三季度，上海寫字樓市場持續(xù)復蘇，租賃市場活躍度有所恢復，其中科技行業(yè)表現(xiàn)相對亮眼，租金跌幅持續(xù)收窄。供應方面，因疫情影響而延遲入市的項目在三季度逐漸釋放，大量新增供應入市致使空置率有所上漲。大宗交易市場持續(xù)回暖，外資買家加碼重返上海。
宏觀經(jīng)濟
三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.9%。分產(chǎn)業(yè)來看，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)同比增長3.9%、6.0%、4.3%。分行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)同比增長6.3%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比下降6.9%。在新冠肺炎疫情給全球經(jīng)濟帶來重創(chuàng)之際，中國一系列主要經(jīng)濟指標增速由負轉(zhuǎn)正，表明中國經(jīng)濟復蘇態(tài)勢進一步明朗。
固投方面，截止到8月份，上海全市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長9.9%。分領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長15.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長9.7%，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資增長5.0%；分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資增長16.1%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長8.6%；從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來看，辦公樓投資總額比去年同期增長16.4%，商業(yè)營業(yè)用房投資額比去年同期增長28.7%；分行業(yè)來看，租賃業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)利潤分別下降78.9%、13.7%，軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)利潤比去年同期增長38.9%。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟復蘇帶動上海全市經(jīng)濟出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢。
供給與需求
受疫情影響延遲入市的項目在三季度逐步交付，新增供應體量上漲，凈吸納量大幅提升，整體市場活躍度得到較大修復。2020年第三季度上海寫字樓共新增供應項目面積將近37.1萬㎡，分別是前灘中心、陸家嘴濱江中心、長寧國際T3和T4。從寫字樓的銷售面積來看，三季度銷售面積為70.82萬㎡，同比下降9.93%。從辦公樓市場運行情況來看，截止到9月份，全市新開工面積為304.32萬㎡，同比上漲27.26%；竣工面積為176.7萬㎡，同比上漲18.04%。
圖：2018年1月～2020年09月上海辦公樓新開工和竣工情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
隨著疫情影響漸弱，企業(yè)對于租賃決策的信心逐漸增強，預計前期被推遲的租賃需求加速落地。加之政府招商引資等優(yōu)惠政策的出臺，寫字樓業(yè)主也積極回應行業(yè)需求，提出多種租賃優(yōu)惠政策，并對辦公環(huán)境和服務(wù)進行多元優(yōu)化以增強租戶粘性。
三季度，上海寫字樓市場前期壓抑的需求有所釋放，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)和零售行業(yè)復蘇后，帶動對整個寫字樓租賃市場需求的上揚。三季度寫字樓租賃市場顯示，TMT行業(yè)租戶占比為28%，金融行業(yè)占比14%，零售行業(yè)占比11%，TMT和金融業(yè)持續(xù)引領(lǐng)需求回暖。
圖：2020年三季度上海寫字樓租戶行業(yè)占比（按租戶數(shù)量）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
租金與空置
受疫情影響，租戶企業(yè)決策更加謹慎，租金持續(xù)走低。三季度，全市甲乙級寫字樓租金環(huán)比二季度下跌2.22%，至4.58元/㎡·天。分商圈來看，截止2020年9月份，以南京西路、陸家嘴為代表的核心區(qū)域，租金分別為7.53元/㎡·天和7.15元/㎡·天；以濱江和大虹橋為代表的新興商務(wù)區(qū)，租金分別為4.78元/㎡·天 和5.24元/㎡·天；而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇平均租金維持在4元/㎡·天左右。
圖：2019年6月～2020年9月上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
空置方面，雖然需求回升，但由于新增供應的入市，上海寫字樓市場的空置率仍有小幅上升，CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，上海全市寫字樓的空置率較二季度上升1.57個百分點。其中核心商圈虹橋的空置率較二季度上升2.99個百分點，漕河涇商圈空置率較三季度上升0.3個百分點。疫情對營商環(huán)境的改變帶來一定的影響，大多企業(yè)仍以節(jié)約成本為首要考量，預計短期內(nèi)空置率下降可能性較低。
大宗交易
三季度，上海市場共錄得14筆大宗交易，其中寫字樓物業(yè)類型有5筆，工業(yè)物業(yè)類型有5筆，商業(yè)4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交面積達15209㎡；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交面積達15166.94㎡；嘉會醫(yī)療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。從投資者類型來看，本季度共有7筆外資買家，隨著三季度疫情消散，外資買家審時度勢，將目光重新聚焦上海市場。
圖：2020年三季度大宗交易物業(yè)類型（按成交筆數(shù)）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
總結(jié)與展望
隨著宏觀經(jīng)濟逐步恢復正軌，上海寫字樓市場也將持續(xù)回暖。延遲入市的項目逐步將在四季度交付入市，租賃需求也將逐步恢復；同時，政府招商引資多項優(yōu)惠政策出臺，對行業(yè)進行多元化補貼措施，旨在實現(xiàn)區(qū)域集聚發(fā)展，在經(jīng)歷市場陣痛期后將迎來更為穩(wěn)健持久的發(fā)展。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
