率在4%-6%之間。整體看，平均發(fā)債成本沒(méi)有超過(guò)6%，且數(shù)量較集中的3年期和5年期債券平均利率未超過(guò)5%。而綠地控股上述兩筆發(fā)債融資成本不降反增，還高于2019年5.60%的融資成本，并未體現(xiàn)出綠地控股作為老牌房企的規(guī)模及品牌優(yōu)勢(shì)在信用融資市場(chǎng)的正面作用。
《投資者網(wǎng)》梳理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，綠地控股較高的融資成本或許是因?yàn)槠渚o張的財(cái)務(wù)狀況。2019年，綠地控股的凈負(fù)債率為155.60%，2020年一季度末攀升至171.59%；資產(chǎn)負(fù)債率為82.81%，今年一季度該指標(biāo)為81.92%。與同行企業(yè)相比，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率偏高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年滬深兩市上市房地產(chǎn)公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%。
根據(jù)2020年一季報(bào)，截至2020年3月31日，綠地控股短期借款為317.19億元，同比增長(zhǎng)6.85%；長(zhǎng)期借款為1538.79億元，同比增長(zhǎng)12.07%，借款規(guī)模進(jìn)一步加大。
截止今年一季度末，綠地控股長(zhǎng)期債務(wù)達(dá)到1955.98億元，短期債務(wù)也達(dá)到1087.61億元，短期債務(wù)占比接近三分之一，而賬面資金下降為781.41億元，加上銷(xiāo)售不及預(yù)期，超三千億的債務(wù)，讓綠地控股面臨著不小的壓力。
停牌為二次混改
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金鏈就是生命線(xiàn)，“現(xiàn)金為王”。杠桿居高、銷(xiāo)售增長(zhǎng)乏力的綠地控股在行業(yè)中的高光難以為繼，或許也是綠地控股停牌后，市場(chǎng)猜測(cè)其二次混改的原因之一。
7月21日，綠地控股在公告中稱(chēng)，7月17日，綠地控股收到公司股東上海地產(chǎn)及上海城投的通知，上海地產(chǎn)及上海城投正在籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)。
公開(kāi)資料顯示，上海地產(chǎn)和上海城投分別為綠地控股的第二大和第三大股東，持股比例分別為25.82%、20.55%。陸股通持股3.22%為第四大股東，中金公司持股2.9%，為第五大股東。而第一大股東為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)，持股比例達(dá)29.13%。上海地產(chǎn)和上海城投均由上海國(guó)資委100%控股。換言之，上海國(guó)資委通過(guò)上海城投和上海地產(chǎn)持有綠地控股的股權(quán)比例達(dá)46.37%，遠(yuǎn)超第一大股東上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)。
業(yè)內(nèi)消息表示，綠地控股此次停牌，或?qū)⒂瓉?lái)二次混改。綠地控股的第一次“混改”是在5年前，綠地控股當(dāng)年混改直至成功實(shí)現(xiàn)借殼上市，被認(rèn)為是上海國(guó)資的混改樣本。
據(jù)地產(chǎn)垂直媒體《壹地產(chǎn)》在微博發(fā)布的消息，此次綠地停牌，簽署完戰(zhàn)略合作協(xié)議后，“一個(gè)項(xiàng)目組在中金公司悄悄成立，專(zhuān)門(mén)跟進(jìn)綠地引入戰(zhàn)略投資人的事情。上海也有兩家企業(yè)表達(dá)了參與意向，他們都是上海國(guó)資委旗下的國(guó)有企業(yè)�！�
如今“靴子落地”。7月26日下午，綠地控股發(fā)布公告顯示，上海地產(chǎn)、上海城投擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過(guò)綠地總股本的17.5%。這意味著綠地控股將啟動(dòng)二次混改。
此次擬轉(zhuǎn)讓股份的價(jià)格不低于下列兩者之中的較高者：提示性公告日前30個(gè)交易日的每日加權(quán)平均價(jià)格的算術(shù)平均值和最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的每股凈資產(chǎn)值。擬聘請(qǐng)中金公司作為本次股份轉(zhuǎn)讓的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，后續(xù)將進(jìn)一步研究制定本次股份轉(zhuǎn)讓的具體方案。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，“實(shí)際上，對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，混改動(dòng)作比較多。此次停牌首要原因是和上海城投、上海地產(chǎn)等重組是有直接關(guān)系的，停牌目的也是為了防范股價(jià)波動(dòng)。所以停牌本身是釋放了積極的信號(hào)。對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，其二次混改也符合其國(guó)企的定位和導(dǎo)向；同時(shí)，從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)，混改后或會(huì)繼續(xù)引入戰(zhàn)略投資者，這都具有積極的意義�！保ㄋ季S財(cái)經(jīng)出品）
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