回顧2020年，深圳甲級辦公樓市場盡管一季度受疫情影響而受挫，但憑借著TMT與金融行業(yè)的需求支撐，市場活躍度自二季度起持續(xù)復(fù)蘇，年內(nèi)錄得多筆來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的大面積租賃交易。全年新增供應(yīng)約93萬平方米，全市租金水平跌幅較去年已明顯收窄。預(yù)測2021年供過于求的現(xiàn)象仍將持續(xù)，但凈吸納量有望恢復(fù)至2019年水平。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，深圳消費(fèi)市場逐步回暖并持續(xù)向好，全年凈吸納量達(dá)29萬平方米。為提高整體銷售平效，中高端購物中心增加零售業(yè)態(tài)比例，通過引進(jìn)品牌首店、旗艦店等方式迎合年輕一代的消費(fèi)需求。預(yù)計(jì)2021年新增供應(yīng)面積將突破100萬平方米，創(chuàng)下歷史最高位。
深圳房地產(chǎn)投資市場熱度下半年逐步回升，金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)活躍。全年大宗交易以辦公樓及住宅/公寓為主，并集中在羅湖區(qū)以及南山區(qū)。
甲級辦公樓
2020年，雖然我國經(jīng)濟(jì)因新冠疫情出現(xiàn)了短暫下行，但由于防控得當(dāng)，疫情很快得到控制，加上財(cái)政貨幣政策協(xié)同發(fā)力，全國經(jīng)濟(jì)迅速重啟。與此同時，中國特色社會主義先行示范區(qū)的建設(shè)給深圳帶來新的發(fā)展機(jī)遇，深圳經(jīng)濟(jì)增速在四大一線城市中率先轉(zhuǎn)正，2020年前三季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長2.6%，領(lǐng)跑全國主要城市。
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“疫情影響下深圳辦公樓市場需求在一季度轉(zhuǎn)涼，凈吸納量回落明顯，市場租金也錄得較大幅度下跌。但隨著深圳主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷改善，辦公樓市場活躍度自二季度起復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，并于四季度加速恢復(fù)增長�！笔芤咔橛绊戄^小的企業(yè)抓住市場租金下行的機(jī)會，在大量租金具有競爭力的優(yōu)質(zhì)辦公樓中選擇合適的搬遷目標(biāo)。另一方面，鑒于不少企業(yè)仍采取較為保守的租賃策略，部分業(yè)主因此提供定制裝修等服務(wù)來節(jié)省租戶的搬遷成本，以吸引成本敏感型租戶的入駐。
來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的大面積擴(kuò)租及搬遷需求不減。業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張以及員工數(shù)量的增長支撐這些企業(yè)活躍的擴(kuò)租和搬遷需求，并在年內(nèi)貢獻(xiàn)了多筆租賃面積超過一萬平方米的成交，其中三筆甚至超過6萬平方米，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，同一時期內(nèi)如此大面積的成交在全國范圍內(nèi)也十分少見。
大型金融機(jī)構(gòu)在租賃市場上的表現(xiàn)也相對搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)增長，今年A股IPO融資規(guī)模因科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板注冊制的實(shí)施而創(chuàng)近年來新高，同時，我國公募基金管理規(guī)模和私募基金管理規(guī)模在今年均保持平穩(wěn)增長，這些都為證券、基金等機(jī)構(gòu)的新設(shè)立和擴(kuò)租提供了動力。值得一提的是，國內(nèi)大型銀行持續(xù)推進(jìn)籌建理財(cái)子公司及金融科技子公司，并錄得大面積的擴(kuò)張和新設(shè)立的成交。
在TMT與金融兩大行業(yè)的支撐下，2020年辦公樓凈吸納量逐季上升，全年達(dá)60多萬平方米，在去年全年水平的六成以上。
今年共錄得約93萬平方米新增供應(yīng)，其中近七成供應(yīng)來自南山區(qū)，其它則位于福田區(qū)。由于多個原計(jì)劃在今年年底落成的項(xiàng)目延遲交付，四季度僅迎來一個新項(xiàng)目入市，即廣電金融中心。在辦公樓需求持續(xù)恢復(fù)和四季度供應(yīng)壓力暫時緩解的背景下，四季度空置率從三季度的高點(diǎn)回落2.2個百分點(diǎn)，至年末錄得25.6%，同比上漲僅0.5個百分點(diǎn)。
今年全市租金水平整體跌幅較去年已明顯收窄，同比下降8.6%，且下半年的租金降幅也緩于上半年。 物業(yè)經(jīng)營管理能力不同的樓宇出租率分化明顯，出租率穩(wěn)定的辦公樓租金保持堅(jiān)挺，而持續(xù)大面積流失租戶或者仍未達(dá)到年底出租率目標(biāo)的辦公樓租金議價(jià)空間大。雖然四季度仍有個別辦公樓大幅降租，但是租金下調(diào)的樓宇占比不及三成。
市場展望
在“雙循環(huán)”格局下，粵港澳大灣區(qū)作為國內(nèi)市場和國際市場雙循環(huán)的交匯點(diǎn)，將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。預(yù)計(jì)大灣區(qū)將進(jìn)一步擴(kuò)大高水平的對外開放，吸引全球要素聚集以促進(jìn)國內(nèi)和國際市場更加緊密交流聯(lián)通，打造內(nèi)外循環(huán)的創(chuàng)新高地。深圳作為大灣區(qū)發(fā)展的核心引擎之一，國內(nèi)外資本將持續(xù)看好深圳的發(fā)展前景。
在全社會加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮中，新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)憑借資源和流量優(yōu)勢，更擅長在不同的垂直領(lǐng)域?qū)ふ倚碌脑鲩L空間，競爭優(yōu)勢也更加凸顯，因此預(yù)計(jì)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)向頭部聚集的趨勢仍將持續(xù)。新業(yè)務(wù)帶來的增長空間也將支撐這些企業(yè)強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求。此外，大型金融機(jī)構(gòu)在發(fā)展金融科技相關(guān)業(yè)務(wù)上也逐漸步入快車道，科技賦能有助于金融機(jī)構(gòu)在不同場景的快速布局從而吸引更多的流量和客戶，金融機(jī)構(gòu)新設(shè)立金融科技子公司的需求將持續(xù)上升。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)測，在存量需求回升的基礎(chǔ)上，2021年來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)和大型金融機(jī)構(gòu)的新設(shè)立、擴(kuò)租、升級等新增需求將進(jìn)一步助力全市租賃活躍度的提升。與此同時，明年即將落成的項(xiàng)目中有不少金融類企業(yè)的總部，如位于福田中心區(qū)的建設(shè)銀行大廈、國信金融大廈、安信金融大廈，以及位于南山后海片區(qū)的大成基金總部大廈。因此在需求增長以及可觀的總部自用面積支撐下， 2021年凈吸納量有望恢復(fù)至2019年水平。
供過于求的市場現(xiàn)象仍將持續(xù)。未來12個月市場將迎來近180萬平方米的新增供應(yīng)入市，并將推高全市空置率至26-30%的水平。深圳辦公樓租金水平將繼續(xù)承壓，但在需求持續(xù)恢復(fù)增長的基礎(chǔ)上，2021年全市整體租金下跌幅度較今年將進(jìn)一步收窄。此外，預(yù)計(jì)位于核心地段且資產(chǎn)管理更加專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)辦公樓仍將有良好的出租率表現(xiàn)，租金也將保持穩(wěn)定。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
2020年初，新冠疫情的爆發(fā)無疑給深圳零售市場按下了暫停鍵。然而，隨著疫情得到有效控制，在政府促進(jìn)消費(fèi)增長等一系列措施下，深圳消費(fèi)市場逐步回暖并持續(xù)向好，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，大部分購物中心因此迎來客流及銷售額的穩(wěn)步恢復(fù)。1-10月，深圳社會消費(fèi)品零售總額同比下降7.5%，增速從今年的最低位反彈15.4個百分點(diǎn)。
消費(fèi)的穩(wěn)步恢復(fù)有效提振零售商信心，全市整體租賃需求于二季度進(jìn)入復(fù)蘇階段，全年凈吸納量則達(dá)到29萬平方米。 “值得注意的是，新冠疫情的全球蔓延促使高端消費(fèi)需求回流，不少國際美妝及奢侈品品牌選擇加碼深圳零售市場，呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢。與此同時，新能源汽車與潮玩業(yè)態(tài)也在消費(fèi)升級的大背景下一定程度支撐起整體租賃需求的恢復(fù)�！敝倭柯�(lián)行深圳零售地產(chǎn)部高級經(jīng)理吳家寧指出，“我們還觀察到疫情加速了許多服飾零售商在開店與選址策略上的轉(zhuǎn)變。密集布點(diǎn)而產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)不再，如今零售商更加看重單店收益，且搭建線上平臺已成趨勢，以期形成流量循環(huán)、增強(qiáng)客戶黏性�！�
另一方面，根據(jù)今年租賃成交記錄顯示，部分中高端購物中心為了提高整體銷售平效，會適度增加零售業(yè)態(tài)的比例，通過引進(jìn)品牌首店、旗艦店等方式迎合年輕一代的消費(fèi)需求。例如，萬象天地成功推出一系列美妝精品店以及多個人氣品牌首店，給消費(fèi)者提供更好的購物體驗(yàn)。此外，許多設(shè)計(jì)元素突出的中高檔女裝服飾品牌利用這類項(xiàng)目調(diào)整升級的機(jī)會，紛紛進(jìn)場搶占先機(jī)。與此相對的，受項(xiàng)目定位和地理位置等因素限制，一些經(jīng)營狀況欠佳的區(qū)域型項(xiàng)目開設(shè)更多餐飲與體驗(yàn)類門店以提高項(xiàng)目的入駐率。
今年全市迎來4個優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)共計(jì)33萬平方米，其中包括萬達(dá)集團(tuán)在深圳的首個輕資產(chǎn)零售項(xiàng)目——寶安福城萬達(dá)廣場。得益于整體市場氛圍有所好轉(zhuǎn)，這些項(xiàng)目均取得90%以上的開業(yè)率，入駐表現(xiàn)理想。因此，新增供應(yīng)并未對全市空置率造成明顯上行壓力。截至第四季度末，全市空置率同比上升0.5個百分點(diǎn)至2.8%。
疫情對于深圳零售市場的影響逐漸消散，不少購物中心的租金跌幅自三季度出現(xiàn)收窄，全年整體租金則同比下降1.1%。購物中心的租金表現(xiàn)仍存在分化，具體而言，業(yè)態(tài)組合欠佳、硬件設(shè)施陳舊的項(xiàng)目急需調(diào)整租賃策略加快提升出租率，不得不采取下調(diào)租金的方式吸引零售商入駐，以此緩解經(jīng)營困境。反觀核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，憑借著較快的銷售額恢復(fù)速度，得以在相對復(fù)雜的市場環(huán)境中維持整體租金穩(wěn)定。
市場展望
預(yù)計(jì)短期內(nèi)整體租賃需求仍將處于恢復(fù)狀態(tài)。曾麗表示：“年輕化的人口結(jié)構(gòu)以及在疫情過后展現(xiàn)的消費(fèi)能力使深圳成為更多國內(nèi)外知名品牌拓展華南市場的首選之地，因此在國家堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，‘首店經(jīng)濟(jì)’將助深圳零售市場再發(fā)力。但是不少中端服飾品牌由于經(jīng)營壓力依舊存在，對近期擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎，加上傳統(tǒng)零售商積極打通全渠道零售，并不斷調(diào)整實(shí)體店的經(jīng)營策略，可以預(yù)見市場仍面臨一段時間的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”
供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)2021年大量項(xiàng)目將扎堆入市，全市新增供應(yīng)面積或?qū)⑼黄?00萬平方米，創(chuàng)下歷史最高位�；谛略龉⿷�(yīng)將主要集中在市郊，除少數(shù)位于成熟住宅區(qū)或未來具有發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)的項(xiàng)目有望取得較好的開業(yè)率外，大多均面臨較大的招商壓力，因此整體空置率或?qū)⑴噬两?年高位。
至于租金，考慮到短期內(nèi)市場供大于求，全市購物中心的租賃情況將繼續(xù)出現(xiàn)分化。市區(qū)核心商圈的項(xiàng)目對于優(yōu)質(zhì)零售商而言，吸引力持續(xù)上升，這將驅(qū)動市區(qū)租金小幅上升，而市郊不少業(yè)主仍將采取降低租金以求快速去化的策略。
房地產(chǎn)投資市場
仲量聯(lián)行深圳投資部總監(jiān)曾紀(jì)欣表示：“今年的疫情緩慢了投資人的投資決策以及考察, 但并沒有影響投資粵港澳大灣區(qū)和深圳市場的決心，投資人下半年加快在深圳尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”
盡管深圳辦公樓市場全年租金錄得明顯下調(diào)，空置率也一度出現(xiàn)較大幅度的上漲, 然而業(yè)主并沒給出更大的價(jià)格談判空間，資產(chǎn)資本值也沒有受太大的影響。隨著深圳經(jīng)濟(jì)合辦公需求快速復(fù)蘇，加上政府多項(xiàng)政策規(guī)劃的支持，投資市場熱度回升。同時在深圳周邊，包括東莞、佛山等地的優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目也備受關(guān)注。
從投資物業(yè)類型來看，深圳全年大宗交易仍以辦公樓及住宅/公寓的物業(yè)類別為主，分別占交易總額的61%和20%。其中，辦公樓投資型買家占比超過65%。此外，東莞市場也錄得一筆甲級倉儲項(xiàng)目的大宗成交。
從投資區(qū)域分析，深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山，其中辦公樓的成交主要在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區(qū)。
從投資者行業(yè)分類可以看出，保險(xiǎn)類公司表現(xiàn)活躍，占據(jù)全年大宗交易總額近六成；其次是私人投資者，占比為16%。
市場展望
投資者將持續(xù)關(guān)注深圳市場。自用型買家對樓宇硬件有較高要求，因此主要關(guān)注位于福田和南山成熟片區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而基金和保險(xiǎn)買家除了繼續(xù)關(guān)注核心優(yōu)質(zhì)物業(yè), 還會尋找可升值改造且地理位置優(yōu)良的項(xiàng)目。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
