隨著重慶積極推動成渝雙城經(jīng)濟圈及國際消費中心城市建設(shè)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)動能釋放，消費市場活力涌現(xiàn)，助力商業(yè)市場提檔升級。2021年第三季度，甲級辦公樓市場，在線教育經(jīng)營出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，但至季末仍有大量退租進程尚未完成，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)增量需求，拉動空置率再創(chuàng)歷史新低。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，疫情反彈使商業(yè)經(jīng)營承壓，暑期客流低于預(yù)期。星光68廣場B館開業(yè)，帶動觀音橋商圈高端消費擴容。年末，中央公園將迎來大悅城、天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)集中開業(yè)，為城北新添一座大型商圈。物流地產(chǎn)市場，需求持續(xù)活躍，更具吸引力的租金水平帶動高標(biāo)庫租戶進一步下沉。
仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋表示：“隨著西洽會及智博會的成功舉辦，又一批重大項目簽約落地，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展的快車道，重慶正成為西部創(chuàng)新資源的聚集高地。同時，重慶各項經(jīng)濟活動穩(wěn)定恢復(fù)，消費持續(xù)復(fù)蘇，經(jīng)濟發(fā)展充滿活力，社會主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)整體向好，提升商業(yè)地產(chǎn)后市信心�！�
甲級辦公樓市場
第三季度未錄得新增供應(yīng)，空置率再創(chuàng)歷史新低。
2021年第三季度，重慶甲級辦公樓市場未錄得新增供應(yīng)，預(yù)計至年末僅有西南證券大樓迎來交付，下半年供應(yīng)壓力減小。季內(nèi)，甲級辦公樓市場錄得4.1萬平方米凈吸納量，表現(xiàn)高于市場預(yù)期。主要驅(qū)動因素包括兩個方面：其一，雖然在線教育行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，但該行業(yè)頭部企業(yè)辦公面積的縮減乃至退租進程仍未完全結(jié)束；其二，在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈戰(zhàn)略支撐下，政府及地方國資企業(yè)擴張需求旺盛，季內(nèi)辦公需求釋放帶動大面積空置去化。整體而言，甲級辦公樓市場平均空置率環(huán)比繼續(xù)回落1.2個百分點至24.7%，再創(chuàng)歷史新低。
在線教育退租壓力令部分業(yè)主方下調(diào)經(jīng)營預(yù)期，租金跌幅環(huán)比微漲。
“雙減”政策影響下，在線教育企業(yè)集中退租，雖然季內(nèi)多個項目的退租談判并未完全落地，部分子市場辦公樓凈吸納量已呈現(xiàn)負數(shù)。在此壓力下，部分業(yè)主方下調(diào)經(jīng)營預(yù)期，第三季度甲級辦公樓平均租金環(huán)比下跌0.4%，至季末報84.2元/平方米/月。
錨定新經(jīng)濟，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)活力凸顯。
2021年1-6月，重慶信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)同比增速達19.0%，產(chǎn)業(yè)快速增長釋放的空間需求繼續(xù)成為辦公樓市場最大增量。第三季度，雖然在線教育活躍度降低，但以軟件開發(fā)、科技研發(fā)為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在新增成交占比中仍然達17.1%，行業(yè)長期發(fā)展動能充足。醫(yī)藥大健康行業(yè)需求穩(wěn)步增長，貢獻季內(nèi)6.2%的需求增量。目前，重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)形成了以兩江新區(qū)、高新區(qū)、重慶國際生物城為主體的產(chǎn)業(yè)布局，并提出十四五期間建設(shè)成國內(nèi)重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)。隨著近年來美國雅培克公司、智睿生物醫(yī)藥，Cytiva生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園等一批重大項目的相繼簽約和落地，重慶醫(yī)藥大健康行業(yè)將進入發(fā)展快車道，預(yù)計將逐步釋放在渝辦公需求。
劉洋表示：“早在2015年，重慶便開始布局規(guī)劃戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，這一前瞻性的產(chǎn)業(yè)布局不僅構(gòu)筑起了重慶經(jīng)濟增長的基底，也成為了辦公樓市場最大的需求動力。因此，把握戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)本身的辦公特點將成為樓宇未來提升承載力的關(guān)鍵。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
下半年供應(yīng)高企，優(yōu)質(zhì)商業(yè)加碼重慶消費市場。
三季度，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來五個優(yōu)質(zhì)項目，新增供應(yīng)總計約26萬平方米。受疫情反彈影響，暑期黃金旅游季受沖擊。星光68廣場B館開業(yè)加速觀音橋商圈高端消費擴容。十八梯傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)在國慶長假迎來大量客流，城市更新與地方IP強強融合，提升渝中半島文旅及商業(yè)吸引力。同期，龍湖以“天街”品牌首進渝中半島，接管日月光廣場，進行輕資產(chǎn)管理輸出。
消費活躍度同比回落導(dǎo)致餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營性風(fēng)險增加，部分店鋪出現(xiàn)退租，全市空置率較上季度上升0.1個百分點，至季末報13.7%。租金繼續(xù)承壓，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為373.1元/平方米/月，環(huán)比下跌0.1%。
高端零售不斷擴容，線下活動持續(xù)發(fā)酵，但疫情反彈使餐飲娛樂消費承壓。
高端消費：重慶作為國際消費中心城市，聚集了全球消費資源并具有強大的消費引領(lǐng)和帶動作用。同時作為對外開放高地，重慶在產(chǎn)業(yè)升級、品牌導(dǎo)入等方面具有先天優(yōu)勢。在上半年引入Louis Vuitton等高端品牌的觀音橋在本季繼續(xù)擴容，迎來了擁有室內(nèi)360度海洋館的星光68廣場B館，吸引Ami、Golden Goose、Marc Jacobs等國際品牌首店入駐。同時，Canada Goose也在重慶IFS開設(shè)了重慶首店，奢侈品陣容持續(xù)擴大。此外，擁有眾多國際奢侈品牌的重慶萬象城公布了半年財報，2021年上半年銷售額高達28.6億元，同比增長110%。整體而言，重慶高端消費不斷擴容，乃大勢所趨。
餐飲娛樂消費：在疫情反彈影響下，2021年 8月，全國社零總額同比增長2.5%，低于預(yù)期。同時，疫情抑制了旅游經(jīng)濟及相關(guān)聯(lián)的餐飲娛樂消費。解放碑作為重慶文旅資源的聚集地，第三季度受到較大影響，游客數(shù)量較往常有所下降，并影響到周邊商場的餐飲娛樂業(yè)態(tài)的經(jīng)營，包括潮流電玩在內(nèi)的相關(guān)業(yè)態(tài)商戶有不同程度的退租。
線下活動： 第三季度，在疫情反彈初期及情況相對平穩(wěn)后，優(yōu)質(zhì)商圈舉辦線下活動的頻率有所增加。7月初，龍湖時代天街開啟奧特曼展，高5米的對戰(zhàn)雕塑群全國首發(fā)；9月初，重慶光環(huán)購物中心攜手NYLON尼龍、棟梁及眾多中國一線獨立設(shè)計師品牌呈現(xiàn)了時裝走秀；中秋小長假期間，金科悅Fun正式開業(yè)，并聯(lián)合眾多商戶，于中央廣場舉辦了ZUI夜音樂節(jié)。據(jù)統(tǒng)計，開業(yè)首日金科悅Fun客流量超28萬人次。
年底中央公園優(yōu)質(zhì)項目密集開業(yè)，助力重慶零售物業(yè)市場回升。
在多年來城市北擴的政策紅利下，以城北為首的新興商圈發(fā)展迅速。其中，中央公園將在未來提供大量零售物業(yè)供應(yīng)，渝北吾悅廣場、大悅城、龍湖公園天街等零售物業(yè)項目均預(yù)計將在12月末正式開業(yè)。國慶假期間，重慶主要商圈和重點監(jiān)測商貿(mào)企業(yè)實現(xiàn)零售額165億元，同比增長9.3%，重點餐飲企業(yè)營業(yè)額同比增長24.1%，強勢的銷售數(shù)據(jù)也為市場注入了信心。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人鄧耀華表示：“重慶旅游IP在全國范圍不斷強化，國慶客流與消費表現(xiàn)優(yōu)異。加上星光68二期、大悅城、天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目在短期集中開業(yè)，相信未來重慶將持續(xù)吸引國際與國貨品牌進駐�！�
物流地產(chǎn)市場
2021年第三季度，安博西部物流園二期、遠洋珞璜物流園、普洛斯維龍龍興工業(yè)園三期正式交付，市場需求持續(xù)活躍，高標(biāo)庫凈吸納量錄得22.2萬平方米，前三季度全市總累計去化面積已達到70.6萬平方米。平均空置率環(huán)比回落2.4個百分點，報29.9%。
快速路二橫線西段季內(nèi)正式開通運行，西部物流園躋身重慶最佳倉儲區(qū)位。
作為快速路二橫線西段關(guān)鍵節(jié)點工程的水土嘉陵江大橋（水土新城大橋）、蔡家嘉陵江大橋、禮嘉嘉陵江大橋及土主中梁山隧道已于9月底正式通車。其中，土主中梁山隧道、禮嘉嘉陵江大橋作為雙碑隧道-雙碑嘉陵江大橋的重要補充，進一步優(yōu)化了沙坪壩區(qū)向西向北的交通運輸時間和距離，西部物流園對北碚區(qū)、兩江新區(qū)的物流輻射能力增強。此外，快速路二橫線西段項目西接渝蓉高速，東至蘭海高速，在提升城市配送通達性的同時，也保障了區(qū)域在專線及干線運輸上的地理優(yōu)勢。便捷的城配交通條件使西部物流園成為大量零售商貿(mào)、生鮮電商、冷鏈服務(wù)商的倉儲優(yōu)選區(qū)位，也是仲量聯(lián)行關(guān)注的重慶物流子市場中唯一一個租金保持穩(wěn)定的子市場。
自建庫租戶分流，醫(yī)藥流通企業(yè)需求增長，高標(biāo)庫市場挑戰(zhàn)與機遇并存。
近年，重慶市場快遞快運企業(yè)拿地自建倉儲設(shè)施的案例不斷增加。隨著自建庫逐步投入使用，將有一批高標(biāo)庫主力租戶被分流至自建倉庫。其中，快遞快運企業(yè)聚集度最高的空港子市場預(yù)計受波及較大，但同時也有助于該區(qū)域形成更多元穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)。
另一方面，通過對重慶高標(biāo)庫市場租戶的長期關(guān)注，藥企及醫(yī)藥商貿(mào)企業(yè)的倉儲需求未來增長潛力較大。據(jù)商務(wù)部發(fā)布的《2020年全國藥品流通行業(yè)運行統(tǒng)計分析報告》顯示，2020年藥品零售市場銷售規(guī)模同比增長10.1%，顯著高于整體市場增速。與此同時，通過兼并重組，藥品流通企業(yè)市場集中度不斷提升，我國零售藥店連鎖率已從2015年的45.7%，上升至2020年的56.0%。
仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負責(zé)人尤鵬偉表示：“零售藥企，以及兩票制后面向院內(nèi)市場的藥品代理商市場份額的不斷擴大，將帶動規(guī)�；乃幤穬Υ婕爸修D(zhuǎn)分撥需求的增長。而在藥品倉庫GSP認證的規(guī)范下，藥品流通企業(yè)憑借對倉庫硬件的較高要求，將成為高標(biāo)庫又一優(yōu)質(zhì)潛力客群�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
