雖然2020年年初遭遇疫情影響，全國(guó)住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)大幅下滑，但在應(yīng)對(duì)疫情沖擊的逆周期調(diào)節(jié)政策效應(yīng)顯現(xiàn)后，市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)，甚至取得了超預(yù)期的表現(xiàn)�？傮w而言，全國(guó)樓市已走出疫情的影響，步入正常運(yùn)行軌道。
房地產(chǎn)政策穩(wěn)中趨嚴(yán)，金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化
在房地產(chǎn)政策方面，2020年上半年多地出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，整體政策環(huán)境偏寬松。下半年，隨著不少城市住宅市場(chǎng)加速回暖，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)增長(zhǎng)過快，中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨嚴(yán)。在三季度國(guó)家出臺(tái)“三道紅線”政策收緊房企融資后，四季度央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)貸款新制度，規(guī)定各大銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限。
在城市層面，2020年全年保持“因城施策”。上半年，上海、深圳、南京、武漢等多個(gè)城市從供需兩端出臺(tái)扶持政策，以減輕疫情帶來的影響。大連、鄭州、東莞等一批城市從提高公積金額度、加大人才引進(jìn)、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面對(duì)市場(chǎng)政策作出調(diào)整。下半年政策穩(wěn)中趨嚴(yán)，多城市從限購、限貸、限售、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等多方面升級(jí)樓市調(diào)控政策，其中深圳更是因出臺(tái)了史上最嚴(yán)的住房限購政策而引發(fā)熱議。
全年住宅成交量穩(wěn)步恢復(fù)，一線城市漲幅較大
在疫情得以有效控制后，隨著開發(fā)商繼續(xù)加速推盤，全國(guó)住宅成交量穩(wěn)步恢復(fù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年，全國(guó)新建商品住宅成交面積實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)3.2%，銷售額同比增長(zhǎng)10.8%。
仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)主要一、二線城市一手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，20城市一手住宅成交面積在經(jīng)歷了一季度同比大跌33.2%后，二季度同比跌幅收窄至6.4%，三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得同比6.2%的增幅，四季度增幅擴(kuò)大至9.7%。全年20個(gè)城市一手住宅總成交面積同比下跌4%，其中一線城市合計(jì)增長(zhǎng)15%；二線城市表現(xiàn)分化，全年下跌7%。
在價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2020年12月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體穩(wěn)定。12月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線和三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.1%，漲幅均與上月相同。全年來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%，二線和三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格分別同比上漲4.0%和3.5%，漲幅均超過2019年。
全年土地市場(chǎng)回暖，年末略有降溫
在2020年上半年各地政府為對(duì)沖疫情影響出臺(tái)供給端扶持政策后，房企拿地信心有所提振，土地市場(chǎng)隨之升溫，部分城市土地溢價(jià)率明顯升高。但隨著下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管強(qiáng)化，“三道紅線”政策出臺(tái)，房企資金面承壓，拿地趨于理性，年末各線城市土地溢價(jià)率小幅回落。但從全年來看，前期的一些資金面寬松和對(duì)開發(fā)商的紓困政策之下，加上土地供應(yīng)增加，開發(fā)商拿地較2019年積極性增強(qiáng)，尤其是在一線城市。2020年全年，一線城市住宅用地平均溢價(jià)率12.4%，較2019年上漲5.0個(gè)百分點(diǎn)；二線城市住宅用地平均溢價(jià)率13.4%，較2019年回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；三線城市住宅用地平均溢價(jià)率16.7%，較2019年上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)。
未來展望
展望2021年，在國(guó)內(nèi)疫情能得以持續(xù)有效控制的前提下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)恢復(fù)，貨幣政策可能保持靈活適度�！胺孔〔怀础笨偦{(diào)仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管可能整體收緊，以防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)供應(yīng)方面由于2020年整體土地出讓處于高位，預(yù)計(jì)2021年住宅新開工量將保持較高水平�！叭兰t線”和銀行房地產(chǎn)貸款占比上限出臺(tái)后，房企資金壓力將進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2021年房企將繼續(xù)加速推盤以回籠資金。
需求方面2020年整體市場(chǎng)成交已創(chuàng)新高，隨著央行對(duì)個(gè)人住房貸款上限提出要求，預(yù)計(jì)2021年整體住房貸款將穩(wěn)中收緊，促使需求釋放更為理性。在目前政策環(huán)境下，預(yù)計(jì)2021年整體住宅成交量與2020年基本持平或小幅回落。
土地市場(chǎng)方面在融資環(huán)境收緊以及多地政策趨嚴(yán)的背景之下，房企拿地將趨于理性，土地市場(chǎng)面臨降溫，2021年土地溢價(jià)率可能有所回落。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
