三季度，適逢深圳喜迎政策紅利，深圳市場(chǎng)在后疫情階段發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，市場(chǎng)活躍度持續(xù)恢復(fù)，不同行業(yè)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。但是隨著新增大量寫(xiě)字樓入市，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金仍持續(xù)走低但跌幅有所收窄，空置率小幅上升。投資市場(chǎng)錄得數(shù)宗大宗交易，整體活躍度提升，其中數(shù)據(jù)中心交易為本年度一大亮點(diǎn)交易。
宏觀經(jīng)濟(jì)
面對(duì)新冠肺炎疫情的沖擊和復(fù)雜嚴(yán)峻的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，深圳有效統(tǒng)籌疫情防控，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)的良好態(tài)勢(shì)。前三季度，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值為19786.98億元，同比增長(zhǎng)2.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為19.17億元，同比下降4.3%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為7311.62億元，同比增長(zhǎng)1.0%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為12456.19億元，同比增長(zhǎng)3.6%，第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)占比分別為0.1%、36.9%、63.0%。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)1.6%，增速比上半年回升3.2個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)3月份以來(lái)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從重點(diǎn)行業(yè)看，三季度，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)2.3%，電氣機(jī)械和器材制造業(yè)增長(zhǎng)0.4%，專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)7.5%，增幅分別比上半年提高0.6、7.1和1.9個(gè)百分點(diǎn)。
前三季度，深圳固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)11.4%，增速比上半年、一季度分別提高3.6、27.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)69.8%，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)0.3%，第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)13.0%；基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)9.3%。民間投資增長(zhǎng)22.1%，占全市固定資產(chǎn)投資比重47.0%。
圖：2018年一季度～2020年三季度深圳GDP累計(jì)值、第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)值及同比
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供給與需求
三季度，隨著疫情的消散，大多寫(xiě)字樓推遲到本季度入市，深圳寫(xiě)字樓總計(jì)新增供應(yīng)大約51萬(wàn)㎡，超過(guò)上半年供應(yīng)總量之和。在入市項(xiàng)目中，有五個(gè)位于南山區(qū)，進(jìn)一步加大南山區(qū)的去化壓力。從全市辦公樓市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，截止到三季度，新開(kāi)工面積為240.51萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)23.27%；竣工面積為51.17萬(wàn)㎡，同比增幅高達(dá)180.98%。
圖：2018年12月～2020年09月深圳寫(xiě)字樓新開(kāi)工和竣工面積
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從需求方面來(lái)看，深圳各子市場(chǎng)在后疫情中均保持需求增長(zhǎng)趨勢(shì)，批發(fā)和零售業(yè)仍為本季度主力租戶(hù)，TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)持續(xù)保持強(qiáng)勁的租賃需求。按租戶(hù)數(shù)量占比來(lái)看，三季度批發(fā)和零售業(yè)占比32.8%，TMT行業(yè)占比20.8%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)占比17.6%，金融行業(yè)占比8.7%。
圖：2020年三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶(hù)行業(yè)占比（按租戶(hù)數(shù)量）
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租金與空置
租金方面，截止9月，深圳全市甲乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金為112.03元/㎡·月，環(huán)比二季度下降0.38%。分商圈來(lái)看，福田中心區(qū)的甲乙級(jí)寫(xiě)字樓的月租金處于相對(duì)高位，達(dá)到182.31元/㎡·月；前海、華強(qiáng)、寶安中心區(qū)的月租金處于中間區(qū)域，約為113元/㎡·月；而龍崗中心城、龍華區(qū)域的價(jià)格相對(duì)較低，平均月租金分別為89.06元/㎡·月和73.23元/㎡·月。本季度市場(chǎng)需求回暖，租金持續(xù)處于下行通道但降幅有所收窄，業(yè)主大幅調(diào)低租金情況明顯減少，個(gè)別業(yè)主采取提供裝修等多種靈活租賃策略吸引客戶(hù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。
圖：2019年9月～2020年9月深圳重點(diǎn)商圈甲乙級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)
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空置方面，三季度供應(yīng)量較大，且新增物業(yè)的預(yù)租率整體較低，供求不平衡拉高了辦公樓市場(chǎng)的整體空置率，供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)空置率上升最為顯著，預(yù)計(jì)空置率仍將持續(xù)保持高位。
大宗交易
三季度，深圳錄得共5宗大宗交易，成交金額超80億元。寫(xiě)字樓和工業(yè)各成交2宗，成交金額占比分別為72.3%、 26.2%；商業(yè)成交1宗，成交金額占比1.5%。其中，典型的一宗成交案例為中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)以49.4億元購(gòu)買(mǎi)了招商中環(huán)寫(xiě)字樓，該寫(xiě)字樓作為本集團(tuán)的南方總部辦公樓；另外一宗為資產(chǎn)包交易，即鵬博士深圳南山數(shù)據(jù)中心，為深圳首次錄得的數(shù)據(jù)中心交易項(xiàng)目。
圖：2020年三季度大宗交易物業(yè)類(lèi)型（按成交宗數(shù)）
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總結(jié)與展望
國(guó)外疫情的不確定性對(duì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)一定沖擊，但是國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸回暖。當(dāng)前適逢深圳迎來(lái)經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，加之中央政策支持，對(duì)金融、科技、外資等企業(yè)發(fā)展策略提出一定建議，為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，租賃市場(chǎng)和投資市場(chǎng)均會(huì)受利好因素支撐而積極發(fā)展。并且最新發(fā)布的關(guān)于深圳改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020~2025年），將深圳定位為“模范城市”，預(yù)期這將帶動(dòng)來(lái)自于金融和TMT行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求。
來(lái)源：中指研究院
編輯：wangdc
