近日，克而瑞資產(chǎn)管理研究團(tuán)隊發(fā)布《2019年度杭州寫字樓市場回顧及展望》。
根據(jù) CAIC 監(jiān)測顯示，就整體市場而言，2019 杭州全市甲級辦公新增供應(yīng)量 36 萬 ㎡，較去年減少 25 萬 ㎡；凈吸納量大幅下降，空置率同比上漲 46% ；核心商務(wù)區(qū)金融業(yè)聚集，新興板塊 TMT 行業(yè)較多，總體來看 TMT 躍居全市租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)占比首位；大宗交易方面杭州出現(xiàn)了罕見的單筆超百億交易。本報告數(shù)據(jù)庫均來自 CAIC（中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺）點擊了解。
宏觀市場：全國甲級寫字樓租金及出租率普遍下行，杭州領(lǐng)跑第二梯隊，凈吸納量大幅下降
全國重點城市辦公租金情況（2016-2019）
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，全國重點城市租賃市場分化明顯。一線城市中，北京平均租金雖有一定下降，仍領(lǐng)跑全國；廣州處于第一梯隊的低位，但呈現(xiàn)小幅逆市上升，廣州市政府激勵政策加持、優(yōu)質(zhì)項目入市等利好因素或為廣州甲級辦公市場新的驅(qū)動力。
北上深三城首次同時出現(xiàn)租金和出租率雙降。杭州平均租金領(lǐng)跑第二梯隊，處于近幾年表現(xiàn)較為穩(wěn)定的城市之一；2019 全年雖新增供應(yīng)減少，但凈吸納量的大幅下降造成了空置率走高；大宗交易市場熱度攀升，得益于政策引導(dǎo)，外資持續(xù)加碼。
| CAIC 市場監(jiān)測（杭州）
宏觀
2019 年杭州市常住人口首破一千萬大關(guān)，正式邁入特大城市范疇。在一線城市普遍出現(xiàn)人口增速放緩的背景下，表現(xiàn)出持續(xù)強(qiáng)勁的城市吸引力。
市場
租賃市場凈吸納量大幅下降，空置率創(chuàng)歷史新高，租金略有下浮調(diào)整。
租戶
2019 全年各板塊的金融行業(yè)成交比重均有下降，部分非傳統(tǒng)金融業(yè)退租占比較大。TMT 行業(yè)成為主力租戶；房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)持續(xù)擴(kuò)張。
板塊
杭州辦公銷售市場供求均呈現(xiàn)小幅下降，成交均價保持上漲態(tài)勢。
租賃市場：空置率 5 年來新高，TMT 行業(yè)躍居租戶首位
凈吸納量大幅下降，空置率同比上漲 46%
全市辦公新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示， 2019 杭州全市 36 萬 ㎡ 新增供應(yīng)，較 2018 年減少 25 萬 ㎡ ，主要由于 3 個預(yù)計 2019 年入市項目的工期或內(nèi)部策略原因推遲至 2020 年入市。同時， 2019 年凈吸納量同比大幅下降 60.8% ，僅 26.2 萬 ㎡ ，致使空置率攀升至 19.3% ，較 2018 年增長 46% 。熱門商務(wù)區(qū)辦公氛圍逐漸增強(qiáng)，但隨著供應(yīng)不斷增加，短期內(nèi)去化難度增大。
截至 2019 年底，杭州寫字樓存量將近 345 萬 ㎡ ；受 2019 年延遲交付的影響，預(yù)計 2020 年杭州辦公市場將迎來至少 50 萬 ㎡ 的新增供應(yīng)。其中，新興商務(wù)區(qū)占比較大，如錢江世紀(jì)城商務(wù)區(qū)等。
全市寫字樓租金小幅下調(diào) 2.5%
全市核心/非核心甲級寫字樓平均租金
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，由于實體經(jīng)濟(jì)仍未呈現(xiàn)高速發(fā)展的跡象，預(yù)計寫字樓租賃需求在近期仍有壓力。杭州辦公市場在空置率走高及供應(yīng)加碼的雙重壓力下租金輕微下調(diào)。2019 年全市寫字樓租金同比小幅下降 2.5%，至每平方米每天人民幣 4.0 元。
2019 杭州甲級辦公樓市場整體租金同比下降 1.9%，為 4.95 元/ ㎡ /天；而乙級辦公樓租金同比下降 3.2%，為 3.05 元/ ㎡ /天。甲、乙級辦公樓租金的價差持續(xù)擴(kuò)大。
核心與非核心商務(wù)區(qū)差距明顯
杭州2019各子市場租金與空置情況
從租金情況來看，傳統(tǒng)成熟商務(wù)區(qū)以明顯優(yōu)勢領(lǐng)跑杭州辦公樓市場，主要代表商務(wù)區(qū)是黃龍商務(wù)區(qū)和武林商務(wù)區(qū)，分別為每平方米每天人民幣 5.8 元和 6.3 元。核心區(qū)平均租金約為非核心的 2 倍，租金差距較為明顯。
從空置率情況來看，北部商務(wù)區(qū)的空置率最大，為 30.6% ，慶春商務(wù)區(qū)空置率最小，為 10.5% 。大部分商務(wù)區(qū)的空置率位于 14% - 20% 的區(qū)間。各商務(wù)區(qū)空置現(xiàn)象亦存在較大差異。
核心商務(wù)區(qū)金融業(yè)聚集，新興板塊 TMT 行業(yè)較多
根據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，多元化已成為辦公樓租戶結(jié)構(gòu)的趨勢。截至 2019 年底，在具有代表性的各商務(wù)區(qū)租戶對比中，各商務(wù)區(qū)內(nèi)的租戶結(jié)構(gòu)組成差異較為明顯。核心商務(wù)區(qū)金融業(yè)仍然占比最大，如黃龍、武林及錢江新城，占比均超過 20% 。
在新興商務(wù)區(qū)中金融業(yè)未占據(jù)主導(dǎo)地位，TMT 行業(yè)成為新興商務(wù)區(qū)的主力租戶；如濱江商務(wù)區(qū)、錢江世紀(jì)城商務(wù)區(qū)，占比分別為 28% 和 36%。值得注意的是這兩個板塊的 TMT 租戶占比為金融業(yè)的兩倍以上，新興商務(wù)區(qū)對此類企業(yè)的吸附能力表現(xiàn)強(qiáng)勁。
TMT 躍居全市租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)占比首位
全市租戶類型占比情況
從全市來看，重點監(jiān)測的十個核心商務(wù)區(qū)內(nèi) TMT 行業(yè)租戶結(jié)構(gòu)占比首位，其辦公需求穩(wěn)定增長，已趕超金融行業(yè)租戶，占比 22%。其次，金融業(yè)仍占據(jù)較大的市場份額，比例達(dá)到 20%；同時，服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)上下游行業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)都占據(jù)相當(dāng)程度的租戶比例。
銷售市場：杭州出現(xiàn)了罕見的單筆超百億大宗交易
大宗交易成交總額同比增長 40.9%
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2019 年杭州大宗交易總成交額為 147 億元，較去年同比增長 40.9%。投資環(huán)境良好和投資者對市場潛力的信心是大宗交易大幅增長的原因，大宗交易市場活躍度良好。
為吸引外資，浙江政府發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)外資增長的若干意見》等一系列外資招商優(yōu)惠政策。2019 年外資占大宗交易的總額為 75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2018 年的 5.8% 。主要是因為在 2019 年 1 月份凱德集團(tuán)以人民幣 110 億元從星橋騰飛集團(tuán)手中收購了新加坡杭州科技園。
杭州大宗交易內(nèi)外資投資情況
杭州辦公銷售市場整體供應(yīng)及成交總量同比下降，均價持續(xù)走高
2019杭州各行政區(qū)域散售市場
2019 年杭州辦公散售市場整體供應(yīng)量和成交量分別同比下降 27.15% 和 38.10% ，主要由于非核心區(qū)推盤量及成交量下降，本年度全市成交 57.3 萬 ㎡ ，主要集中余杭、蕭山、江干等區(qū)域。
本年度全市成交均價 2.32 萬元/ ㎡ ，其中核心區(qū)成交價 2.77 萬元/ ㎡ ；非核心區(qū)成交價格 1.48 萬元/ ㎡ 。購買需求主要來自內(nèi)資企業(yè)，以滿足自用需求。根據(jù) CAIC 監(jiān)測，余杭區(qū)的歐美金融城、蕭山區(qū)的萬象世界中心以及余杭區(qū)的藝尚創(chuàng)谷中心等項目在 2019 年成交表現(xiàn)亮眼，成交面積分別排名前三。
土地市場：近五年來杭州商辦土地?zé)岫戎鹉暝黾?/STRONG>
據(jù) CAIC 資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2019 年，杭州全年商辦用地共成交 138 幅，總出讓面積為 232.2 萬平方米，僅占整個土地市場成交量的 24.16% 。商辦土地成交面積對比 2018 年上漲 35.47% ，同比 2017 年上漲 58.33% 。近五年來商辦土地?zé)岫戎鹉暝黾印?/P>
杭州商辦土地供求情況走勢
2019杭州典型辦公土地成交案例
未來供應(yīng)
根據(jù) CAIC 監(jiān)測，辦公供應(yīng)量預(yù)計有明顯增長。杭州辦公市場未來三年將迎來近 116 萬方的供應(yīng)釋放，新興商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)較多，而傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)新交付項目將為市場帶來新活力。由于政府與業(yè)主寄希望于 2022 亞運(yùn)會的關(guān)鍵節(jié)點輔助去化，錢江世紀(jì)城商務(wù)區(qū)成為供應(yīng)占比最大的板塊。
