新世紀(jì)新十年開(kāi)啟，保利行業(yè)白皮書(shū)的發(fā)布，已進(jìn)入第4年。
歲序更替，方法不易。十二年來(lái)，保利研究院團(tuán)隊(duì)持續(xù)探尋市場(chǎng)和行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，深化完善房地產(chǎn)長(zhǎng)短周期理論，敬畏市場(chǎng)、讀懂城市、遵從邏輯，建立理性獨(dú)立的研究觀。拒絕框架式、羅列式、片面感性的研究思維，堅(jiān)持總結(jié)完善市場(chǎng)規(guī)律，即短期看市場(chǎng)預(yù)期、中期看運(yùn)行周期，長(zhǎng)期看生命周期。
2019年，再次印證了“保利周期理論”的預(yù)見(jiàn)性：我們?cè)?017年預(yù)言“房地產(chǎn)正處于總量峰值時(shí)代”；在2018年提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)窄幅箱體運(yùn)動(dòng)是必然趨勢(shì)”；在2019年勾勒“總量峰值，結(jié)構(gòu)更美，聚焦最優(yōu)百城。2019年總體是個(gè)調(diào)整年，核心城市更加集聚”。
白駒過(guò)隙，歲月留痕。近三年全國(guó)商品房銷售規(guī)模分別為13.4萬(wàn)億、15.0萬(wàn)億、15.9萬(wàn)億，保持歷史峰值。連續(xù)兩年百城一手住宅價(jià)格環(huán)比低于0.5%，波動(dòng)收窄，樓市調(diào)整。習(xí)近平總書(shū)記提出新型城鎮(zhèn)化思路：“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素自由流動(dòng)并向優(yōu)勢(shì)地區(qū)集中”。回首走來(lái)，保利的研究成果，得到了事實(shí)的驗(yàn)證。
去年，我們以“云游”式廣闊視角觀察新生力量，發(fā)現(xiàn)“新趨勢(shì)”：城市晉級(jí)的地殼運(yùn)動(dòng)激戰(zhàn)正酣；人口遷徙的變化決定城市格局之變；都市圈核心城市尖角聳起；三四線城區(qū)人口仍在聚集；中西部發(fā)展冰山融化；樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)，全年調(diào)整，分批筑底。
今年，我們將在傳承的基礎(chǔ)上落筆新章，進(jìn)一步透視“新趨勢(shì)”的深層脈絡(luò)。
2020年白皮書(shū)的四個(gè)關(guān)鍵詞：人口大流動(dòng)、城市大變局、周期新特征、運(yùn)行新邏輯。
關(guān)鍵詞一，人口大流動(dòng)
房地產(chǎn)的發(fā)展構(gòu)建在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程之上，人口是需求之本。保利研究院團(tuán)隊(duì)通過(guò)分析全國(guó)337城、14億人口、橫跨20年的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，從遷移特征來(lái)看，“鄉(xiāng)-城”城鎮(zhèn)化高位放緩，“城-城”流動(dòng)加速并存。獨(dú)立遷徙變?yōu)榕e家遷徙，城市綜合收益與二代人口質(zhì)量紅利將乘法倍增。從遷移方向而言，呈現(xiàn)多維極化格局：“跨省遠(yuǎn)赴東部與省內(nèi)就近集聚并存”、“東部沿海與中西部明星引力同在”、“單核虹吸力與都市圈外溢力均有”。
當(dāng)下我們正處于一個(gè)人口大流動(dòng)的時(shí)代，城鎮(zhèn)化進(jìn)入高階階段，人口流動(dòng)多極化。這就不難理解愈發(fā)激烈的“搶人大戰(zhàn)”與“城市晉級(jí)賽”，是歷史之必然。
關(guān)鍵詞二，城市大變局
保利研究院團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持，房地產(chǎn)是基本面的投射，城市生命周期就是房地產(chǎn)生命周期。人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等基本面才是支撐房地產(chǎn)的根本因素�？v覽全球，中國(guó)過(guò)往城鎮(zhèn)化受制于均衡式發(fā)展思路，齊夫法則未能完全生效。資源自由流動(dòng)不足，經(jīng)濟(jì)-人口比重再平衡，大城市不夠大、不夠多。
當(dāng)下，我們正處在歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，城市大變局的前夕。城鎮(zhèn)化發(fā)展思路轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)重回主導(dǎo)地位，土地資源有望更“市場(chǎng)化配置”，將“以人定地、地隨人走”。市場(chǎng)力量、行政導(dǎo)向、客觀規(guī)律，三者均指向百城集聚，向陽(yáng)生長(zhǎng)，群星閃耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增長(zhǎng)潛力。未來(lái)15年，中國(guó)超大城市有望超過(guò)10個(gè)，特大城市有望超過(guò)15個(gè)。
關(guān)鍵詞三，周期新特征
自2015年起，本輪周期經(jīng)歷了連續(xù)三年大繁榮，至今已有五年。與前三輪的三年小周期不同，期間多次入冬反復(fù)，分批調(diào)整而總量穩(wěn)定，土地周期與樓市周期漸行漸遠(yuǎn)。諸多過(guò)往經(jīng)驗(yàn)被推翻，如同亂世紀(jì)元，云迷霧罩、混沌不清。保利研究院團(tuán)隊(duì)撥開(kāi)迷霧，深化保利周期理論，發(fā)現(xiàn)：供求周期、政策周期、金融周期三個(gè)周期正深度疊合，周期被拉長(zhǎng)，箱體被壓扁，城市二八輪轉(zhuǎn)，并走出自有周期。土地周期與金融緊密相連，房企逆周期操作空間收窄。
關(guān)鍵詞四，運(yùn)行新邏輯
是什么引發(fā)了周期新特征？我們認(rèn)為，是運(yùn)行邏輯發(fā)生了變化：新時(shí)代房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效管理機(jī)制建立以來(lái)，房住不炒是行業(yè)的本質(zhì)定位，限價(jià)等調(diào)控政策從物理反應(yīng)轉(zhuǎn)向了化學(xué)反應(yīng)。在此基礎(chǔ)上，信貸、政策等外部輸入性因素得以發(fā)揮強(qiáng)牽引作用，影響預(yù)期，保持窄幅。土地供給彈性天然不同，調(diào)控政策分化，城市不再整齊劃一，二八輪轉(zhuǎn)，走出自有周期。
近期疫情在國(guó)外快速蔓延，全球金融市場(chǎng)大幅動(dòng)蕩。反觀中國(guó)疫情防控有力，復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序展開(kāi)，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，充分彰顯了中國(guó)的制度和治理優(yōu)勢(shì)。中國(guó)將成為短期避險(xiǎn)資金、長(zhǎng)期資本投資的理想目的地，而不動(dòng)產(chǎn)會(huì)成為重要選擇之一。疫情之下，樓市按下暫停鍵。疫情之后，相信市場(chǎng)會(huì)有較強(qiáng)的回暖。然而，當(dāng)前全球市場(chǎng)已經(jīng)站到了懸崖的邊緣，勢(shì)必給樓市恢復(fù)蒙上陰影。我們堅(jiān)信，只要我們積極應(yīng)對(duì)、團(tuán)結(jié)一致、共克時(shí)艱，定能奪取最終的勝利！
PART1 房地產(chǎn)生命周期
人口流動(dòng)多極發(fā)展，最優(yōu)百城向陽(yáng)生長(zhǎng)
2019年初，我們指出“城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期”，“人口遷徙的變化決定城市格局之變”。這是一個(gè)人口大流動(dòng)的時(shí)代，城鎮(zhèn)化進(jìn)入高階階段。人口、資本、信息在中國(guó)城鄉(xiāng)星際高速流轉(zhuǎn)，城市以其獨(dú)特魅力，吸引著光與熱。過(guò)去“均衡式”發(fā)展思路下，資源流動(dòng)“有序”約束，城市規(guī)�！坝�(jì)劃”增長(zhǎng)。計(jì)劃與市場(chǎng)博弈，造成人口、經(jīng)濟(jì)與土地的速度失衡，齊夫法則未能完全生效。
慶幸的是星際迷霧正在消散，市場(chǎng)重回主導(dǎo)地位，人口流動(dòng)多極化，資源流動(dòng)循跡規(guī)律軌道。未來(lái)15年中國(guó)超大城市將超10個(gè)，特大城市超15個(gè)，人口規(guī)模TOP100城將占據(jù)全國(guó)75%的城區(qū)人口。集聚的號(hào)角已經(jīng)吹響。土地城鎮(zhèn)化將匹配人口城鎮(zhèn)化。城市群、都市圈和中心城市將 “集寵愛(ài)于一身”。
一、遷徙結(jié)構(gòu)：城鎮(zhèn)化高階發(fā)展，城市收益倍增
I “鄉(xiāng)-城”高位放緩，“城-城”流動(dòng)趨于頻繁
2000年以來(lái)，中國(guó)“鄉(xiāng)-城”（人口從農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)）的流動(dòng)人口占比呈現(xiàn)“先增后減”趨勢(shì)，在2010年到達(dá)高峰，占全國(guó)流動(dòng)人口63%，隨后年均減少2.9%。與此同時(shí)，“城-城”（人口從城鎮(zhèn)遷移至城鎮(zhèn)）流動(dòng)持續(xù)增加，2010年后占比年均增加3.3%，2015年達(dá)38%。
城鎮(zhèn)化的第一階段，農(nóng)村人口遷移至城鎮(zhèn)生活。隨著高等教育普及，就業(yè)需求升級(jí)，中小城鎮(zhèn)未能提供發(fā)展空間，人力資本向產(chǎn)業(yè)資源更為豐富的大中城市集聚，“城-城”遷徙受青睞。“鄉(xiāng)-城”進(jìn)入諾瑟姆S曲線后半段。人口流動(dòng)向“鄉(xiāng)-城”與“城-城”并存的格局演變，重塑城市發(fā)展新面貌。
II 獨(dú)立遷徙走向舉家遷徙，遷徙二代紅利反哺
人口遷徙遵循著“青壯年獨(dú)立遷徙-夫妻遷徙-兒童遷徙-老人遷徙”的國(guó)際規(guī)律，中國(guó)正進(jìn)入家庭式遷徙階段。據(jù)衛(wèi)健委統(tǒng)計(jì)，近90%已婚新生代流動(dòng)人口是夫妻一起外出，與配偶子女流動(dòng)的約占60%，越來(lái)越多家庭攜帶老人流動(dòng)。
“房產(chǎn)證就是通行證”，疫情黑天鵝后，流動(dòng)人口購(gòu)房扎根意愿更強(qiáng)。第三方調(diào)查顯示，疫情后50.9%購(gòu)房者更傾向在資源集中的城市置業(yè)，更關(guān)注物業(yè)、醫(yī)療等資源。而優(yōu)質(zhì)資源往往集中在城市，是其魅力所在。家庭式遷徙，將帶動(dòng)城市的消費(fèi)、投資、生產(chǎn)。當(dāng)遷徙二代在城市接受教育后，勞動(dòng)力又將反哺城市。
二、遷徙方向：人口流動(dòng)多極化，都市圈群星閃耀
人口遷移過(guò)去主要為跨省遠(yuǎn)赴沿海核心城市。目前則呈現(xiàn)“跨省遠(yuǎn)赴東部與省內(nèi)就近集聚并存”、“東部沿海與中西部明星引力同在”、“單核虹吸力與都市圈外溢力均有”的多維極化格局。具備人口吸引力的不再只有北上廣深，各中心城市也具備較強(qiáng)吸引力。遷徙者“用腳投票”，集聚在胡煥庸線以南的東部沿海城市群和都市圈核心城市。
I 恒星恒亮：跨省流動(dòng)，遠(yuǎn)赴東部沿海三大城市群
長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群對(duì)于國(guó)內(nèi)人口依然具有超強(qiáng)磁吸作用，尤其是都市圈內(nèi)的核心城市，顯得“熠熠生輝”。全國(guó)近八成的跨省流動(dòng)人口集聚東部沿海。2020年春節(jié)后，三大都市圈核心城市51%的遷入人口來(lái)自外省。
產(chǎn)業(yè)是人口遷移的核心驅(qū)動(dòng)力，臨海區(qū)域具有先天運(yùn)輸成本優(yōu)勢(shì)。全球75%的大城市、70%的工業(yè)資本和人口集中在距海岸100公里的海岸帶地區(qū)。在未來(lái)，產(chǎn)業(yè)動(dòng)能持續(xù)釋放，核心城市協(xié)同周邊城市升級(jí)，三大城市群的磁吸效能將繼續(xù)呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”態(tài)勢(shì)。
II 明星崛起：就近城市化，集聚中西部中心城市
區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)“增長(zhǎng)極理論”認(rèn)為：區(qū)域經(jīng)濟(jì)最初由一個(gè)或數(shù)個(gè)“增長(zhǎng)中心”率先發(fā)展，以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展�！芭e全省之力建設(shè)省會(huì)城市”，將大幅增加省會(huì)城市的產(chǎn)業(yè)投資、公共設(shè)施投入。中西部省會(huì)城市遷入人口80%來(lái)自省內(nèi)，人口就近城市化現(xiàn)象明顯。伴隨勞動(dòng)力、資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素的集中，中西部省會(huì)城市首位度不斷提高，并以后發(fā)優(yōu)勢(shì)，迅速形成各自特色鮮明產(chǎn)業(yè)。西部直轄市重慶、“創(chuàng)業(yè)之都”成都、“中國(guó)光谷”武漢、“硬科技之都”西安、“大數(shù)據(jù)之都”貴陽(yáng)、“智造之都”長(zhǎng)沙等明星城市崛起。
三、城市格局：市場(chǎng)重新主導(dǎo)變局，大中城市擴(kuò)容增長(zhǎng)
I 政策蛻變：冰山解除，加速自由流體
1980年我國(guó)的城市建設(shè)和發(fā)展的基本方針是“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”，但在改革開(kāi)放的浪潮下，大城市人口快速集聚。2014年思路轉(zhuǎn)向提出“促進(jìn)推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。2019年密集出臺(tái)新型城鎮(zhèn)化政策文件，首次提及“堅(jiān)持尊重規(guī)律、順勢(shì)而為”、“城區(qū)常住人口 100萬(wàn)—300萬(wàn)的大城市全面取消落戶限制”。流動(dòng)的“冰山”初始融化，人口遷徙逐步打開(kāi)。2019年底，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書(shū)記講話：“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素自由流動(dòng)并向優(yōu)勢(shì)地區(qū)集中”，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件好的地區(qū)要承載更多產(chǎn)業(yè)和人口”、“建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜”。這昭示著，均衡式發(fā)展的城鎮(zhèn)化思路已然調(diào)整，市場(chǎng)重回主導(dǎo)地位，資源流動(dòng)循跡規(guī)律軌道。
疫情后，“新基建”，將增強(qiáng)城市的協(xié)同力、流動(dòng)力、承載力，城市格局變革按下加速鍵。5G、人工智能、新能源等領(lǐng)域，刺激全要素生產(chǎn)率提升，大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)賦能，城市病不再是城市規(guī)模束縛，大城市承載力將不斷提升。
II 天平傾斜，經(jīng)濟(jì)-人口比重再平衡
低收入?yún)^(qū)域人口向高收入?yún)^(qū)域流動(dòng)，區(qū)域間收入差距不斷縮小，人均收入趨于均等化。美國(guó)印證了這一趨勢(shì)。目前中國(guó)各省人口與GDP占比相對(duì)不均衡，廣東、江蘇GDP分別占全國(guó)11%和10.2%，但人口只占8.1%和5.8%。TOP100城市GDP占全國(guó)73%，但人口僅占51%，大量勞動(dòng)力仍滯留小城市和農(nóng)村。隨著流動(dòng)障礙減少，勞動(dòng)力將隨自由遷徙，向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中。
III 城市人口再認(rèn)識(shí)，大城市不夠大、不夠多
2014年國(guó)務(wù)院發(fā)文，以城區(qū)人口作為城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，這一修正將更加接近國(guó)際定義。保利研究院團(tuán)隊(duì)對(duì)337個(gè)城市統(tǒng)計(jì)分析，重新梳理城市人口后發(fā)現(xiàn)：城區(qū)人口1000萬(wàn)以上的超大城市有6個(gè)，500萬(wàn)-1000萬(wàn)的特大城市有7個(gè)，300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ類大城市有16個(gè)，與全市常住人口統(tǒng)計(jì)城市規(guī)模相比，更準(zhǔn)確地描繪了人口格局。同時(shí)發(fā)現(xiàn)，與國(guó)際相比，中國(guó)大城市數(shù)量和人口規(guī)模明顯不足，日本前10大城市人口占全國(guó)46%，英國(guó)21%，而中國(guó)僅為9%。
IV 回歸齊夫法則，客觀規(guī)律昭示未來(lái)
哈佛大學(xué)學(xué)者George Kingsley Zipf提出了齊夫法則，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的城市體系演變都遵循著齊夫法則。隨著中國(guó)落戶政策的放寬，人口加速集聚中心城市，城市人口分布形態(tài)也將趨向齊夫法則，人口與經(jīng)濟(jì)占比趨于平衡。作為總?cè)丝诔?4億的大國(guó)，未來(lái)15年，中國(guó)超大城市有望超10個(gè)，特大城市有望超15個(gè)。
四、資源配置：土地的城鎮(zhèn)化，還是人的城鎮(zhèn)化
土地與人口的“資源配置”，是城鎮(zhèn)化的核心命題。從世界城市發(fā)展規(guī)律來(lái)看，在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)時(shí)期，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。近三十年，中國(guó)土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。2011年起回落，2017年進(jìn)入增速放緩階段。
近年土地城鎮(zhèn)化放緩，與人口城鎮(zhèn)化趨于同步，但結(jié)構(gòu)分化凸顯，人地錯(cuò)配矛盾突出。土地與人口出現(xiàn)區(qū)域錯(cuò)配、城市等級(jí)錯(cuò)配。人口大幅增長(zhǎng)的東部區(qū)域、大城市沒(méi)有得到相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)，人地矛盾突出。“放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全人地錢(qián)掛鉤政策”、“永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批與征收試點(diǎn)授權(quán)下放”，均體現(xiàn)出土地這一核心資源的配置有望更 “市場(chǎng)化”。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入新階段，將“以人定地、地隨人走”。
五、生命周期：東風(fēng)俱備百城生長(zhǎng)，筑起總量峰值
保利研究院團(tuán)隊(duì)始終認(rèn)為：房地產(chǎn)是基本面的投射。人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等基本面才是支撐房地產(chǎn)的根本因素。城市生命周期就是房地產(chǎn)生命周期。市場(chǎng)力量、行政導(dǎo)向、客觀規(guī)律，三者均指向百城集聚，向陽(yáng)生長(zhǎng)，群星閃耀。聚焦百城，動(dòng)態(tài)調(diào)整，尋找增長(zhǎng)極與動(dòng)力源，才是取勝之道。
PART2 市場(chǎng)運(yùn)行周期
三個(gè)周期深度疊合，構(gòu)筑運(yùn)行新邏輯
一、回首2019：窄幅波動(dòng)常態(tài)化、總量峰值先揚(yáng)后抑
2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一如我們所言，總體呈“窄幅箱體運(yùn)行“、“先揚(yáng)后抑”。2018年末最后一批城市全數(shù)進(jìn)入調(diào)整期。然而，樓市并未繼續(xù)深度下探。而是在3月政策與流動(dòng)性小幅改善、融資開(kāi)閘后，迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)半年的小陽(yáng)春。隨后，5月起融資驟然關(guān)閘，土地降溫，中美貿(mào)易摩擦加深，“不為短期刺激手段”的730會(huì)議定調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期大幅轉(zhuǎn)向。8月起需求入市減緩，9月以價(jià)換量，四季度價(jià)量恢復(fù)企穩(wěn)。全年看，2019年與2018年走勢(shì)相似、總量接近，全年16萬(wàn)億仍處峰值。2018年為高位盤(pán)整，2019年為調(diào)整波動(dòng)，波幅更加趨窄趨緩。
二、運(yùn)行新邏輯：
周期疊合拉長(zhǎng)，城市走出自有周期
至此，我們發(fā)現(xiàn)一些“舊判斷”得到了印證，一些“新特征”需要解釋。“峰值時(shí)代、窄幅箱體、結(jié)構(gòu)分化” 被驗(yàn)證為正確。同時(shí)涌現(xiàn)而出一些新特征：“周期拉長(zhǎng)幅窄、供求政策金融三期疊合、城市走出自有周期”。這恰恰是本輪周期與前三輪的主要區(qū)別。本輪周期自2015年起，經(jīng)歷2016、2017年大繁榮后至今已有5年，相較前三輪周期的3年，周期明顯被拉長(zhǎng)，底部有所抬高。
是什么導(dǎo)致了這些新特征？保利研究院團(tuán)隊(duì)認(rèn)為是新的運(yùn)行邏輯在起作用：庫(kù)存周期延長(zhǎng)，土地供給矛盾未能緩解，供需關(guān)系始終膠著，難以逆轉(zhuǎn)，拉鋸更久。在此基礎(chǔ)上，信貸、政策等外部輸入性因素得以發(fā)揮強(qiáng)牽引作用，影響預(yù)期，保持窄幅。土地供給彈性天然不同，調(diào)控政策分化，城市不再整齊劃一，二八輪轉(zhuǎn)，走出自有周期。
I 供給穩(wěn)、需求韌，“政策-金融”強(qiáng)牽引
過(guò)去，供求周期、政策周期、金融周期三大周期在大趨勢(shì)上相對(duì)一致，小波動(dòng)中各自運(yùn)行。如今，在“供給穩(wěn)、需求韌”的前提下，政策工具和金融工具越發(fā)豐富，發(fā)揮主要的驅(qū)動(dòng)作用。在2018年7月、2019年2月、8月，政策面與金融面發(fā)生重大變化，購(gòu)買(mǎi)需求會(huì)快速反應(yīng)，有極高敏感性。政策、金融手段以預(yù)期為樞紐強(qiáng)力牽引著需求，實(shí)現(xiàn)了大趨勢(shì)、小波動(dòng)均深度疊合。
2020年央行首次提出建立“房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制”，昭示房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入全鏈條、精細(xì)化、靈敏化的新階段。調(diào)控儲(chǔ)備箱創(chuàng)造出多樣新工具，信用債、開(kāi)發(fā)貸、信托、海外債、LPR改革及地產(chǎn)非對(duì)稱降息等，如無(wú)形的手逐一調(diào)節(jié)旋鈕，保持樓市“文火慢燉”，既不沸騰也不冷卻。
中期而言，宏觀面持續(xù)承壓，政策層面變動(dòng)空間不大�！胺孔〔怀�+因城施策+三穩(wěn)”將構(gòu)成穩(wěn)固新常態(tài)�！伴L(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制”強(qiáng)調(diào)常態(tài)化、主動(dòng)化、雙向化。一是將長(zhǎng)期穩(wěn)定，小幅調(diào)整；二是“管理”一詞體現(xiàn)政府出手的主動(dòng)性，更敏捷、更頻繁，著重預(yù)期管理；三是雙向皆為選項(xiàng)，相機(jī)決策，遇熱收緊，遇冷稍松。
II 逆周期空間收窄，房企競(jìng)爭(zhēng)亟待升維
過(guò)去30余年，房企競(jìng)爭(zhēng)的核心要義在于逆周期操作。傳統(tǒng)邏輯下，土地周期晚于樓市，波動(dòng)更緩，現(xiàn)在則反之。這意味著，留給房企逆周期操作的窗口變短、空間收窄，地房?jī)r(jià)比中樞不斷向上偏移。利潤(rùn)空間受到壓縮，更重要的是現(xiàn)金流空間收窄，經(jīng)營(yíng)杠桿率下調(diào)，進(jìn)而影響規(guī)模擴(kuò)速。房企面臨挑戰(zhàn)巨大，競(jìng)爭(zhēng)模式亟待升維，重塑打法。
III 城市輪動(dòng)，從雁行模式到二八輪轉(zhuǎn)
“雁行模式”，指的是城市往往呈現(xiàn)周期的一致性與跟隨關(guān)系，一線往往變化在前，二三四線跟隨其后。觀察過(guò)往三輪周期，能發(fā)現(xiàn)明顯的雁行特征。但這輪周期，卻呈現(xiàn)“二八輪轉(zhuǎn)”，城市之間周期反向。2017年，東南沿�；馃嵘蠞q，華北環(huán)京率先冷卻。2018年，中西部東北進(jìn)入上升高潮，華東華南橫盤(pán)膠著。2019年，大部分重點(diǎn)城市壓力盤(pán)整，半數(shù)三四線城市仍峰值成交。二八輪轉(zhuǎn)，輪動(dòng)錯(cuò)位期更長(zhǎng)，冷暖兩重天，構(gòu)筑起異常穩(wěn)定的峰值大盤(pán)。
IV 變量引領(lǐng)軌道，限價(jià)走向化學(xué)反應(yīng)
去年我們提出了結(jié)構(gòu)分化，其表現(xiàn)為二八輪轉(zhuǎn)與自有周期并存。二八輪轉(zhuǎn)是不同能級(jí)、區(qū)域城市間的輪番地殼運(yùn)動(dòng)。在同能級(jí)、同區(qū)域內(nèi)部，城市也走出了自有周期，彼此軌道在波幅、時(shí)長(zhǎng)上各有不同。保利研究院團(tuán)隊(duì)探尋其根本，發(fā)現(xiàn)限價(jià)政策是一二線城市自有周期的重要變量，三四線則在于供給彈性、購(gòu)買(mǎi)力支撐。
�、� 剛性限價(jià)城市：“中心-郊區(qū)”價(jià)格體系過(guò)于扁平。上升期一二手價(jià)格倒掛，中心區(qū)高熱。下行期板塊分化，外圍走弱。如華東、中部個(gè)別二線城市。
�、� 彈性限價(jià)城市：走高后乏力，盤(pán)整期、修復(fù)期相對(duì)較長(zhǎng)。如廣東、福建個(gè)別一二線城市。
�、� 供給放量城市：補(bǔ)庫(kù)存過(guò)量過(guò)快，供需反轉(zhuǎn)，成交萎縮。如河北、湖北個(gè)別三四線城市。
�、� 需求透支城市：房?jī)r(jià)超過(guò)天花板，脫離購(gòu)買(mǎi)力，棚改走弱，價(jià)格虛高回調(diào)。如山東、湖南個(gè)別三四線城市。
V 疫情再思考：按下暫停鍵，初心不變回歸本源
如何理解疫情對(duì)市場(chǎng)周期的影響？疫情有四重影響：樓市暫停鍵、資產(chǎn)價(jià)值重估、主動(dòng)調(diào)控機(jī)會(huì)期、居住需求重塑、線上線下相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷元年。
�、� 樓市暫停鍵：疫情引發(fā)市場(chǎng)短期波動(dòng)，后續(xù)將逐步修復(fù)。需求韌性仍在，只會(huì)延遲，不會(huì)消失。需求終要得到釋放，但我們對(duì)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩不得不防。
�、� 資產(chǎn)價(jià)值重估：疫情防控有力彰顯了中國(guó)的制度優(yōu)勢(shì)。全球股市劇烈震蕩后，中國(guó)更成為避險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期目的地。近期海外資本頻繁收購(gòu)國(guó)內(nèi)核心資產(chǎn)，體現(xiàn)了國(guó)際資本對(duì)市場(chǎng)的看多態(tài)度，國(guó)內(nèi)核心地段資產(chǎn)價(jià)值將受到重估。
�、� 主動(dòng)調(diào)控機(jī)會(huì)期：三穩(wěn)備受挑戰(zhàn)，相信主動(dòng)調(diào)控管理會(huì)加強(qiáng)。當(dāng)下與三年前高熱態(tài)勢(shì)已不同，投資需求基本退出，可以發(fā)揮主動(dòng)管理職能，重點(diǎn)支持剛需。
�、� 居住需求重塑：消費(fèi)者重新審視，從真實(shí)居住需求出發(fā)，呼喚好服務(wù)好產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)回歸本源。
當(dāng)前，疫情黑天鵝還在國(guó)外蔓延，市場(chǎng)的不確定性仍然較大，特別是外圍金融市場(chǎng)震蕩及其傳導(dǎo)值得我們高度警惕。但我們也要堅(jiān)定信心，放眼2020年，相信在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)市場(chǎng)的政策之下，我們必將戰(zhàn)勝一切困難，沿著樓市房住不炒的正確道路，穩(wěn)健前行！
風(fēng)雨送春歸，飛雪迎春到。已是懸崖百丈冰，猶有花枝俏。俏也不爭(zhēng)春，只把春來(lái)報(bào)。待到山花爛漫時(shí)，她在叢中笑。
