近年來，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，或?qū)ふ倚碌臉I(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，或借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去發(fā)展其住宅業(yè)務(wù)，但卻較少能成功地把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)做到規(guī)模化和體系化。在此困境中，傳統(tǒng)房企該如何升級(jí)自身，找到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的突圍之路？
第一太平戴維斯作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面擁有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源優(yōu)勢(shì)。結(jié)合過往的研究，深圳產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部將直擊最核心的三大問題，深入解讀傳統(tǒng)房企在面對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)困境時(shí)的破局之法。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是典型的持有型物業(yè)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般是在工業(yè)/產(chǎn)業(yè)用地上建成的，在這類用地上建設(shè)開發(fā)物業(yè)，政府的政策方向是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展、不允許分割轉(zhuǎn)讓，這就要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)。作為典型的持有型物業(yè)，現(xiàn)金回籠的方式和速度與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)是不一樣的。
作為持有型物業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)和金融運(yùn)作方面都有較高的要求。一些傳統(tǒng)的住宅房企以快周轉(zhuǎn)的思路來做這個(gè)業(yè)務(wù)，遇到發(fā)展的瓶頸是正常的，而且也難以把這個(gè)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在招商和退出兩大難題
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然經(jīng)過多年的發(fā)展，但一直存在兩大難題難以解決。
難題一：產(chǎn)業(yè)客戶的招商運(yùn)營(yíng)難題
由于產(chǎn)業(yè)類客戶具有多樣且分散、決策周期長(zhǎng)、價(jià)格敏感等特征，想建立具有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)能力并不是件容易的事情，而傳統(tǒng)房企更是缺乏產(chǎn)業(yè)類客戶的招商運(yùn)營(yíng)能力。
難題二：過去產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)缺乏退出機(jī)制
沒有良好的退出機(jī)制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有資產(chǎn)將會(huì)沉淀大量的資金，實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)的難度較大，很難把規(guī)模做大。當(dāng)然，隨著國(guó)內(nèi)公募REITs的放開，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的退出問題或?qū)⒌靡越鉀Q。
如何做？
進(jìn)行深入研究，構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
合理定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)
在布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)之前，傳統(tǒng)房企有必要深入研究，合理定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。明確該板塊在企業(yè)整體發(fā)展層面充當(dāng)?shù)慕巧�，平衡與原有主要業(yè)務(wù)的關(guān)系。
如果不打算把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為主導(dǎo)業(yè)務(wù)之一并定位為新的業(yè)務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)的話，想要做大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是有難度的。
構(gòu)建完善的投融管退體系
作為典型的持有型物業(yè)，其前期投
資大、現(xiàn)金流回籠慢，對(duì)招商運(yùn)營(yíng)和退出機(jī)制的要求很高。因此，傳統(tǒng)房企計(jì)劃進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之前，有必要想清楚自己的發(fā)展模式，搭建“投融管退”的體系。
構(gòu)建自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
傳統(tǒng)房企在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之后，可以利用自身現(xiàn)有的資源和業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，比如投資、資金、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)考慮將自身不擅長(zhǎng)的事情交給更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來完成，比如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)所需要的產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)等能力都需要大量的經(jīng)驗(yàn)沉淀，重新構(gòu)建這方面的能力會(huì)事倍功半。
重視金融及產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)能力
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是重投資和重運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)，作為持有型物業(yè)必定會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沉淀大量的資金。如果不具備良好的金融運(yùn)作能力，持續(xù)發(fā)展必將是難以為繼的。
同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)期，招商運(yùn)營(yíng)能力幾乎是開發(fā)企業(yè)做好一切事情的前提，不論是融資還是退出，良好的運(yùn)營(yíng)期現(xiàn)金流表現(xiàn)是基礎(chǔ)。
在未來
租金回報(bào)良好，易受政策支持
作為持有型物業(yè)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金回報(bào)更有優(yōu)勢(shì)
相對(duì)于寫字樓、購(gòu)物中心等持有型物業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)水平表現(xiàn)更優(yōu)。良好的租金回報(bào)對(duì)于持有型物業(yè)非常重要，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期融資、或者在運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期退出，都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。因此，在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)較難開展的情況下，如果房企有意愿且有能力去做持有型物業(yè)的話，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
公募REITs有望解決
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)退出的難題
國(guó)內(nèi)公募REITs已經(jīng)正式推出，并且在近期已經(jīng)有9只公募REITs獲得注冊(cè)批復(fù)。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流園區(qū)一向都是公募REITs主要的底層資產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為持有型項(xiàng)目具有通過公募REITs退出的需求，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)較好的租金回報(bào)水平也為其發(fā)行公募REITs創(chuàng)造了必要的條件。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更受政策的支持
國(guó)家大力支持科技創(chuàng)新和制造業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過為科技研發(fā)、生產(chǎn)制造提供優(yōu)質(zhì)的載體空間來支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此更容易受到政策的支持，包括土地政策、信貸政策、產(chǎn)業(yè)支持政策等。
因此，在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展受限的情況下，相對(duì)其他類型的持有型物業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有更多的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，在未來也具有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
來 源：第一太平戴維斯
編 輯：liuy
