2020年三季度，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷改善，發(fā)展動能增強(qiáng)，景氣度持續(xù)提升，國內(nèi)部分城市寫字樓租賃和投資市場活躍度有所回升，租金整體企穩(wěn)，空置率小幅上升。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對寫字樓市場拉動效應(yīng)明顯。投資市場方面，商業(yè)地產(chǎn)各個板塊的大宗交易各有斬獲，寫字樓仍然占據(jù)大宗交易成交額的最大份額。
宏觀經(jīng)濟(jì)由負(fù)轉(zhuǎn)正，延續(xù)“V型反轉(zhuǎn)”
三季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.7%。9月份，商務(wù)活動指數(shù)繼續(xù)上升，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增速最快，制造業(yè)PMI與非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)雙雙回升。分行業(yè)來看，前三季度，金融業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增長較快，增加值增速分別為7.0%和15.9%，合計(jì)拉動GDP增長1.3個百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)景氣繼續(xù)擴(kuò)張。
土地市場推出節(jié)奏放緩，成交量價(jià)齊跌
三季度，20城市商辦用地推出節(jié)奏放緩，推出土地和樓面價(jià)格均環(huán)比下跌，同比上漲；成交面積環(huán)比大幅下降，成交土地均價(jià)同比上漲，環(huán)比下跌；土地出讓金同比增長14.01%，環(huán)比下降24.38%，平均溢價(jià)率升至1.82%。從企業(yè)拿地情況來看，前三季度，國內(nèi)69家企業(yè)共競得331宗商辦用地，拿地面積1235.93萬㎡，金額757.47億元，TOP10企業(yè)拿地面積和金額均超六成。
租賃市場租金整體企穩(wěn)，空置率小幅上升
盡管受疫情基本得到控制、經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)多重利好因素影響，三季度寫字樓市場的下行趨勢并未完全扭轉(zhuǎn)，但是多城市租金降幅有所收窄。從租金報(bào)價(jià)來看，20城市寫字樓租金仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，平均租金為2.76元/㎡·天，租金小幅下跌且跌幅明顯收窄并趨于穩(wěn)定，空置率受新增供應(yīng)影響小幅上升。
投資市場市場活躍度回暖，工業(yè)物業(yè)成交升溫
三季度，國內(nèi)商辦投資市場逐漸復(fù)蘇，寫字樓、零售物業(yè)、倉儲物流等多個商業(yè)地產(chǎn)板塊均出現(xiàn)不同程度的需求回暖。本季度內(nèi)國內(nèi)共錄得55宗商業(yè)類大宗交易，總成交額達(dá)到483.93億元，成交面積173.47萬㎡。
從大宗交易物業(yè)類型的交易總額來看，寫字樓占比超過三分之一，表明寫字樓依然最受機(jī)構(gòu)投資者青睞，工業(yè)物業(yè)占比超三成，商業(yè)零售類物業(yè)成交約占26%，其余為綜合體和公寓，占比合計(jì)為9%左右。
租戶市場市場需求回暖，TMT需求最高
三季度，根據(jù)對北京、上海、深圳、成都、重慶等6個重點(diǎn)城市710個寫字樓樣本的租戶進(jìn)行分析，從租賃類型來看，寫字樓租賃交易以新租和搬遷為主，大部分城市的新租交易占比超五成。從租戶所在行業(yè)來看，季度內(nèi)租賃交易主要集中在TMT、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)三個領(lǐng)域。
總結(jié)和展望
雖然不同城市不同細(xì)分市場的基本面存在顯著差異，不過整體來看，此輪寫字樓供應(yīng)高峰將延續(xù)至2021年，今年四季度至明年上半年租賃市場仍將承受較大下行壓力，但預(yù)計(jì)租金降幅同比收窄。長期來看，隨著中央和地方政府密集出臺政策，與此同時(shí)多地發(fā)力營商環(huán)境“深水區(qū)”改革，這將為寫字樓市場的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來一定的利好。另外，國內(nèi)頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)正逐步從市場追隨者向行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者轉(zhuǎn)變，并成為國內(nèi)尤其是一線和部分強(qiáng)二線城市辦公市場需求的核心增長點(diǎn)。
投資市場方面，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性將促使投資者更加關(guān)注一線城市和未來現(xiàn)金流穩(wěn)定的辦公物業(yè)資產(chǎn)，自用買家仍將主導(dǎo)市場。另外疫情期間在線購買、社區(qū)無接觸配送等消費(fèi)習(xí)慣得以延續(xù)，社區(qū)商業(yè)需求蓬勃發(fā)展，此類項(xiàng)目更受買家關(guān)注，未來將迎來發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，物流地產(chǎn)的投資需求將持續(xù)增長，包括數(shù)據(jù)中心、物流倉儲在內(nèi)的利基板塊仍將是投資熱點(diǎn)。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
