戴德梁行近日舉辦“新時期下的區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展路徑探索”研討會。會上回顧了廣州商辦市場的表現(xiàn)，并就核心商務(wù)區(qū)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展路徑進(jìn)行了探討。
甲級寫字樓市場：新增供應(yīng)刺激需求，吸納達(dá)五年高峰
位于琶洲商務(wù)區(qū)的環(huán)球夢大廈在本季投入使用，為市場帶來超過4萬平方米的新增供應(yīng)，廣州甲級寫字樓存量擴(kuò)容至551.4萬平方米。由于疫情影響，多個項(xiàng)目延期交付，新增供應(yīng)有限，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比微降0.5個百分點(diǎn)至6.8%。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，市場信心得到恢復(fù)，盡管前三季度均有新項(xiàng)目入市，寫字樓租金并沒有受到結(jié)構(gòu)性影響，本季租金環(huán)比僅微降0.2個百分點(diǎn)，穩(wěn)定在每月每平米178.6元，這也反映出廣州寫字樓市場的韌性所在。在經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇及大量新增供應(yīng)的刺激下，截至本季，甲級寫字樓新增供應(yīng)與凈吸納量均達(dá)到五年內(nèi)同期最高水平。
圖1：廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率
TMT擴(kuò)張需求不減，成熟及新興板塊各有亮點(diǎn)
近期隨著圍繞教育的相關(guān)政策陸續(xù)發(fā)布，線上教育與游戲類企業(yè)對于擴(kuò)張與置換物業(yè)表現(xiàn)謹(jǐn)慎。一些業(yè)主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價(jià)以提升項(xiàng)目入駐率。專業(yè)服務(wù)、金融業(yè)、TMT仍然是需求主力。其中專業(yè)服務(wù)業(yè)成交占比居首，較上季度擴(kuò)大5.5個百分點(diǎn)。以律所、保險(xiǎn)為代表的細(xì)分行業(yè)租戶選擇搬遷至面積更大或品質(zhì)更高的辦公空間，如盈科律師事務(wù)所租下周大福金融中心近4000平方米辦公室。另一方面，盡管TMT在三季度的成交占比有所下降，但擴(kuò)張的需求仍然更多的來自于成長中的互聯(lián)網(wǎng)與科技類企業(yè)。例如快手租下廣電平云廣場5000平方米辦公室用于擴(kuò)租。
從細(xì)分子市場來看，以珠江新城、體育中心、越秀為代表的成熟商務(wù)區(qū)，仍然是全市租賃需求的主要承接區(qū)域，前三季度空置率都有不同程度下降。另一方面，新興區(qū)域琶洲以13.7萬平方米的吸納規(guī)模，占據(jù)了全市近3成凈吸納量。對此，戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，辦公氛圍成熟的商務(wù)區(qū)依然是多數(shù)企業(yè)租賃選址的優(yōu)先考慮。但對于高成長型的企業(yè)而言，為應(yīng)對快速擴(kuò)張帶來的辦公需求，會傾向琶洲這樣的新興區(qū)域。如名創(chuàng)優(yōu)品、今日頭條，分別在琶洲承租2.7萬方和3萬方辦公空間。
圖2：主要行業(yè)租賃成交面積占比走勢及面積占比
圖3：2021年Q1-Q3細(xì)分子市場累計(jì)凈吸納量
未來展望：供應(yīng)回升，去化承壓
今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內(nèi)預(yù)計(jì)將有 73萬平方米新增供應(yīng)入市，集中分布在琶洲與珠江新城區(qū)域。供應(yīng)的回升使得市場承壓，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全市空置率將有所上升。在可預(yù)見的競爭壓力下，樓宇表現(xiàn)有望出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)寫字樓的核心競爭力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。
優(yōu)質(zhì)零售市場：租賃成交活躍，吸納表現(xiàn)良好
三季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量無新增供應(yīng)。租金方面表現(xiàn)相對穩(wěn)定，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)最優(yōu)層平均租金環(huán)比微升0.2個百分點(diǎn)至每月每平方米724.3元，其中，體育中心商圈和白云商圈更為活躍，租金分別上漲2.7百分點(diǎn)和2.3個百分點(diǎn)。盡管年中新冠疫情有所反復(fù)，廣州零售商業(yè)的供需仍保持平衡態(tài)勢，2021年前三季度，凈吸納量以46.1萬平方米的規(guī)模，超過41.4萬方的新增供應(yīng)量，空置率降至4.6%。
項(xiàng)目表現(xiàn)分化，核心商圈流量增長明顯
從項(xiàng)目層面來看，疫情的反復(fù)對商業(yè)活動及餐飲業(yè)態(tài)有一定的影響，在此背景下，大部分購物中心在業(yè)態(tài)布局或是租金水平做出了相應(yīng)的調(diào)整。過半的購物中心空置率下降，需求活躍，但仍有近四成購物中心的空置率走高，項(xiàng)目的運(yùn)營表現(xiàn)出現(xiàn)分化。這意味著市場風(fēng)險(xiǎn)依然存在，未來消費(fèi)市場對商業(yè)載體的運(yùn)營水平將有更高的要求。另一方面，由于境外出行受到限制，大量海外購物計(jì)劃轉(zhuǎn)移至國內(nèi)，升級類消費(fèi)需求、高奢消費(fèi)被核心商圈的標(biāo)桿項(xiàng)目所承接。今年上半年，在天河路商圈拉動下，天河區(qū)社會消費(fèi)品零售總額突破1000億元，兩年平均增速實(shí)現(xiàn)2.2個百分點(diǎn)的正向增長。另外，標(biāo)桿項(xiàng)目的租用率、客流量也有比較明顯的增長，如太古匯在第二季度的租用率達(dá)100%，零售銷售額半年度增長88.1個百分點(diǎn)。
圖4:2020-2021前三季度部分購物中心及空置率變化情況
展望未來：核心商圈迎來高質(zhì)量發(fā)展
隨著國際消費(fèi)中心城市的建設(shè)，廣州的商業(yè)版圖還將保持繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢，在各類商業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，消費(fèi)需求將展現(xiàn)出多元化的可能性，而成熟商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心在承接消費(fèi)者對于線下消費(fèi)的品類、環(huán)境、服務(wù)等各項(xiàng)需求的升級時，或更具優(yōu)勢。對此，戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部董事及主管冼嘉曦表示，廣州建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的重要一環(huán)，就是要打造世界消費(fèi)功能核心承載區(qū)，應(yīng)深度聯(lián)動天河路-珠江新城、廣州塔-琶洲兩大未來商圈，打造一條從廣州東站到廣州塔的“超級消費(fèi)中軸”，建成具有全球影響力的標(biāo)志性商圈。而天河路及珠江新城區(qū)域內(nèi)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量約為140萬平方米，未來將會新增至少四個定位各具特色、高標(biāo)準(zhǔn)的新商業(yè)載體。天河區(qū)無疑將是廣州未來商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，是“核心中的核心”。
核心商務(wù)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展之路
當(dāng)前，中國推進(jìn)碳達(dá)峰、碳中和愿景力度空前，在減碳及能耗控制的趨勢下，新建的商務(wù)區(qū)域更應(yīng)該廣泛引入低碳、可持續(xù)發(fā)展理念。在土地出讓和報(bào)建予以重視，低碳在未來將成為衡量一個高質(zhì)量商務(wù)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。GWP Architects 總裁及主持建筑師張國威表示，對于高質(zhì)量商務(wù)區(qū)內(nèi)的樓宇來說，未來要更注重以綠色減碳思維引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)，在滿足綠建三星碳中和節(jié)能排放的同時，真正讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)碳中和碳達(dá)峰的可持續(xù)健康發(fā)展，成就地標(biāo)項(xiàng)目低碳建筑發(fā)展上的標(biāo)桿示范。
同時，戴德梁行大中華區(qū)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)平臺董事廖亮介紹了在政府、企業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目中推行雙碳目標(biāo)管理和ESG（Environmental,Social and Governance,即環(huán)境、社會和公司治理）戰(zhàn)略的價(jià)值，研究數(shù)據(jù)看到建立了ESG戰(zhàn)略管理的企業(yè)獲得了更好的股價(jià)回報(bào)，受到更優(yōu)質(zhì)資本的關(guān)注。符合ESG和可持續(xù)評價(jià)原則的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常享有更高的租金和更高的資本價(jià)值。在面對各種市場低迷的情況時也往往更具彈性，因?yàn)樗鼈內(nèi)匀皇窃S多租戶的首選物業(yè)。這無疑是核心商務(wù)區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目需要的品質(zhì)。未來的核心商務(wù)區(qū)必須考慮建立ESG和可持續(xù)發(fā)展的原則，在雙碳目標(biāo)下盡早研究行動方案，在建筑材料、設(shè)計(jì)和施工、運(yùn)營管理及綠色金融等方面設(shè)定目標(biāo)，以整體方式實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰和碳中和，創(chuàng)造一個更可持續(xù)發(fā)展的商務(wù)區(qū)。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
