在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊、融資廣受掣肘、內(nèi)房股受多家評級機(jī)構(gòu)下調(diào)、行業(yè)信用風(fēng)險上行的環(huán)境下，2021年10月3日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（Yuexiu REIT Asset Management Ltd，簡稱：“越秀房產(chǎn)基金”，00405.HK）首獲惠譽(yù)國際評級為“BBB-”長期發(fā)行人違約評級（IDR），外幣高級無抵押“BBB-”評級，展望為“穩(wěn)定”，該評級成績來之不易。
01關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
地理位置優(yōu)越，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
越秀房產(chǎn)基金8項資產(chǎn)位于廣州、上海、武漢和杭州的核心地段、地鐵上蓋物業(yè)，2016-2020年間，寫字樓和零售業(yè)態(tài)項目年末出租率平均約為92%，成熟物業(yè)出租率一直維持在95%以上；整個周期內(nèi)表現(xiàn)穩(wěn)定，惠譽(yù)預(yù)計越秀房產(chǎn)基金在未來幾年的平均租金將穩(wěn)定增長。
穩(wěn)定現(xiàn)金流及穩(wěn)健的財務(wù)管理
雖然2020年受新冠疫情影響，但
是疫情對越秀房產(chǎn)基金的影響不大，因越秀房產(chǎn)基金超過50%的收入來自寫字樓業(yè)態(tài)，該業(yè)態(tài)受經(jīng)濟(jì)周期影響較小�；葑u(yù)預(yù)計越秀房產(chǎn)基金在2021年的收入和EBITDA將恢復(fù)，出租率將在2021年底前完全恢復(fù)。
租戶多樣化將緩解地理位置集中度風(fēng)險
越秀房產(chǎn)基金目前八處房產(chǎn)，有五處是位于廣州，其余位于上海、武漢和杭州。廣州區(qū)域占越秀房產(chǎn)基金可出租總面積的62%，廣州國際金融中心在2020年貢獻(xiàn)了約53%的收入。惠譽(yù)預(yù)計越秀房產(chǎn)基金在未來幾年將保持地理集中度，但優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)和良好的租戶多樣化將緩解集中度風(fēng)險。
穩(wěn)定的財務(wù)狀況
惠譽(yù)預(yù)期越秀房產(chǎn)基金將在2021-2022年間的杠桿率（以凈債務(wù)/投資物業(yè)價值的比率來衡量）保持在35%-40%左右，這與行業(yè)同行的水平相似。越秀房產(chǎn)基金的償債能力良好，其在2020年經(jīng)常性EBITDA/利息支出總額的比率為2.7倍�；葑u(yù)預(yù)計在2021-2022年間的比率水平穩(wěn)定。
02關(guān)于越秀房產(chǎn)基金
越秀房產(chǎn)基金于2005年在香港證券交易所上市，是全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，2021年中期資產(chǎn)規(guī)模達(dá)361.4億元人民幣。越秀房產(chǎn)基金目前已獲得穆迪授予“Baa3”評級，及標(biāo)普授予“BBB-”評級，再獲惠譽(yù)“BBB-”評級將成為集三家國際評級機(jī)構(gòu)授予投資級評級的房地產(chǎn)信托基金。
來 源： 越秀地產(chǎn)
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