“本季度，青島的投資、消費(fèi)和出口等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)延續(xù)復(fù)蘇勢(shì)頭，自用需求推動(dòng)辦公樓市場穩(wěn)定去化，租金跌幅放緩，業(yè)主方在租金收益與入駐率之間尋求新的平衡點(diǎn)。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。
零售地產(chǎn)方面，香港中路商圈沉寂三年后迎來兩個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目，多個(gè)首次進(jìn)駐青島的品牌有力提振了市場活力，助力核心商圈創(chuàng)新升級(jí)。
辦公樓市場
租賃需求活躍度略有回落，自用需求推動(dòng)市場穩(wěn)定去化。2021年第三季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為15萬平方米，其中超過三分之二來自自用型需求，帶動(dòng)整體空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至31.3%。受整體經(jīng)濟(jì)仍面臨下行壓力及疫情反復(fù)的影響，市場租賃活躍度在最近兩個(gè)季度都出現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，金融和能源類企業(yè)作為需求主力軍，表現(xiàn)依舊穩(wěn)定。
兩項(xiàng)目新進(jìn)落成入市，本季度新增16萬平方米供給。位于青島國際郵輪港區(qū)的山東港口大廈是老港區(qū)城市更新的代表項(xiàng)目，其作為山東港口集團(tuán)及青島港集團(tuán)的自用型物業(yè)，推動(dòng)青島辦公樓市場迅速去化。位于金家?guī)X金融區(qū)的資源博雅廣場為該區(qū)域提供更多高品質(zhì)的小戶型辦公選擇。本季度，青島全市辦公樓市場存量升至534萬平方米。
租金跌幅放緩，需求的持續(xù)復(fù)蘇部分緩解市場承壓。本季度，整體市場平均有效租金為83元/平方米/月，甲級(jí)辦公樓平均有效租金為119元/平方米/月。排除新入市項(xiàng)目影響，這兩項(xiàng)租金指標(biāo)分別環(huán)比下降0.6%和0.8%。盡管整體租金仍處于下行通道，但部分租賃情況穩(wěn)定且入駐率較高的項(xiàng)目業(yè)主已趨向于采取穩(wěn)健的租賃策略。
樓宇品質(zhì)以及運(yùn)營能力將導(dǎo)致項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇。租金持續(xù)下探觸發(fā)市場進(jìn)入調(diào)整周期，加之新增問詢量放緩給年末成交量帶來的影響，預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目表現(xiàn)分化的情況將進(jìn)一步加劇。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“在目前的市場情況下，穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)和較高的物業(yè)管理水平能夠幫助業(yè)主在市場中頂住壓力，確保較為有利的地位，免受租金大幅下降的困擾。顯然，項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)更為豐富的業(yè)主也可以更好地應(yīng)對(duì)不斷累積的市場壓力，導(dǎo)致此類項(xiàng)目表現(xiàn)較為穩(wěn)定�！�
零售地產(chǎn)市場
首店經(jīng)濟(jì)與網(wǎng)紅品牌釋放消費(fèi)潛力，助力核心商圈創(chuàng)新升級(jí)。核心商圈新項(xiàng)目的入市為首店經(jīng)濟(jì)及新興商業(yè)模式提供了優(yōu)質(zhì)載體，同時(shí)加速釋放前期因疫情而受到抑制的消費(fèi)需求。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，國慶期間青島市共接待游客582.7萬人次，同比增長近30%，前期進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整及品牌優(yōu)化的核心零售項(xiàng)目更吸引了較多的客流，展現(xiàn)出高人氣。Tim Hortons、CHUU、BBunion、撈王等網(wǎng)紅品牌首度進(jìn)入青島，極大地提振了青島商業(yè)市場的活力，助力核心商圈在疫情后創(chuàng)新升級(jí)吸引流量。
海天Mall及華潤萬象城二期于本季度開業(yè)迎客，新增供應(yīng)共計(jì)19.4萬平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目均位于香港中路核心商圈，也是該區(qū)域沉寂三年后首次迎來新項(xiàng)目。其中，海天Mall作為海天中心項(xiàng)目的小型配套商業(yè)，主打體驗(yàn)、潮流、餐飲和藝術(shù)，并引入蔦屋書店作為IP營銷的有效途徑；華潤萬象城二期則通過品牌升級(jí)、首店經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)場景差異化等手段成功實(shí)現(xiàn)了整體商業(yè)項(xiàng)目的更新迭代和人氣聚集。
消費(fèi)復(fù)蘇拉動(dòng)需求增長，市場租金逐漸企穩(wěn)。本季度青島全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為234元/平方米/月，同比及環(huán)比基本持平。在市場需求的持續(xù)復(fù)蘇以及假期旅游消費(fèi)的帶動(dòng)下，多數(shù)業(yè)主正在提升市場預(yù)期，推動(dòng)租金水平逐漸進(jìn)入上升周期。
近郊商圈提檔升級(jí)，年輕消費(fèi)群體持續(xù)發(fā)力。今年年底前，青島零售地產(chǎn)市場還將迎來多個(gè)位于非核心商圈的社區(qū)型零售物業(yè)項(xiàng)目入市，進(jìn)一步拓展新興住宅社區(qū)的年輕消費(fèi)客群。隨著年底商場路演活動(dòng)及營銷方式的推陳出新，市場需求全面復(fù)蘇，年輕消費(fèi)群體將持續(xù)推動(dòng)零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與擴(kuò)張。
來源：房訊網(wǎng)
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