“本季度，天津辦公樓市場(chǎng)需求逐漸回歸理性，中資企業(yè)成交占比上升至九成，南京路-小白樓板塊率先錄得租金正增長�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“天津零售地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)定，升級(jí)調(diào)改依舊是現(xiàn)有項(xiàng)目的主旋律。餐飲、時(shí)尚、兒童教育類品牌表現(xiàn)活躍，成為市場(chǎng)需求的主要驅(qū)動(dòng)力。本季度有兩個(gè)新項(xiàng)目入市開業(yè)，推高了市場(chǎng)空置率。”
辦公樓市場(chǎng)
“國內(nèi)大循環(huán)”發(fā)展格局下，中資企業(yè)依舊主導(dǎo)天津辦公樓市場(chǎng)需求。坐擁眾多全國先進(jìn)的制造研發(fā)基地及高科技龍頭企業(yè)使得天津在“國內(nèi)大循環(huán)”發(fā)展格局中占據(jù)重要地位。因此，中資企業(yè)本季度在天津辦公樓市場(chǎng)上持續(xù)活躍，成交量占比升至九成。同時(shí)，相關(guān)專業(yè)服務(wù)及科技類企業(yè)也呈現(xiàn)出積極擴(kuò)張的趨勢(shì)。
本季度無新項(xiàng)目入市，整體供應(yīng)增速放緩。預(yù)計(jì)截至今年年底，天津全市整體辦公樓市場(chǎng)存量都將維持在390萬平方米的水平，新增供應(yīng)的規(guī)模和增速均將低位運(yùn)行。未來三年，新增供給將主要集中于海河沿線。
整體市場(chǎng)租金逐漸趨穩(wěn)，南京路-小白樓錄得最高成交均價(jià)。上半年，衛(wèi)津南路板塊曾經(jīng)是天津租金最高的分市場(chǎng)。而在本季度，南京路-小白樓板塊以0.9%的環(huán)比增速躍升為全市租金成交均價(jià)最高的區(qū)域，也是最先錄得租金正增長的板塊。核心商務(wù)區(qū)活躍的市場(chǎng)需求推動(dòng)整體租金逐漸趨穩(wěn)。本季度整體市場(chǎng)平均有效租金為79元/平方米/月，同比下降3.0%，環(huán)比則基本持平。
市場(chǎng)需求回歸理性將推動(dòng)空置率穩(wěn)步下降。在因前期疫情影響而受到抑制的需求得到釋放后，天津辦公樓市場(chǎng)逐漸回歸理性，預(yù)計(jì)2021年全年市場(chǎng)租賃成交量將與去年持平。“天津辦公樓市場(chǎng)較低的供應(yīng)增速為業(yè)主方提供了調(diào)整及去化的緩沖空間�！敝倭柯�(lián)行天津及沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示，“專業(yè)服務(wù)、科技及金融類企業(yè)的理性擴(kuò)張將推動(dòng)空置率穩(wěn)定下降。”
零售地產(chǎn)市場(chǎng)
配飾品牌積極布局，生活教育類業(yè)態(tài)比重增加。餐飲、時(shí)尚和兒童教育業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，推高了本季度的天津零售地產(chǎn)市場(chǎng)的吸納量。隨著年輕群體消費(fèi)習(xí)慣的改變，源自集合店的新增需求持續(xù)增長，如飾品集合店ME+天津首店落址樂賓百貨，ACC超級(jí)飾天河城開設(shè)新店。部分項(xiàng)目積極融入潮玩體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，引入室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、密室逃脫，文化生活體驗(yàn)等，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)特色化打造，重新定位消費(fèi)客群。另外，運(yùn)動(dòng)服飾、電子產(chǎn)品、汽車展廳等品牌持續(xù)保持?jǐn)U張趨勢(shì)，如安踏國旗店落址大悅城，一加手機(jī)進(jìn)駐天河城，蔚來汽車選址海信廣場(chǎng)等。
本季度有兩座購物中心開業(yè)。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量也由此推升至437萬平方米。位于非核心區(qū)的東麗萬達(dá)廣場(chǎng)，是東麗區(qū)體量最大的商業(yè)綜合體，引入超過240家品牌，其中60%為首進(jìn)東麗的品牌。位于南開區(qū)的仁恒伊勢(shì)丹，原為天津仁恒置地廣場(chǎng)，歷經(jīng)改造后于本季度末開業(yè)。該項(xiàng)目重點(diǎn)打造美妝、食品、生活方式三大業(yè)態(tài)，引入ACE影城、TSUTAYA BOOKSTORE丨蔦屋等多家首店。較大的新增供應(yīng)量導(dǎo)致全市零售地產(chǎn)市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至16.1%，其中購物中心空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。
租金下行壓力有所減緩。本季度市場(chǎng)租金整體保持平穩(wěn)，環(huán)比略降0.3%至323元/平方米/月。市場(chǎng)氛圍持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分項(xiàng)目租金跌幅出現(xiàn)收窄。同時(shí)，核心商圈進(jìn)駐率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目基于強(qiáng)大的需求聚集效應(yīng)讓業(yè)主方重拾市場(chǎng)信心，議價(jià)能力有所提升，因此此類項(xiàng)目的租金水平整體保持平穩(wěn)，甚至增添了增長動(dòng)力。
未來新增供應(yīng)將持續(xù)下沉至新興區(qū)域。未來三年，伴隨新項(xiàng)目的持續(xù)入市，天津零售市場(chǎng)版圖將進(jìn)一步擴(kuò)展，但大量新增供應(yīng)將使整體空置率進(jìn)一步上行，租金面臨承壓。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的持續(xù)入市，將在品牌、內(nèi)容和場(chǎng)景上提升東麗、西青、北辰等近郊商圈的商業(yè)氛圍走向成熟。而在傳統(tǒng)核心商圈，預(yù)計(jì)將有更多老舊項(xiàng)目加入升級(jí)調(diào)改的行列，通過差異化定位和業(yè)態(tài)特色化打造，煥新商圈活力。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
