2020年三季度，隨著國內(nèi)經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標不斷改善，發(fā)展動能增強，景氣度持續(xù)提升，國內(nèi)部分城市寫字樓租賃和投資市場活躍度有所回升，租金整體企穩(wěn)，空置率小幅上升。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對寫字樓市場拉動效應明顯。投資市場方面，商業(yè)地產(chǎn)各個板塊的大宗交易各有斬獲，寫字樓仍然占據(jù)大宗交易成交額的最大份額。
宏觀經(jīng)濟由負轉(zhuǎn)正，延續(xù)“V型反轉(zhuǎn)”
三季度，國內(nèi)經(jīng)濟增速由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.7%。9月份，商務活動指數(shù)繼續(xù)上升，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)增速最快，制造業(yè)PMI與非制造業(yè)商務活動指數(shù)雙雙回升。分行業(yè)來看，前三季度，金融業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)增長較快，增加值增速分別為7.0%和15.9%，合計拉動GDP增長1.3個百分點。服務業(yè)景氣繼續(xù)擴張。
土地市場推出節(jié)奏放緩，成交量價齊跌
三季度，20城市商辦用地推出節(jié)奏放緩，推出土地和樓面價格均環(huán)比下跌，同比上漲；成交面積環(huán)比大幅下降，成交土地均價同比上漲，環(huán)比下跌；土地出讓金同比增長14.01%，環(huán)比下降24.38%，平均溢價率升至1.82%。從企業(yè)拿地情況來看，前三季度，國內(nèi)69家企業(yè)共競得331宗商辦用地，拿地面積1235.93萬㎡，金額757.47億元，TOP10企業(yè)拿地面積和金額均超六成。
租賃市場租金整體企穩(wěn)，空置率小幅上升
盡管受疫情基本得到控制、經(jīng)濟逐步復蘇、企業(yè)復工復產(chǎn)多重利好因素影響，三季度寫字樓市場的下行趨勢并未完全扭轉(zhuǎn)，但是多城市租金降幅有所收窄。從租金報價來看，20城市寫字樓租金仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，平均租金為2.76元/㎡·天，租金小幅下跌且跌幅明顯收窄并趨于穩(wěn)定，空置率受新增供應影響小幅上升。
投資市場市場活躍度回暖，工業(yè)物業(yè)成交升溫
三季度，國內(nèi)商辦投資市場逐漸復蘇，寫字樓、零售物業(yè)、倉儲物流等多個商業(yè)地產(chǎn)板塊均出現(xiàn)不同程度的需求回暖。本季度內(nèi)國內(nèi)共錄得55宗商業(yè)類大宗交易，總成交額達到483.93億元，成交面積173.47萬㎡。
從大宗交易物業(yè)類型的交易總額來看，寫字樓占比超過三分之一，表明寫字樓依然最受機構(gòu)投資者青睞，工業(yè)物業(yè)占比超三成，商業(yè)零售類物業(yè)成交約占26%，其余為綜合體和公寓，占比合計為9%左右。
租戶市場市場需求回暖，TMT需求最高
三季度，根據(jù)對北京、上海、深圳、成都、重慶等6個重點城市710個寫字樓樣本的租戶進行分析，從租賃類型來看，寫字樓租賃交易以新租和搬遷為主，大部分城市的新租交易占比超五成。從租戶所在行業(yè)來看，季度內(nèi)租賃交易主要集中在TMT、金融和專業(yè)服務業(yè)三個領域。
總結(jié)和展望
雖然不同城市不同細分市場的基本面存在顯著差異，不過整體來看，此輪寫字樓供應高峰將延續(xù)至2021年，今年四季度至明年上半年租賃市場仍將承受較大下行壓力，但預計租金降幅同比收窄。長期來看，隨著中央和地方政府密集出臺政策，與此同時多地發(fā)力營商環(huán)境“深水區(qū)”改革，這將為寫字樓市場的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來一定的利好。另外，國內(nèi)頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)正逐步從市場追隨者向行業(yè)領導者轉(zhuǎn)變，并成為國內(nèi)尤其是一線和部分強二線城市辦公市場需求的核心增長點。
投資市場方面，宏觀經(jīng)濟的不確定性將促使投資者更加關注一線城市和未來現(xiàn)金流穩(wěn)定的辦公物業(yè)資產(chǎn)，自用買家仍將主導市場。另外疫情期間在線購買、社區(qū)無接觸配送等消費習慣得以延續(xù)，社區(qū)商業(yè)需求蓬勃發(fā)展，此類項目更受買家關注，未來將迎來發(fā)展機遇。同時，物流地產(chǎn)的投資需求將持續(xù)增長，包括數(shù)據(jù)中心、物流倉儲在內(nèi)的利基板塊仍將是投資熱點。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
