根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年四季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金 為4.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.43%，跌幅較三季度收窄0.15個百分點(diǎn)。
從商圈來看，四季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占18.8%，較上季度減少8.7個百分點(diǎn)；租金環(huán)比下跌的商圈占70.0%，較上季度增加1.2個百分點(diǎn)；11.3%的商圈租金與上期持平，較上季度增加7.5個百分點(diǎn)。
整體來看，四季度，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢，“六穩(wěn)”“六保”任務(wù)落實取得新成效，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速加快。但進(jìn)入冬季后，受世界經(jīng)濟(jì)不確定性增多以及新冠肺炎疫情反彈影響，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升仍面臨不少挑戰(zhàn)。受此影響，盡管寫字樓租賃市場活躍度隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所有提升，但恢復(fù)至疫情前的水平仍需時日，租金短期內(nèi)仍面臨下行壓力，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌。
寫字樓租金變動情況
分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均下跌。
2020年四季度，一線城市中，11.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，88.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，上海南京西路、廣州環(huán)市東、上海張江、廣州琶洲4個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；深圳前海、上海北外灘、北京麗澤橋、上海淮海中路等32個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。
2020年四季度，二線城市中，25.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，54.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，20.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，南昌樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，天津、武漢主要商圈寫字樓租金環(huán)比持平或下跌，其他城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)。
租金漲跌幅較大的商圈
圖：2020年四季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫·寫字樓版
2020年四季度，部分新興商圈繼續(xù)迎來新增供應(yīng)，并因較好的硬件設(shè)施以及更具優(yōu)勢的價格吸納了部分來自核心商圈的外溢需求；同時，部分業(yè)主為加速去化，考慮繼續(xù)下調(diào)價格，或采取延長免租期等靈活的優(yōu)惠方式吸納租戶。在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點(diǎn)城市主要商圈中，七成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，占比與三季度基本相同。在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，深圳前海商圈環(huán)比跌幅最大，為2.22%，租金下跌至3.9元/平方米·天；天津華苑商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅亦在2.0%以上。上海北外灘、北京麗澤橋、武漢金融港等11個商圈租金跌幅在1.0%（含）-2.0%之間；南京珠江路、廣州天河北、北京上地等43個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。
2020年四季度，受服務(wù)業(yè)和消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇的積極因素影響，TMT產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等營利性服務(wù)業(yè)需求依舊較為穩(wěn)定；同時，批發(fā)零售、房地產(chǎn)等行業(yè)需求也進(jìn)一步恢復(fù)。整體來看，這幾類企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金相對較為穩(wěn)定。在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點(diǎn)城市主要商圈中，杭州錢江新城、上海南京西路等15個商圈寫字樓租金環(huán)比有所上漲，但漲幅均在1.0%以內(nèi)。
租金運(yùn)行趨勢研判
從市場表現(xiàn)來看，2020年四季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定恢復(fù)推動寫字樓市場需求繼續(xù)緩步恢復(fù)，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點(diǎn)城市寫字樓市場活躍度緩步提升。從租戶方來看，由于外部環(huán)境不確定性仍存，部分?jǐn)M在新拓展城市設(shè)立辦事處或分公司的企業(yè)為節(jié)省裝修成本，更加青睞按客戶需求進(jìn)行定制化裝修的“拎包入駐”辦公室；有擴(kuò)租或搬遷需求的大型企業(yè)則更加青睞樓齡較新、硬件設(shè)施良好、周邊配套持續(xù)完善且具備價格優(yōu)勢的新興商圈；同時，后疫情時代，對辦公場所安全性和員工健康重視程度提高或?qū)⑹沟弥腔畚飿I(yè)和綠色建筑成為租戶選擇寫字樓的兩個關(guān)鍵考慮因素。從業(yè)主方來看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和疫情穩(wěn)定，業(yè)主對寫字樓市場未來的發(fā)展信心有所增強(qiáng)，盡管有部分業(yè)主為在年底寒冬來臨之前加速去化而給出更優(yōu)惠的價格，但整體來看，四季度寫字樓租金呈跌幅收窄態(tài)勢，這種復(fù)蘇趨勢預(yù)計將會延續(xù)至2021年，并隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)蘇逐漸明朗。
供應(yīng)方面，新開工方面，2020年1-12月，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點(diǎn)城市辦公樓新開工面積共計2607.5萬平方米，同比下降14.9%；其中一線城市新開工面積為1312.0萬平方米，同比增長22.6%；二線城市新開工面積為1295.5萬平方米，同比下降35.0%。土地供應(yīng)方面，2020年，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計4760.5萬平方米，同比增長29.7%；其中一線城市成交面積為1375.1萬平方米，同比大幅增長87.0%；二線城市成交面積為3385.4萬平方米，同比增長15.3%。
需求方面，2020年四季度，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇，市場主體活力增強(qiáng)，就業(yè)民生保障有力，為寫字樓市場需求復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。作為寫字樓市場的主力需求產(chǎn)業(yè)，2020年10-12月，服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)持續(xù)穩(wěn)定在54%以上的較高水平。從2020年12月數(shù)據(jù)來看，航空運(yùn)輸、電信廣播電視衛(wèi)星傳輸服務(wù)、貨幣金融服務(wù)、資本市場服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)持續(xù)位于60.0%以上高位景氣區(qū)間，業(yè)務(wù)總量較快增長。整體來看，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)為甲級寫字樓市場租戶數(shù)量占比較高的五個行業(yè)；從租賃類型來看，本季度新設(shè)立企業(yè)和搬遷企業(yè)占比依舊較高；從企業(yè)類型來看，內(nèi)資企業(yè)依舊為需求主力。
展望未來，從宏觀環(huán)境來看，2020年四季度，我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢持續(xù)顯現(xiàn)，“六穩(wěn)”“六保”任務(wù)落實取得新成效，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速加快，全年中國經(jīng)濟(jì)有望成為世界主要經(jīng)濟(jì)體中唯一實現(xiàn)正增長的經(jīng)濟(jì)體。政策方面，《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實施方案（2020-2025年）》、《關(guān)于支持民營企業(yè)加快改革發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級的實施意見》等政策的發(fā)布將有效推動城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)與市場活力，為寫字樓市場帶來積極因素，本季度重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅收窄。面對市場競爭，業(yè)主方的策略從“價格戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向為租戶提供更具個性化的創(chuàng)新服務(wù)，并運(yùn)用數(shù)字化等科技手段持續(xù)提升競爭力。從租戶方來看，由于寫字樓市場短期內(nèi)壓力仍存，部分企業(yè)把握機(jī)會窗口實現(xiàn)搬遷和擴(kuò)租需求。
2021年是“十四五”開局之年，在構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的背景下，擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級和創(chuàng)新發(fā)展將提升內(nèi)資企業(yè)對寫字樓的需求；同時，具有里程碑意義的RCEP正式簽署將推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步整合，成員國間的開放和協(xié)作或?qū)⑽嗤赓Y企業(yè)進(jìn)駐中國，為寫字樓市場帶來新的增長點(diǎn)。盡管壓力仍存，但市場活力的提升、業(yè)主和租戶方信心的逐步恢復(fù)均預(yù)示“復(fù)蘇”會成為2021年寫字樓市場的關(guān)鍵詞。預(yù)計未來，主要城市寫字樓租金有望止跌轉(zhuǎn)漲。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
