近日，戴德梁行對2021年三季度的上海寫字樓市場、大宗交易市場、零售物業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行回顧和多維度的解讀，并對各市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望和預(yù)測。
上海寫字樓市場穩(wěn)中求進(jìn)
在上海寫字樓租賃市場成交持續(xù)五個季度攀升后，三季度雖出現(xiàn)小幅下滑，但整體仍呈現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁的態(tài)勢，2021Q3上海甲級寫字樓凈吸納量錄得39.05萬平方米,環(huán)比二季度下滑2.48%,甲級寫字樓空置率17.5%，環(huán)比上季度下降1.3%。本季度，核心區(qū)表現(xiàn)良好，凈吸納量環(huán)比上揚(yáng)65.2%，空置率環(huán)比下探2.47%。
供應(yīng)表現(xiàn)來看，三季度，寫字樓市場供應(yīng)加碼，共有四個新增項(xiàng)目入市,合計(jì)帶來29.5萬平方米的體量，全部位于新興區(qū)。其中，入市規(guī)模最大的是虹口區(qū)，瑞虹企業(yè)天地和中美信托金融大廈合計(jì)供應(yīng)體量20萬平方米；普陀區(qū)有2個項(xiàng)目入市，分別為國浩長風(fēng)城及旭輝企業(yè)大廈。租金表現(xiàn)來看，三季度上海甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米/天，環(huán)比二季度微漲0.37%；其中核心區(qū)為9.29元/平方米/天，環(huán)比上揚(yáng)0.43%；新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的帶動下漲幅明顯，租金環(huán)比增長1.57%，達(dá)到6.47元/平方米/天。
行業(yè)表現(xiàn)來看，三季度，電子信息科技及金融行業(yè)成交繼續(xù)保持領(lǐng)先，批零貿(mào)易行業(yè)成交增幅明顯。電子信息科技行業(yè)成交占比增長，張江及漕河涇依然是熱點(diǎn)板塊，其次是五角場-新江灣板塊，在明確的產(chǎn)業(yè)定位導(dǎo)向下無論是租賃市場還是土地市場都較為活躍，細(xì)分行業(yè)中知名品牌電商、游戲、視頻娛樂等企業(yè)在熱門板塊續(xù)租和擴(kuò)租現(xiàn)象明顯。金融行業(yè)成交活躍，陸家嘴、竹園、北外灘仍是首選板塊，這些板塊新項(xiàng)目入市迎合了企業(yè)整合搬遷需求，典型個案如華潤置業(yè)及上海地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目——陸家嘴濱江中心吸引了融資租賃、證券、基金等金融等企業(yè)搬遷入駐。伴隨疫情的有效控制，批零貿(mào)易行業(yè)成交占比上揚(yáng)，交易板塊多點(diǎn)分布，其中南京西路、淮海中路傳統(tǒng)商圈成交數(shù)量較多，而在新興區(qū)的新入市的綜合體項(xiàng)目吸引了品牌快消品企業(yè)搬遷入駐。
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)主管、董事總經(jīng)理魏超英表示:“展望未來，預(yù)計(jì)四季度整體供應(yīng)或?qū)⒎啪�，核心區(qū)承壓相對較小，新興區(qū)供求壓力持續(xù)不減。目前，京滬渝杭穗深六城試點(diǎn)營商環(huán)境創(chuàng)新，進(jìn)一步破除區(qū)域分割和地方保護(hù)，取消對企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營不合理限制，打破城市壁壘后未來企業(yè)落戶將更為便捷。行業(yè)發(fā)展來看，今年前八個月上海社會消費(fèi)品零售總額保持穩(wěn)步增長，在商業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型方案實(shí)施及國際消費(fèi)中心城市培育的積極政策導(dǎo)向下，有助于推動電商類及IT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)型企業(yè)以及快消品企業(yè)發(fā)展壯大，從而帶來對辦公市場新的擴(kuò)張需求。另外值得注意的是，伴隨體育十四五規(guī)劃出臺，上海將建成全球著名體育城市將推動體育產(chǎn)業(yè)下體育制造及相關(guān)企業(yè)新需求�！�
上海大宗交易市場復(fù)蘇在即，全年有望重回千億規(guī)模
2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達(dá)833億，其中第三季度成交共20宗，總交易金額為531億，交易活躍度同比、環(huán)比皆有大幅提升，過往兩年內(nèi)被抑制的投資需求在今年第三季度起被逐步釋放，上海房地產(chǎn)大宗交易市場也有望在三年后首回千億規(guī)模。
關(guān)于買家類型，截至三季度，上海投資型交易已錄得534億，相對于自用型交易，投資型交易占比在上半年基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升至64%；在29宗投資型交易中，社區(qū)商業(yè)/購物中心/商鋪等零售商業(yè)資產(chǎn)成交共8宗，總金額近364億，這主要得益于悅薈資產(chǎn)包和凱德資產(chǎn)包內(nèi)3處位于上海的購物中心成交，總計(jì)交易對價突破300億。自用買家方面，企業(yè)購樓趨勢延續(xù)，政府及其投資平臺看好商辦，政府類買家大多偏好于交易對價在10億以下的寫字樓，大虹橋板塊為熱點(diǎn)區(qū)位。此外，得益于頻繁的自用企業(yè)購樓交易和險資的“大幅手筆”，三季度內(nèi)資買家進(jìn)一步拉開與外資投資者的差距，進(jìn)而保持領(lǐng)先。
資本化率方面，自2018年起，上海物業(yè)資本化率持續(xù)上揚(yáng)，投資者對于市場風(fēng)險持謹(jǐn)慎態(tài)度。截至本季度，上海各類型物業(yè)資本化率與上半年基本持平，依舊維持核心區(qū)域甲級辦公樓4.2%、非核心區(qū)域甲級辦公樓4.4%、商業(yè)4.3%、園區(qū)研發(fā)辦公4.8%的水平。
展望四季度，戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示：上海市場將迎來全面復(fù)蘇，今年上海大宗交易市場總成交金額有望突破千億大關(guān)；由于上海辦公市場短期內(nèi)租金上調(diào)空間有限，未來投資型交易的物業(yè)類型將進(jìn)一步分散化，打破以往以辦公為絕對主流的趨勢；熱門地段物流/倉儲類資產(chǎn)的資本化率持續(xù)走低；核心CBD/ BP 預(yù)計(jì)在今年年底將陸續(xù)有所成交。
上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場持續(xù)活躍
2021年前三季度，上海市社會消費(fèi)品零售總額和居民可支配收入分別同比增長30.3%，以及10.3%。在堅(jiān)實(shí)的基本面支撐下，三季度上海零售物業(yè)市場表現(xiàn)活躍。本季度，上海共6家購物中心開業(yè)入市，分別是位于虹口區(qū)的萬泰廣場、北外灘來福士和瑞虹天地太陽宮，位于浦東新區(qū)的前灘太古里和康橋新田360廣場，以及位于崇明區(qū)的崇明萬達(dá)廣場二期，新落成的零售物業(yè)推升上海中高端購物中心總存量達(dá)到1,994萬平方米。
三季度，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求旺盛，眾多業(yè)態(tài)的零售商持續(xù)擴(kuò)張，不斷有各式首店與國際品牌體驗(yàn)店進(jìn)入上海零售市場。凈吸納量錄得約60.7萬平方米，主要受六個新增供應(yīng)項(xiàng)目開業(yè)即接近滿租，以及成熟購物中心內(nèi)的租戶和業(yè)態(tài)調(diào)整所推動。上海整體空置率環(huán)比小幅上升0.1個百分點(diǎn)，至9.4%。奢侈品、餐飲以及生活類零售品牌為最主要的市場需求驅(qū)動力，以及若干國內(nèi)外品牌升級或開設(shè)新的體驗(yàn)店以提供多種產(chǎn)品系列成為流行趨勢。例如，國際知名品牌Prada于烏中集市開設(shè)煙火氣集市pop-up；知名咖啡品牌Seesaw于銅仁88開設(shè)其首家想象力中心（日咖夜酒）概念店；國際會員制倉儲超市山姆全亞洲最大旗艦店于9月在外高橋正式開業(yè)；優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開設(shè)的場景化主題式集市，以及上海頂尖高奢商業(yè)體前灘太古里的開業(yè)。
本季度，受新興商圈內(nèi)新開業(yè)的零售項(xiàng)目其具有競爭力的租金拉低所致，上海中高端購物中心首層平均租金報價環(huán)比下降0.5%。盡管如此，核心商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金仍持續(xù)上漲，主要是由于其高出租率、銷售額的增加和租戶的調(diào)整。核心商圈，平均首層租金報價環(huán)比上升0.4%至人民幣1,985元/平方米/月。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事魏建歷表示：“未來幾年，鑒于新增供應(yīng)項(xiàng)目將具有更優(yōu)質(zhì)的購物場所塑造和更多元化的品牌組合，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將進(jìn)一步優(yōu)化升級。得益于上海五大新城規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)不斷增長的中產(chǎn)階級居民數(shù)量，新興商圈將會迎來更多優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。由于新興區(qū)域未來供應(yīng)項(xiàng)目的租金具有競爭力，預(yù)計(jì)上海整體市場的平均租金漲幅有限。”
華東高標(biāo)倉庫租賃市場趨旺
三季度華東物流市場持續(xù)向好，租戶變動較小。3PL、電商為上海高標(biāo)倉庫市場主要租戶，整體市場表現(xiàn)平穩(wěn)。環(huán)滬地區(qū)受上海高標(biāo)倉庫市場外溢影響，租戶表現(xiàn)活躍。江蘇地區(qū)制造業(yè)租戶問詢增多，消費(fèi)類客戶仍為高標(biāo)倉庫市場吸納主力。杭州、嘉興地區(qū)高標(biāo)倉庫租賃市場趨旺，浙南地區(qū)溫州租賃市場持續(xù)向好。上海高標(biāo)庫總量為884萬平方米，平均租金為48.37元/平方米/月，全市高標(biāo)空置率為4.6%。上海未來三年供應(yīng)總量為261萬平方米，將近70%的未來供應(yīng)來自于金山。
后疫情時代，生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購需求持續(xù)加強(qiáng)，冷鏈投資商加速布局華東地區(qū)核心地段。冷庫標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提升，對溫度管理、環(huán)境衛(wèi)生和服務(wù)響應(yīng)速度的要求更加嚴(yán)苛。冷庫傳統(tǒng)的三大溫區(qū)溫度跨度較大，現(xiàn)冷庫溫度的波動小于兩度。由于防疫要求，冷庫應(yīng)設(shè)置單獨(dú)存放貨物的區(qū)域，消殺的場地和設(shè)備。為滿足消費(fèi)者對生鮮食品新鮮度和品質(zhì)的需求，冷庫服務(wù)響應(yīng)速度加快，冷庫維持24小時作業(yè)，并且出庫時間要求控制在兩小時以內(nèi)。冷庫軟硬件的標(biāo)準(zhǔn)化成為市場風(fēng)口。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示：“三季度，華東地區(qū)高標(biāo)倉庫市場一手和二手項(xiàng)目交易表現(xiàn)活躍。越來越多的外資三方物流公司開始投資拿地（如DB Schenker、DHL、亞冷等）。政府對拿地稅收要求增強(qiáng)，要求企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，開發(fā)商和投資方的投資難度增加。受供地緊張和需求旺盛影響，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)項(xiàng)目收益回報率提升�！�
來源：戴德梁行
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