近20年來全國竣工寫字樓面積近5億平方米，寫字樓市場已成為房地產(chǎn)市場的重要一環(huán)。寫字樓作為城市發(fā)展的重要經(jīng)濟載體，既能體現(xiàn)城市形象，同時也是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，反映區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展情況。寫字樓在空置率、租金等方面的表現(xiàn)體現(xiàn)了地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平。
目前各大機構(gòu)因調(diào)研方式不同，寫字樓空置率、租金水平等數(shù)據(jù)差異較大。中指研究院自2019年啟動寫字樓市場季度專項調(diào)研，對甲乙級寫字樓進行實地調(diào)研，實時監(jiān)測寫字樓價格走勢，分析區(qū)域?qū)懽謽强罩寐始白鈶羟闆r。都說重慶寫字樓空置率在30%以上，下面我們就通過實際調(diào)研數(shù)據(jù)來探究重慶寫字樓空置率到底有多高？
圖：中指·寫字樓版重慶實調(diào)范圍
截至2020年二季度，重慶寫字樓采集數(shù)量已達到280棟，其中甲級寫字樓103棟，乙級寫字樓177棟，涵蓋了主城各大主流商圈，覆蓋范圍未來將不斷增加。重慶甲乙級寫字樓分布較為集中，主要分布在解放碑、江北嘴、觀音橋、汽博中心、人和商圈。汽博中心、人和商圈辦公密集，調(diào)研了近40棟寫字樓數(shù)量，金貿(mào)時代、線外新境界以及“星座”系列實現(xiàn)全覆蓋；作為政府重點打造的國家級戰(zhàn)略金融中心，江北嘴寫字樓品質(zhì)以高端為主，甲級寫字樓比例遠遠高于其他主流商圈，占比近七成。
1、空置水平21.18%
重慶甲乙級寫字樓空置率的真實水平
1997年大都會商廈正式投入使用，翻開了重慶甲級寫字樓發(fā)展的新篇章。2000年之后重慶寫字樓市場快速生長，早期主要集中在解放碑商圈，隨后觀音橋商圈、石橋鋪商圈以及北部新區(qū)大量寫字樓進入市場。2011年開始，企業(yè)天地等大型寫字樓紛紛入市帶來寫字樓供應量的激增，供應的快速增長帶來空置率的持續(xù)攀升。在整體供過于求的情況下，2015年開始市場逐漸調(diào)整，不斷盤活商業(yè)商務用房，調(diào)整租金策略，加之近幾年重慶產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，帶動辦公需求的持續(xù)增長，高位空置率水平逐漸回落。
圖：2020年Q2重慶甲乙級寫字樓空置及環(huán)比情況
注：2020年Q1因疫情暫停調(diào)研
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
根據(jù)中指院對280棟甲乙級寫字樓的一手采集數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度重慶甲乙級寫字樓空置率為21.18%，處二線城市中等水平，同期成都甲乙級寫字樓空置率為13.29%。作為成渝“雙城記”的核心城市，成渝兩地商辦市場發(fā)展差異明顯。
2020年以來，由于新冠肺炎疫情的沖擊，疊加國際經(jīng)貿(mào)局勢的影響，重慶寫字樓空置率明顯抬升。2020年二季度空置率較2019年四季度上漲3.68個百分點，其中2019年四季度空置率為17.49%。
甲級寫字樓空置率高達24.84%，空置率明顯上漲
圖：2020年Q2重慶甲級和乙級寫字樓空置情況
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
重慶甲乙級寫字樓空置率差異較大，2020年Q2重慶甲級寫字樓空置率為24.84%，而乙級寫字樓空置率為18.05%，甲級寫字樓空置率比乙級寫字樓空置率高6.79個百分點，當前甲級寫字樓市場壓力仍然較大。
對比2019年Q4重慶甲乙級寫字樓的空置率來看，甲級寫字樓和乙級寫字樓分別上漲4.77和3.69個百分點。由于受疫情影響，甲乙級寫字樓難免會出現(xiàn)退租、減租的現(xiàn)象，但甲級寫字樓部分租戶為節(jié)約成本退而求其次選擇乙級寫字樓，故乙級寫字樓空置率漲幅相對較小。
解放碑和江北嘴商圈空置率高，均超30%
圖：2020年Q2重慶重點商圈甲乙級寫字樓空置率（%）
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
2020年Q2重慶重點商圈中解放碑和江北嘴甲乙級寫字樓空置率高居前列，均超30%，空置率分別為33.10%和30.86%，較2019年Q4空置率小幅上調(diào)；其次觀音橋?qū)懽謽强罩寐蕿?4.34%，較2019年Q4空置率水平提升2.93個百分點。石橋鋪、楊家坪寫字樓空置率相對較低，空置率分別為6.16%和5.10%，較2019年Q4空置率水平小幅降低。
解放碑、江北嘴個別項目空置現(xiàn)象嚴重
解放碑商圈作為重慶首個中央商務區(qū)，區(qū)域內(nèi)甲乙級寫字樓扎堆。當前解放碑商圈空置率高達33.10%，各大寫字樓空置水平不一，但個別項目空置率較高，如申基金融廣場空置率達79.42%，有15層樓均為整層空置；另外帝都廣場AB塔空置率也超50%。
江北嘴作為重慶三大CBD之一，自2010年6月18日江北嘴中央商務區(qū)正式成立以來，已開發(fā)建設十余載。江北嘴作為國內(nèi)重要的功能性金融中心，如今已高樓林立，江北嘴金融城、重慶國華金融中心、東方國際廣場、重慶國金中心等多個甲級寫字樓運營已步入常態(tài)化。
2020年Q2江北嘴空置率為30.86%，較2019年Q4小幅抬升了1.16%，抬升比例低于中心城區(qū)寫字樓整體上漲比例，商圈內(nèi)租戶承受風險能力相對較強。其中東方國際廣場空置率最高，達56.80%；其次力帆中心空置率也較高，為33.47%。江北嘴金融城2號空置率水平相對較低，2020年Q2空置率僅9.52%，基本以整層出租為主。
三成寫字樓空置率集中在10%-20%之間
圖：2020年Q2重慶甲乙級寫字樓空置率分布
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
受疫情影響，重慶甲乙級寫字樓租戶退租情況頻現(xiàn)。在調(diào)研的280棟寫字樓中，共有177棟寫字樓空置率出現(xiàn)不同程度上漲，占比達到了63.21%；部分寫字樓運營方通過減免租金或者延期交租等實現(xiàn)租戶穩(wěn)定，93棟寫字樓空置率逆勢減少。
具體來看，2020年Q2各寫字樓空置率主要集中在10%-20%之間，占比達到32.50%，滿租的寫字樓數(shù)量由2019年Q4的21個減少至6個，空置率低于10%的寫字樓數(shù)量大幅減少，而10%-30%區(qū)間段的寫字樓數(shù)量則大幅增加。其中空置率高于50%的寫字樓共有23棟，渝興廣場B6棟、中訊時代及金隅大成都匯國際B座多數(shù)樓層都處于空置狀態(tài)。
2、租金水平
“以價換量”延續(xù)，寫字樓租金為58.45元/㎡·月
圖：2018.01-2020.07重慶甲乙級寫字樓租金（元/㎡·月）
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
2020年7月重慶甲乙級寫字樓整體租金為58.45元/㎡·月，甲級和乙級寫字樓租金分別為68.48/㎡·月和50.31/㎡·月。隨著經(jīng)濟的逐漸恢復，租金變化趨穩(wěn)，整體租金水平與6月持平，甲乙級租金小幅波動，其中甲級微漲1.18%，乙級微跌0.16%。受大環(huán)境影響，同比跌幅較為顯著，整體租金水平同比下跌9.30%，甲乙級分別下跌12.70%和6.90%。
近年來重慶寫字樓租金呈不斷下跌趨勢，盡管趨勢逐漸收窄，但也體現(xiàn)了當前寫字樓市場“以價換量”的策略，2018年至今寫字樓整體租金水平跌幅達18.25%。同時，重慶甲乙級寫字樓在一二線城市中仍處低位。2020年7月成都、武漢和西安的寫字樓整體租金分別為72.30元/㎡·月、72.27元/㎡·月和67.66元/㎡·月，均明顯高于重慶寫字樓的租金水平。
江北嘴CBD寫字樓價值突出，租金最高
圖：2020年Q2重慶重點商圈甲乙級寫字樓租金
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
重慶重點商圈中江北嘴寫字樓租金最高，2020年7月寫字樓租金達80.22元/㎡·月，一方面由于江北嘴甲級寫字樓占比較高，另一方面江北嘴中央商務區(qū)價值日益凸顯。同比來看，各商圈寫字樓均出現(xiàn)不同程度下跌，但環(huán)比來看，各商圈漲跌不一。7月人和、加州新牌坊、汽博中心寫字樓環(huán)比租金出現(xiàn)上漲，寫字樓市場需求逐漸恢復。
3、租戶分析
TMT和專業(yè)服務業(yè)仍為主力，占比近半
圖：2020年Q2重慶寫字樓租戶行業(yè)分布及變化
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
從行業(yè)分布來看，租賃和商務業(yè)、科技/媒體/通信（TMT）企業(yè)數(shù)量占比最多，占比分別為26.27%和22.19%，這兩大行業(yè)合計占比達48.45%，占各行業(yè)企業(yè)數(shù)量的比例近半，其次住宿和餐飲業(yè)占比也達19.94%。
環(huán)比變化來看，TMT行業(yè)較2019年Q4占比出現(xiàn)上漲，占比提升1.20個百分點，而住宿和餐飲業(yè)、文體娛樂業(yè)占比出現(xiàn)下調(diào)。盡管疫情后消費、旅游等領域已逐漸恢復，但這兩大行業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)。隨著生產(chǎn)生活持續(xù)恢復，下半年行業(yè)環(huán)境將逐漸改善。
TMT、專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)租賃交易相對活躍
圖：2020年Q2重慶寫字樓租賃成交案例租戶行業(yè)
數(shù)據(jù)來源：中指·寫字樓版，data.3fang.com
2020年Q2重慶甲乙級寫字樓租賃成交案例租戶行業(yè)分布中，科技/媒體/通信（TMT）占比最多，為42.31%，租賃交易活躍度最高；其次為金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)，占比分別為19.23%和16.67%。從所屬商圈來看，大坪商圈、南坪商圈、觀音橋商圈和江北嘴商圈租戶活躍度相對較高。
4、困境與出路
高空置與高庫存并存，寫字樓市場壓力猶存
當前重慶寫字樓空置率21.18%，這一空置率水平與同等級城市相比仍處高位，尤其是甲級寫字樓，寫字樓空置率回升顯著。解放碑、江北嘴寫字樓項目集中，市場需求跟不上，導致區(qū)域內(nèi)寫字樓空置率處于高位。
同時，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年7月重慶中心城區(qū)寫字樓可售面積為438.45萬㎡，同比上漲顯著，漲幅達21.38%。供應持續(xù)增加，成交顯著縮水，導致寫字樓市場去化周期持續(xù)攀升，2020年重慶中心城區(qū)寫字樓出清周期達57.39個月，去化時間處近年來高位。
市場多方協(xié)力，盤活商業(yè)商務市場
2020年7月《重慶市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組關于印發(fā)主城中心城區(qū)存量商業(yè)商務用房盤活利用實施方案的通知》印發(fā)，出臺多項措施盤活商業(yè)商務用房。針對商業(yè)商務市場，從供需存三方面保障市場平穩(wěn)發(fā)展：
1、盤活存量：一是鼓勵盤活利用存量商務用房，改造成展覽館、圖書館等公共服務設施；二是支持商改住，對2018年11月以前取得的土地，支持將商業(yè)商務用地調(diào)整為居住用地；三是鼓勵商改租賃用房，允許開發(fā)商把自建商業(yè)綜合體、寫字樓等改為自建長租公寓，并有專項資金補貼。
2、刺激需求：應對疫情沖擊，對租戶減免租金并給予金融支持。加大對商業(yè)商務用房和停車位購置的金融支持，鼓勵執(zhí)行國家有關購置首付款比例下限規(guī)定；落實降低二手商業(yè)用房交易稅費政策，降低商業(yè)客戶購買成本，促進商業(yè)用房去化。
3、限制供應：除市級重點招商引資項目和確需建設大型綜合體外，適度控制新建、擴建單體規(guī)模超過10萬平方米的大型商業(yè)綜合體、商務寫字樓，對庫存量較大的區(qū)域不得調(diào)增規(guī)模，從源頭上優(yōu)化供應。
2017年4月重慶亦出臺了商業(yè)去庫存的政策，隨后商業(yè)市場以及寫字樓市場去化周期逐漸收窄。2020年版較2017年版有相似也有深化，有望一定程度緩解當前商業(yè)商務市場壓力。重慶當前經(jīng)濟同比已實現(xiàn)增長，下半年隨著經(jīng)濟環(huán)境氛圍持續(xù)改善，重慶辦公需求有望逐步回升至常態(tài)水平。
來源：中指研究院
