近日，克而瑞資產(chǎn)管理研究團(tuán)隊(duì)發(fā)布《2019年度杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧及展望》。
根據(jù) CAIC 監(jiān)測(cè)顯示，就整體市場(chǎng)而言，2019 杭州全市甲級(jí)辦公新增供應(yīng)量 36 萬(wàn) ㎡，較去年減少 25 萬(wàn) ㎡；凈吸納量大幅下降，空置率同比上漲 46% ；核心商務(wù)區(qū)金融業(yè)聚集，新興板塊 TMT 行業(yè)較多，總體來(lái)看 TMT 躍居全市租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)占比首位；大宗交易方面杭州出現(xiàn)了罕見(jiàn)的單筆超百億交易。本報(bào)告數(shù)據(jù)庫(kù)均來(lái)自 CAIC（中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)）點(diǎn)擊了解。
宏觀市場(chǎng)：全國(guó)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及出租率普遍下行，杭州領(lǐng)跑第二梯隊(duì)，凈吸納量大幅下降
全國(guó)重點(diǎn)城市辦公租金情況（2016-2019）
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)分化明顯。一線城市中，北京平均租金雖有一定下降，仍領(lǐng)跑全國(guó)；廣州處于第一梯隊(duì)的低位，但呈現(xiàn)小幅逆市上升，廣州市政府激勵(lì)政策加持、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市等利好因素或?yàn)閺V州甲級(jí)辦公市場(chǎng)新的驅(qū)動(dòng)力。
北上深三城首次同時(shí)出現(xiàn)租金和出租率雙降。杭州平均租金領(lǐng)跑第二梯隊(duì)，處于近幾年表現(xiàn)較為穩(wěn)定的城市之一；2019 全年雖新增供應(yīng)減少，但凈吸納量的大幅下降造成了空置率走高；大宗交易市場(chǎng)熱度攀升，得益于政策引導(dǎo)，外資持續(xù)加碼。
| CAIC 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)（杭州）
宏觀
2019 年杭州市常住人口首破一千萬(wàn)大關(guān)，正式邁入特大城市范疇。在一線城市普遍出現(xiàn)人口增速放緩的背景下，表現(xiàn)出持續(xù)強(qiáng)勁的城市吸引力。
市場(chǎng)
租賃市場(chǎng)凈吸納量大幅下降，空置率創(chuàng)歷史新高，租金略有下浮調(diào)整。
租戶
2019 全年各板塊的金融行業(yè)成交比重均有下降，部分非傳統(tǒng)金融業(yè)退租占比較大。TMT 行業(yè)成為主力租戶；房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)持續(xù)擴(kuò)張。
板塊
杭州辦公銷售市場(chǎng)供求均呈現(xiàn)小幅下降，成交均價(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)。
租賃市場(chǎng)：空置率 5 年來(lái)新高，TMT 行業(yè)躍居租戶首位
凈吸納量大幅下降，空置率同比上漲 46%
全市辦公新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示， 2019 杭州全市 36 萬(wàn) ㎡ 新增供應(yīng)，較 2018 年減少 25 萬(wàn) ㎡ ，主要由于 3 個(gè)預(yù)計(jì) 2019 年入市項(xiàng)目的工期或內(nèi)部策略原因推遲至 2020 年入市。同時(shí)， 2019 年凈吸納量同比大幅下降 60.8% ，僅 26.2 萬(wàn) ㎡ ，致使空置率攀升至 19.3% ，較 2018 年增長(zhǎng) 46% 。熱門(mén)商務(wù)區(qū)辦公氛圍逐漸增強(qiáng)，但隨著供應(yīng)不斷增加，短期內(nèi)去化難度增大。
截至 2019 年底，杭州寫(xiě)字樓存量將近 345 萬(wàn) ㎡ ；受 2019 年延遲交付的影響，預(yù)計(jì) 2020 年杭州辦公市場(chǎng)將迎來(lái)至少 50 萬(wàn) ㎡ 的新增供應(yīng)。其中，新興商務(wù)區(qū)占比較大，如錢(qián)江世紀(jì)城商務(wù)區(qū)等。
全市寫(xiě)字樓租金小幅下調(diào) 2.5%
全市核心/非核心甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍未呈現(xiàn)高速發(fā)展的跡象，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓租賃需求在近期仍有壓力。杭州辦公市場(chǎng)在空置率走高及供應(yīng)加碼的雙重壓力下租金輕微下調(diào)。2019 年全市寫(xiě)字樓租金同比小幅下降 2.5%，至每平方米每天人民幣 4.0 元。
2019 杭州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體租金同比下降 1.9%，為 4.95 元/ ㎡ /天；而乙級(jí)辦公樓租金同比下降 3.2%，為 3.05 元/ ㎡ /天。甲、乙級(jí)辦公樓租金的價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大。
核心與非核心商務(wù)區(qū)差距明顯
杭州2019各子市場(chǎng)租金與空置情況
從租金情況來(lái)看，傳統(tǒng)成熟商務(wù)區(qū)以明顯優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑杭州辦公樓市場(chǎng)，主要代表商務(wù)區(qū)是黃龍商務(wù)區(qū)和武林商務(wù)區(qū)，分別為每平方米每天人民幣 5.8 元和 6.3 元。核心區(qū)平均租金約為非核心的 2 倍，租金差距較為明顯。
從空置率情況來(lái)看，北部商務(wù)區(qū)的空置率最大，為 30.6% ，慶春商務(wù)區(qū)空置率最小，為 10.5% 。大部分商務(wù)區(qū)的空置率位于 14% - 20% 的區(qū)間。各商務(wù)區(qū)空置現(xiàn)象亦存在較大差異。
核心商務(wù)區(qū)金融業(yè)聚集，新興板塊 TMT 行業(yè)較多
根據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，多元化已成為辦公樓租戶結(jié)構(gòu)的趨勢(shì)。截至 2019 年底，在具有代表性的各商務(wù)區(qū)租戶對(duì)比中，各商務(wù)區(qū)內(nèi)的租戶結(jié)構(gòu)組成差異較為明顯。核心商務(wù)區(qū)金融業(yè)仍然占比最大，如黃龍、武林及錢(qián)江新城，占比均超過(guò) 20% 。
在新興商務(wù)區(qū)中金融業(yè)未占據(jù)主導(dǎo)地位，TMT 行業(yè)成為新興商務(wù)區(qū)的主力租戶；如濱江商務(wù)區(qū)、錢(qián)江世紀(jì)城商務(wù)區(qū)，占比分別為 28% 和 36%。值得注意的是這兩個(gè)板塊的 TMT 租戶占比為金融業(yè)的兩倍以上，新興商務(wù)區(qū)對(duì)此類企業(yè)的吸附能力表現(xiàn)強(qiáng)勁。
TMT 躍居全市租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)占比首位
全市租戶類型占比情況
從全市來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十個(gè)核心商務(wù)區(qū)內(nèi) TMT 行業(yè)租戶結(jié)構(gòu)占比首位，其辦公需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，已趕超金融行業(yè)租戶，占比 22%。其次，金融業(yè)仍占據(jù)較大的市場(chǎng)份額，比例達(dá)到 20%；同時(shí)，服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)上下游行業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)都占據(jù)相當(dāng)程度的租戶比例。
銷售市場(chǎng)：杭州出現(xiàn)了罕見(jiàn)的單筆超百億大宗交易
大宗交易成交總額同比增長(zhǎng) 40.9%
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，2019 年杭州大宗交易總成交額為 147 億元，較去年同比增長(zhǎng) 40.9%。投資環(huán)境良好和投資者對(duì)市場(chǎng)潛力的信心是大宗交易大幅增長(zhǎng)的原因，大宗交易市場(chǎng)活躍度良好。
為吸引外資，浙江政府發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)外資增長(zhǎng)的若干意見(jiàn)》等一系列外資招商優(yōu)惠政策。2019 年外資占大宗交易的總額為 75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 2018 年的 5.8% 。主要是因?yàn)樵?2019 年 1 月份凱德集團(tuán)以人民幣 110 億元從星橋騰飛集團(tuán)手中收購(gòu)了新加坡杭州科技園。
杭州大宗交易內(nèi)外資投資情況
杭州辦公銷售市場(chǎng)整體供應(yīng)及成交總量同比下降，均價(jià)持續(xù)走高
2019杭州各行政區(qū)域散售市場(chǎng)
2019 年杭州辦公散售市場(chǎng)整體供應(yīng)量和成交量分別同比下降 27.15% 和 38.10% ，主要由于非核心區(qū)推盤(pán)量及成交量下降，本年度全市成交 57.3 萬(wàn) ㎡ ，主要集中余杭、蕭山、江干等區(qū)域。
本年度全市成交均價(jià) 2.32 萬(wàn)元/ ㎡ ，其中核心區(qū)成交價(jià) 2.77 萬(wàn)元/ ㎡ ；非核心區(qū)成交價(jià)格 1.48 萬(wàn)元/ ㎡ 。購(gòu)買(mǎi)需求主要來(lái)自內(nèi)資企業(yè)，以滿足自用需求。根據(jù) CAIC 監(jiān)測(cè)，余杭區(qū)的歐美金融城、蕭山區(qū)的萬(wàn)象世界中心以及余杭區(qū)的藝尚創(chuàng)谷中心等項(xiàng)目在 2019 年成交表現(xiàn)亮眼，成交面積分別排名前三。
土地市場(chǎng)：近五年來(lái)杭州商辦土地?zé)岫戎鹉暝黾?/STRONG>
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，2019 年，杭州全年商辦用地共成交 138 幅，總出讓面積為 232.2 萬(wàn)平方米，僅占整個(gè)土地市場(chǎng)成交量的 24.16% 。商辦土地成交面積對(duì)比 2018 年上漲 35.47% ，同比 2017 年上漲 58.33% 。近五年來(lái)商辦土地?zé)岫戎鹉暝黾印?/P>
杭州商辦土地供求情況走勢(shì)
2019杭州典型辦公土地成交案例
未來(lái)供應(yīng)
根據(jù) CAIC 監(jiān)測(cè)，辦公供應(yīng)量預(yù)計(jì)有明顯增長(zhǎng)。杭州辦公市場(chǎng)未來(lái)三年將迎來(lái)近 116 萬(wàn)方的供應(yīng)釋放，新興商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)較多，而傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)新交付項(xiàng)目將為市場(chǎng)帶來(lái)新活力。由于政府與業(yè)主寄希望于 2022 亞運(yùn)會(huì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助去化，錢(qián)江世紀(jì)城商務(wù)區(qū)成為供應(yīng)占比最大的板塊。
