近年來，數(shù)字經(jīng)濟(jì)對于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷提升。數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心部分科技/新媒體/通訊（TMT）產(chǎn)業(yè)早已成為商業(yè)地產(chǎn)需求的支柱行業(yè)之一。與此同時(shí)，隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術(shù)的創(chuàng)新突破，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨融合，亦使企業(yè)在不動產(chǎn)的使用上出現(xiàn)多元融合的新特點(diǎn)。
有鑒于此，世邦魏理仕于近期發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報(bào)告，旨在分析和解讀數(shù)字經(jīng)濟(jì)在北京的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對商業(yè)地產(chǎn)使用和影響的新特點(diǎn)、新趨勢。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天指出：“數(shù)字經(jīng)濟(jì)對北京經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)的重要性不言而喻。2020年北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)2.0萬億元，占GDP比重達(dá)55.9%，位列全國第一。另一方面，北京一直是全國乃至全球的科技創(chuàng)新中心之一，近年更趨凸顯對數(shù)字經(jīng)濟(jì)的集聚優(yōu)勢。我們相信，未來北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所和雄安新區(qū)國家數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)的創(chuàng)建，將為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境。”
北京商業(yè)地產(chǎn)市場之變一：數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚優(yōu)勢凸顯
報(bào)告指出，近三年在部分子市場新增供應(yīng)的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升。但區(qū)域間供需局面有明顯差異。
●泛中關(guān)村集群
中關(guān)村商務(wù)區(qū)空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)的租戶結(jié)構(gòu)更新和升級
細(xì)分產(chǎn)業(yè)上，相對技術(shù)更密集、租金承受能力更高的細(xì)分行業(yè)的導(dǎo)入和擴(kuò)張更趨活躍
經(jīng)過多年的發(fā)展，上地、中關(guān)村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關(guān)村商務(wù)區(qū)，在此落位總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內(nèi)大部分面積，且仍在尋求擴(kuò)租空間
越來越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。
●大望京集群
望京近年已成為僅次于中關(guān)村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個(gè)租金回升的商務(wù)區(qū)
在To C類互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分產(chǎn)業(yè)生態(tài)也更趨完善
望京的旺盛需求也帶動了商務(wù)區(qū)周邊電子城園區(qū)產(chǎn)業(yè)辦公的發(fā)展，園區(qū)辦公也在不斷提升硬件和管理，與商務(wù)辦公進(jìn)一步接軌，從而加速大望京集群整體的品質(zhì)提升
●豐臺集群
隨著市場對麗澤區(qū)域及其高品質(zhì)樓宇的逐步了解，以及業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件等優(yōu)勢，今年上半年連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量高居各子市場之首
區(qū)位鄰近中關(guān)村與通訊運(yùn)營商總部所在的金融街，吸引大型通訊軟硬件技術(shù)企業(yè)入駐
憑借已開業(yè)的龍湖麗澤天街商場和即將開通的地鐵14、16號等線路站點(diǎn)，未來將導(dǎo)入更多元化的TMT租戶資源
隨著麗澤本輪供應(yīng)潮的收官，其為整個(gè)豐臺集群建立和積累的商務(wù)資源將惠及外圍的豐臺科技園
●其他成熟商務(wù)區(qū)
憑借傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)總部和傳統(tǒng)媒體總部資源，CBD受到不少在中關(guān)村起家的頭部企業(yè)青睞
緊鄰?fù)┑难嗌�，則吸引了來自軟件開發(fā)、電商和互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張或搬遷需求
奧體近兩年新增供應(yīng)密集入市，業(yè)主積極調(diào)整租賃策略，成為大面積整合搬遷需求的首選區(qū)域之一
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇指出：“集聚區(qū)域間供需局面有明顯差異，產(chǎn)業(yè)生態(tài)條件也各有不同，企業(yè)應(yīng)在不同區(qū)域?qū)嵤┎煌倪x址和租賃策略。在空置面積緊缺的區(qū)域，需要在內(nèi)部建立更高效、敏捷的評估、決策流程，在選址和租約上應(yīng)保持較大靈活性，在外部選擇市場覆蓋度高、與業(yè)主有長期合作關(guān)系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態(tài)。其他區(qū)域普遍進(jìn)入供應(yīng)潮的末端，具有整合、擴(kuò)租需求的大型企業(yè)應(yīng)把握有限的機(jī)會窗口期，盡快敲定和實(shí)施重大租賃計(jì)劃，搶占先機(jī)。”
北京商業(yè)地產(chǎn)市場之變二：新興區(qū)域逐步獲認(rèn)可
報(bào)告指出，隨著北京城市規(guī)劃對五環(huán)以內(nèi)商辦用地持續(xù)嚴(yán)控，新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善，以及“總部+遠(yuǎn)程”的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域?qū)⒅鸩将@得接受與認(rèn)可。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕指出：“新興區(qū)域受產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向影響較大，企業(yè)選址時(shí)應(yīng)對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、政策和現(xiàn)有集聚企業(yè)類型作深入研究；在考量商務(wù)成本時(shí)，除了租金以外，當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼和政策優(yōu)惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數(shù)。此外，新興區(qū)域商務(wù)氛圍處于快速發(fā)展期或培育期，需要掌握區(qū)域城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套的建設(shè)周期，以及未來區(qū)域發(fā)展的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也需要緊密跟蹤標(biāo)的寫字樓本身的開發(fā)進(jìn)度和交付時(shí)間節(jié)點(diǎn)�！�
北京商業(yè)地產(chǎn)市場之變?nèi)盒枨蠹杏陬^部企業(yè)
世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。頭部企業(yè)在北京選址時(shí)，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開始通過采用房地產(chǎn)組合管理、非標(biāo)準(zhǔn)辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛指出：“企業(yè)購置辦公自用時(shí)應(yīng)提前梳理自身選址需求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃未來辦公場所策略，并保留一定的靈活性。對于選址目標(biāo)明確在特定區(qū)域的企業(yè)，提前排查區(qū)內(nèi)所有潛在選址目標(biāo)的樓宇狀況。對于沒有明確區(qū)域選址目標(biāo)的企業(yè)，可以更多在競爭度較低的外圍區(qū)域?qū)ふ屹徶脵C(jī)會。同時(shí)可以嘗試與地產(chǎn)基金、機(jī)構(gòu)投資者等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以便在融資、交易等架構(gòu)和模式上發(fā)揮更大的創(chuàng)新性和靈活性。”
近幾年，北京在辦公開發(fā)用地供應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格控制，但作為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入政策的支持下，相比其他行業(yè)更容易獲得辦公用地。相比租賃和購置現(xiàn)成辦公物業(yè)，企業(yè)通過自建更能按需定制；但另一方面，自建辦公樓也意味著更復(fù)雜的施工流程和成本結(jié)構(gòu)，有更高的技術(shù)門檻。
世邦魏理仕華北區(qū)項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)人古城表示：“TMT企業(yè)具有辦公人員密集、空間密度大、辦公時(shí)間長、高度倚賴網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)機(jī)房設(shè)備、組織架構(gòu)變化頻繁等特點(diǎn)，因而應(yīng)對消防疏散、出口寬度、垂直運(yùn)輸、機(jī)電/水/風(fēng)/電容量、承重荷載、餐飲娛樂功能配套等建筑和設(shè)施指標(biāo)提前規(guī)劃、設(shè)計(jì)和預(yù)留，并在空間布局、間隔等設(shè)計(jì)和規(guī)劃上充分考慮靈活性。同時(shí)，政府對建筑工程的環(huán)境相關(guān)因素的監(jiān)管要求亦不斷提升，在這些方面的技術(shù)投入對工程實(shí)施、審批和項(xiàng)目交付、運(yùn)營都有幫助�！�
北京商業(yè)地產(chǎn)市場之變四：跨界融合傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)字化升級
報(bào)告指出，越來越多的傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)將數(shù)字化人才隊(duì)伍的建設(shè)作為提升競爭與發(fā)展軟實(shí)力戰(zhàn)略的重點(diǎn)。為了吸引數(shù)字化人才和提高他們的工作產(chǎn)出，傳統(tǒng)行業(yè)開始在打造辦公環(huán)境上借鑒TMT企業(yè)，金融是其中的代表和領(lǐng)先行業(yè)。未來，隨著金融科技職能在大型金融機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部的強(qiáng)化，其房地產(chǎn)策略相對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)將體現(xiàn)更大的獨(dú)立性。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
