2021年第三季度，盡管季度內(nèi)受到疫情反復(fù)影響，但成都城市整體管控良好，商業(yè)地產(chǎn)各主體準(zhǔn)備充分，市場經(jīng)濟繼續(xù)呈恢復(fù)態(tài)勢。甲級辦公樓市場，金融、科技行業(yè)需求穩(wěn)健，甲級市場租金保持上揚趨勢；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，受疫情反彈影響，市場經(jīng)營活動放緩，零售消費市場遭遇短期波動；物流地產(chǎn)市場，制造業(yè)倉儲需求提升，租戶行業(yè)構(gòu)成日趨多元，倉儲需求結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。
仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“9月，成都以超1300萬的城區(qū)人口正式躋身超大城市行列。城市人口的大量聚集與結(jié)構(gòu)性優(yōu)化為經(jīng)濟增長帶來動能，而經(jīng)濟活力背后的產(chǎn)業(yè)迭代、消費升級則構(gòu)成了辦公樓、零售物業(yè)以及倉儲物流高速發(fā)展的基礎(chǔ)邏輯。于長期來看，高質(zhì)量人才的持續(xù)導(dǎo)入亦將助力城市邊界的持續(xù)擴張與中心城區(qū)的提質(zhì)增效，并為成都未來商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展注入更多信心�！�
甲級辦公樓市場
2021年第三季度，甲級辦公樓供應(yīng)維持低位，新增一市中心項目西部文化產(chǎn)業(yè)中心。受在線教育行業(yè)變動影響，甲級辦公樓市場凈吸納量數(shù)值環(huán)比有所回落，但需求端整體保持相對穩(wěn)健，季度內(nèi)實現(xiàn)凈吸納量5.1萬平方米，與一季度基本持平。全市甲級辦公樓空置率再次降低，環(huán)比跌幅0.6個百分點。市場整體情緒平穩(wěn)，租金水平仍保持了0.3%的環(huán)比增幅。就未來供應(yīng)來看，部分新興子市場由于預(yù)期下調(diào)，業(yè)主方或延期交付，預(yù)計年底甲級市場供應(yīng)壓力或低于預(yù)期。
金融、科技行業(yè)雙輪驅(qū)動優(yōu)勢持續(xù)，有效提升市場成交活力。第三季度，科技互聯(lián)網(wǎng)與金融行業(yè)仍為市場主要成交來源，二者成交占比近50%。其中，企業(yè)信息系統(tǒng)、生活服務(wù)平臺以及游戲細(xì)分領(lǐng)域租賃需求持續(xù)活躍，新租面積近2.5萬平方米。而成都作為首批4個數(shù)字人民幣試點區(qū)域之一，金融科技細(xì)分領(lǐng)域年內(nèi)成長明顯。2021年前三季度，甲級市場共錄得近3萬平方米辦公需求，預(yù)計金融行業(yè)信息化改革將持續(xù)助力成都增量市場。
本季度，成都市場迎來一輪在線教育調(diào)改：
·“雙減”政策對行業(yè)產(chǎn)生較為顯著的影響，業(yè)務(wù)收縮引致辦公面積逐步縮減，全市共錄得約5.8萬平方米辦公面積退租。其中，頭部企業(yè)占比超80%。針對剩余面積而言，企業(yè)戰(zhàn)略方向調(diào)整成為關(guān)鍵，不排除四季度仍有退租情況出現(xiàn)。
·政策出臺后，行業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)高速調(diào)整，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向素質(zhì)教育、成人職業(yè)教育、出海和進(jìn)校等領(lǐng)域。在線教育新興領(lǐng)域需求也于市場端開始涌現(xiàn)，僅三季度，甲級市場錄得該類型新租超1萬平方米。
·從物業(yè)類型來看，受價格以及可租面積等因素，在線教育企業(yè)于甲級物業(yè)中占比較低，因此其退租面積僅占本季度總退租面積的15.6%。而對于非甲級市場而言，部分項目空置高企，租金下行壓力再次展現(xiàn)。第三季度，成都乙級辦公樓市場環(huán)比租金跌幅達(dá)0.3%。
·從區(qū)位上看，此次退租分布相對均勻：市中心、大源和金融城分別占比34.6%，27.7%和17.0%。但從填補速度上來看，各子市場表現(xiàn)則不盡相同：針對整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)的高新南區(qū)而言，大部分退出的優(yōu)質(zhì)辦公面積已于季度內(nèi)實現(xiàn)去化；而對于市中心而言，逐步去化乃為當(dāng)前子市場主要預(yù)期。正因如此，高新南區(qū)與市中心租金差異化表現(xiàn)愈加明顯。第三季度，市中心子市場錄得平均租金環(huán)比跌幅達(dá)0.3%，而金融城與大源子市場仍保持1%左右的環(huán)比增長。
仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧艷萍表示：“受‘雙減’政策影響，在線教育企業(yè)在全國范圍內(nèi)均有辦公面積的變動，但成都甲級辦公樓市場表現(xiàn)出較強的韌性，租金增幅仍然位列非一線城市首位。一方面是由于城市經(jīng)濟發(fā)展動能十足，來自金融科技、互聯(lián)網(wǎng)以及生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)持續(xù)助力增量市場；另一方面則源于業(yè)主端均衡的租戶組合以及前瞻性的策略調(diào)整，降低了此次系統(tǒng)性風(fēng)險于市場端的沖擊�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
第三季度，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未錄得新項目開業(yè)。奧特萊斯板塊，位于犀浦的佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期開業(yè)。在疫情反復(fù)期間，多個業(yè)主對租戶品牌以及硬件設(shè)施升級改造，以更具競爭力的品牌組合迎戰(zhàn)年末銷售旺季。多商圈加速品牌調(diào)整，同時部分租戶退租使成都零售物業(yè)市場整體空置率環(huán)比上升0.7個百分點，至季末報8.4%。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均賬面租金環(huán)比保持平穩(wěn)，報362元/平方米/月。
天府紅、交子大道商業(yè)街、Regular源野營造多樣消費場景。
個性化商業(yè)愈加受到年輕一代的青睞。中秋小長假期間，位于春鹽商圈的天府紅開業(yè)亮相，以潮玩為主題，瞄準(zhǔn)Z世代人群，積極營造個性化的消費體驗。公園商業(yè)綜合體持續(xù)蓬勃發(fā)展。季內(nèi)，又一“公園+”消費場景——Regular源野開業(yè)。該項目充分利用大源中央公園的地下空間，引入多個快閃店、潮流買手集合店、精品餐飲等，成為集線下社交、零售消費、藝術(shù)空間展示為一體的復(fù)合場所。越來越多個性潮流商業(yè)體的入市，助力零售物業(yè)市場消費煥新升級。
聚焦品牌效應(yīng)，疫情下多家首店憑借較高的引流能力陸續(xù)入市。
春熙路和金融城兩大核心商圈繼續(xù)引入多家首店。西南首家大董烤鴨、Charlotte Tilbury等品牌進(jìn)駐春熙路商圈；交子大道正式開街，吸納了朵云書院、M Stand及Davinci Lab等首進(jìn)成都品牌。持續(xù)火熱的“首店經(jīng)濟”體現(xiàn)了品牌效應(yīng)的重要性。
品牌集合店展現(xiàn)較強客流吸附力，成為 “后主力店”時代購物中心新寵。
繼KKV、調(diào)色師、TOPTOY，更多集合店品牌如飾品集合店ME+、ACC，美妝集合店ONLY WRITE，潮玩集合店X11等快速拓展市場。當(dāng)下，消費者更加注重購物體驗，整合了全品類、多樣化商品的集合店可以讓消費者在有限的空間內(nèi)體驗到不同品牌的熱銷尖貨，提升消費頻次和店鋪坪效。季內(nèi)更多的品牌集合店被引入商場首層，成為繼“主力專賣店”時代后的 “后主力店” 時代中，購物中心新標(biāo)配。
“雙減”與全民健身計劃并行，兒童素質(zhì)教育加體育培訓(xùn)成為新突破口。
“雙減”政策下，零售物業(yè)內(nèi)的部分學(xué)科類補習(xí)機構(gòu)面臨調(diào)整轉(zhuǎn)型而非學(xué)科類培訓(xùn)機構(gòu)的設(shè)立雖然也受到需嚴(yán)格審批，但對經(jīng)營時間與生源的限制相對較小。素質(zhì)教培行業(yè)發(fā)展具有較強的可持續(xù)性，正逐漸成為購物中心新興潛力需求業(yè)態(tài)。季內(nèi)，舞蹈培訓(xùn)、體育訓(xùn)練、語言藝術(shù)類的素質(zhì)教育業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。
受疫情反復(fù)影響，今年預(yù)計入市的部分零售物業(yè)推延了開業(yè)時間。預(yù)計將有超過21萬平方米的新增供應(yīng)于四季度入市，且均位于非核心商圈。至年末，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)總體量有望達(dá)921萬平方米。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“雖然三季度疫情反彈，成都城市經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，從中秋國慶雙假市場活躍度來看，成都商業(yè)消費已呈現(xiàn)積極的回升態(tài)勢。未來，成都作為消費頭部城市，區(qū)域內(nèi)的零售物業(yè)也將以更精細(xì)化的品牌組合、更新的硬件設(shè)施，持續(xù)引領(lǐng)中西部消費需求，推動商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。”
物流地產(chǎn)市場
第三季度無新增供應(yīng)入市，龍泉驛和青白江兩地加速去庫存。
雖然自2020年下半年至2021年第三季度，青白江和龍泉驛子市場聚集了全市86%（56.7萬平方米）的新增供應(yīng)，面臨短期集中供應(yīng)壓力。但兩個子市場卻展示出良好的高標(biāo)庫消納能力，憑借大批新入市且高性價比的優(yōu)質(zhì)可租賃倉庫，青白江和龍泉驛子市場成為了眾多快運、社區(qū)及生鮮電商、傳統(tǒng)電商等大面積倉儲需求租戶的擴租及新租首選。同期高標(biāo)庫凈吸納量達(dá)到77.1萬平方米，帶動區(qū)域空置率持續(xù)回落。截至第三季度末，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，龍泉驛子市場空置率同比下降20.6個百分點至8.8%，為近8年最低水平。全市整體空置率也于第三季度降至12.4%，環(huán)比下降3.6個百分點，市場平均租金隨之企穩(wěn)。
制造業(yè)需求提升，助力成都高標(biāo)庫租戶結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。
過去，與大型電商以及第三方物流企業(yè)相比，制造業(yè)企業(yè)在成都高標(biāo)庫租賃市場的份額一直較低，2020年制造業(yè)租戶新增需求面積占比僅為3%。而2021年第三季度，包括食品、電子信息、汽車零配件在內(nèi)的制造業(yè)企業(yè)高標(biāo)庫租賃需求顯著抬頭。一方面這與我國制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，向更高附加值、技術(shù)密集型產(chǎn)品發(fā)展的大趨勢密切相關(guān)。隨著貨品價值的提升，以及商貿(mào)物流標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的不斷完善，其對倉儲物流設(shè)備設(shè)施的要求也隨之提高。另一方面，越來越多的大型制造企業(yè)開始將物流業(yè)務(wù)板塊分離，使其成為獨立運營的供應(yīng)鏈服務(wù)商。在市場化運作下，更多的附屬大型制造企業(yè)的物流企業(yè)走出廠區(qū)，進(jìn)入高標(biāo)庫租賃市場，從服務(wù)中小制造商、區(qū)域型制造商起家，并幫助其向全國其他區(qū)域拓展，構(gòu)建起跨區(qū)域、多中心的物流銷售網(wǎng)絡(luò)。
“碳中和”背景下，“分布式光伏、綠色建筑、建材+高標(biāo)庫應(yīng)用場景”帶來巨大想象空間。
隨著“碳達(dá)峰”“碳中和”進(jìn)程加快，近期日趨嚴(yán)格的能耗雙控政策使得綠色清潔能源的重要性不斷凸顯。各行各業(yè)都在積極落實節(jié)能減排目標(biāo)，探索綠色清潔能源的長期可持續(xù)應(yīng)用。而作為保障民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)庫物業(yè)設(shè)施已成為其巨大的應(yīng)用場景之一。
目前普洛斯旗下新能源業(yè)務(wù)平臺——普楓新能源依托普洛斯在全國的高標(biāo)庫資源，充分利用高標(biāo)庫屋頂空間，快速布局物流園分布式光伏發(fā)電項目。此外，2021年9月，安博與隆基股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，期望借助隆基在分布式光伏領(lǐng)域的成熟技術(shù)優(yōu)勢，幫助安博快速推動分布式光伏發(fā)電于倉庫設(shè)施的鋪設(shè)應(yīng)用。未來，隨著高標(biāo)庫內(nèi)溫控設(shè)施、自動化設(shè)備的廣泛應(yīng)用，其節(jié)能減排壓力將逐步增大，分布式光伏發(fā)電將為高標(biāo)庫轉(zhuǎn)型清潔能源提供有力保障。另一方面，與集中式供電相比，分布式光伏供電系統(tǒng)相對獨立，不易受外部電力供應(yīng)波動影響。
仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“隨著高標(biāo)庫內(nèi)醫(yī)藥品、生鮮食品比例的進(jìn)一步攀升，大量恒溫低溫儲藏帶來更高電力需求以及供電安全保障要求，分布式光伏發(fā)電無疑為此提供了全新的解決方案�！�
仲量聯(lián)行相信，“雙碳”理念在高標(biāo)庫中的應(yīng)用將不止于此，諸如綠色建筑、建材的應(yīng)用也將有效減少高標(biāo)倉庫在建設(shè)和運營階段所產(chǎn)生的碳排放，成為倉儲物流設(shè)施可持續(xù)開發(fā)投資的又一新選擇。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
