北京CBD，是全球排名第7的頂級商務區(qū)，2020年每平方公里GDP高達942.6億元，是匯集眾多標志性寫字樓的爭妍競艷之地，招商局大廈、中國尊、央視大樓、國貿(mào)三期……各式具有獨特風格的高樓大廈，勾勒出首都繁華的天際風景線。區(qū)內(nèi)世界500強企業(yè)林立，已形成以國際金融為龍頭、高端商務為主導、國際傳媒聚焦發(fā)展的成熟產(chǎn)業(yè)格局。
招商局商業(yè)房托上市兩年半之后，第一步正選在此地拓展版圖。
走出大灣區(qū)，突破百億
2022年6月30日，招商房托舉行基金單位持有人特別大會，獲高票贊成通過13.41億元向母公司招商蛇口收購北京國貿(mào)CBD地標物業(yè)招商局航華科貿(mào)中心46.41%權益。
招商局航華科貿(mào)中心由招商局大廈、友邦保險NPA中心、連接招商局大廈與太平金融中心的01-04連接裙樓、招商銀行大樓、中國惠普大廈、橫琴人壽大廈、梵悅108、中國工商銀行大廈及太平金融中心共同構成。
根據(jù)公告，招商房托將在航華科貿(mào)中心擁有4.08萬平方米可租賃面積的控制權益。其中，招商局大廈樓高34層，屬于甲級寫字樓，是北京國貿(mào)CBD地標建筑之一，招商房托將持有其15個寫字樓/多功能單位及3個商業(yè)單位。
招商局商業(yè)房托對于對收購標的的區(qū)位優(yōu)勢非常滿意，其管理人指出，目標物業(yè)為坐落于北京朝陽區(qū)國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)大樓，具有策略地位。首
都北京作為國際商業(yè)中心之一，生機勃勃極具潛力，經(jīng)濟強勁增長勢頭促進對高質量辦公室租賃單位的高需求。
不管從位置還是質量看，本次招商房托收購的物業(yè)都屬優(yōu)質上乘，且收購價格也比較劃算。
據(jù)悉，收購事項購買代價定為13.41億元，金額相等于協(xié)定物業(yè)價值的46.41%加初步經(jīng)調整資產(chǎn)凈值8846.73萬元，協(xié)定物業(yè)價值27億元乃由自愿買方/賣方經(jīng)計及目標物業(yè)質量及過往表現(xiàn)后按公平原則厘定。
招商房托主席黃均隆指出，招商局商業(yè)房托本次并購選擇招商蛇口的資產(chǎn)注入，體現(xiàn)了發(fā)起人對房托的大力支持，為本次及后續(xù)收購大陸核心區(qū)域優(yōu)質資產(chǎn)提供了難得的機會。
招商房托執(zhí)行董事郭瑾也表示，交易對于招商局商業(yè)房托來說是一個里程碑。除了是2019年上市后母公司首個注入的項目，亦是其第一個走出深圳的項目。
收購之后，招商房托將擺脫資產(chǎn)分布地域集中在深圳蛇口的單一局面，把版圖拓展至北京CBD核心區(qū)域，使資產(chǎn)組合在地域上更加多元化。
加上初始五處深圳優(yōu)質商業(yè)物業(yè)組合，當前，招商房托已持有深圳及北京的核心區(qū)域各1棟甲級寫字樓、深圳3棟綜合寫字樓及蛇口花園城商業(yè)購物中心。
基于截至2021年12月31日招商房托的現(xiàn)有物業(yè)公允價值，招商房托組合的公平市場價值預期將增加40%。其中，深圳物業(yè)應占公平值將降至71.4%，北京占到接近30%，招商房托管理總資產(chǎn)規(guī)模則突破100億。
招商蛇口助推
對于僅收購航華科貿(mào)中心部分權益而不是全部，招商房托有其考慮在內(nèi)。
據(jù)了解，本次招商房托收購資金來源主要以新融資為主，融資成本較低，僅為Hibor1M+1.2%，交易完成后，經(jīng)調整負債對資產(chǎn)總額比率預計將僅由29.2%增加至33.1%。
管理人認為，在當前國際經(jīng)濟環(huán)境不明朗，債務加息的情況下，收購目標公司部分權益而非全部可以減少帶來的直接財務負擔完成資產(chǎn)并購，使得資產(chǎn)負債比率控制在房托基金守則規(guī)定的50%借款上限之內(nèi)，與此同時，招商房托通過保持充足的現(xiàn)金流為后續(xù)收購保存實力。在招商房托于香港舉行的媒體交流會上，郭瑾表示，是次只收購部份股權，主要考慮是令現(xiàn)金流的穩(wěn)定，這為未來收購第二個或者更多項目留下一些“子彈”。
而且，根據(jù)股東協(xié)議的條款，招商房托將保留購買目標物業(yè)余下49%權益的優(yōu)先購買權，將來會擇機將物業(yè)全部納入。
另外，招商房托在公告中還提到招商蛇口不遺余力的后續(xù)支持：“招商蛇口將通過保留項目一部分權益與房托實現(xiàn)雙贏，因此，招商蛇口會為管理目標物業(yè)提供必備經(jīng)驗，以及廣泛的租戶來源�！�
據(jù)悉，招商蛇口的經(jīng)營策略這兩年提出三個轉變，要從開發(fā)到開發(fā)跟經(jīng)營并重，從重資產(chǎn)投資到輕重資產(chǎn)并重，從同質化到差異化轉變，在這三個轉變引領之下，意味著招商蛇口會加大對持有資產(chǎn)的投資。
去年，招商蛇口提出了“雙百戰(zhàn)略”，預計花五年左右的時間，到2025年，實現(xiàn)管理100個購物中心與寫字樓，以及持有物業(yè)收入達到100億元的宏大目標。
作為招商蛇口旗下上市REITs平臺，招商房托背靠招商蛇口，未來將有充足的備選資產(chǎn)可供注入，預期可以為基金單位持有人提供穩(wěn)定分派，長期可持續(xù)的分派增長，這將提升招商房托基金的核心競爭力，也為香港REIT市場發(fā)展注入強心針。
投資價值考題
作為剛上市不久的房托基金，招商房托在香港上市的REITs中市值排名并不算靠前。但是，招商房托在近12個月股息率達到9.89%，這在11支REITs中是最高的。
股息率是一年總派息額與當時市價的比例，以占股票最后銷售價格的百分數(shù)表示年度股息，該指標是投資收益率的簡化形式。
有投資者分析稱，在招商房托上市之初，大股東招商蛇口對現(xiàn)金分派有3年承諾。按照承諾，2021年招商房托單位可分派收入為0.2541港元，收益率為9.7%，與港股上市的其他REITs年化分派率在6%-7%之間相比，要高出50%。
但分派承諾即將于2022年末到期，而此時收購新物業(yè)項目有助于提振分派率，從而抵消“分派承諾”到期的影響。
招商房托稱，收購事項將提升招商房托現(xiàn)有基金單位持有人的每單位基金分派，2021年每基金單位分派業(yè)已提升5.6%至人民幣0.1596元，物業(yè)收入穩(wěn)定。
同時，該公司物業(yè)公允價值增長會帶來利潤的增加，提升凈資產(chǎn)水平，再通過PE和PB反映到股價上，持續(xù)增長的股價可增加投資者收益。在為基金單元持有人創(chuàng)造更好回報的同時，也為香港REIT市場發(fā)展注入強心針。
另一方面，市場分析人士還指出，深圳地鐵12號線年內(nèi)即將開通，線路開通之后，將直接連通5大物業(yè)所在的蛇口以及深圳人口最密集的寶安區(qū)。而地鐵12號線出站口直連招商房托旗下花園城，距離科技大廈、科技大廈二期、數(shù)碼廣場的距離也不算遠，招商局房托五大物業(yè)增值、出租率穩(wěn)步上升是大概率事件。
此外，在大環(huán)境方面，由于俄烏沖突影響，大宗商品價格全線上漲。與此同時，美聯(lián)儲實施加息政策，美元利率上市，經(jīng)濟基本面、貨幣政策對風險資產(chǎn)的走勢均不利。
在此情形下，一部分債券投資人會把資金轉移到其它資產(chǎn)類別，而REITs歷來與多個主要資產(chǎn)類別的關聯(lián)程度較低，因而為投資者提供具吸引力的多元化投資選擇，并可分散投資。
當前，香港房托基金的交易量較低，據(jù)去年香港金發(fā)局發(fā)布報告顯示，雖然香港是最早推出房托基金監(jiān)管制度的市場之一，但香港房托基金仍然欠缺增長動力，其交投量亦不及其他亞太市場活躍，建議將房托基金納入為股市互聯(lián)互通計劃下的合資格證券，藉此容許兩地的房托基金投資于彼此市場。
未來，隨著大陸香港股市互聯(lián)互通計劃推進，內(nèi)地投資者或將更多意識到房地產(chǎn)信托基金的投資機會，加上招商蛇口重新審視業(yè)務模式和商業(yè)邏輯，將“三個轉變”融入公司的中長期戰(zhàn)略中，即：從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉變、從重資產(chǎn)為主向輕重結合轉變、從同質化競爭向差異化發(fā)展轉變，并已構建了蛇口產(chǎn)園REIT(180101.SZ)和招商局商業(yè)房托(1503.HK)境內(nèi)外雙REITS平臺，覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，相信招商局商業(yè)房托的未來發(fā)展可期。
來 源：觀點網(wǎng)
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