仲量聯(lián)行《2021年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告顯示當(dāng)下投資者正積極尋求擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，2021年亞太區(qū)整體房地產(chǎn)投資交易量有望回升15%-20%。同時(shí)，物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓和租賃住宅等資產(chǎn)在2021年仍將進(jìn)一步受到市場關(guān)注與青睞。
雖然疫情仍在全球肆虐，但不會(huì)對亞太區(qū)新的房地產(chǎn)周期產(chǎn)生決定性的影響，預(yù)計(jì)2021年亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展將呈現(xiàn)四大主題：
1、 關(guān)注資產(chǎn)優(yōu)化和增值投資機(jī)遇
對老舊資產(chǎn)和空間的優(yōu)化將是這一年的市場重點(diǎn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，目前亞太區(qū)的辦公樓資產(chǎn)有約40%（建成超過10年的甲級資產(chǎn)且近期沒有翻新）需要不同程度的翻新，其中蘊(yùn)含著4000億美元的增值潛力。因此，投資者可能隨之?dāng)U大增值投資的規(guī)模，并借此機(jī)會(huì)對資產(chǎn)進(jìn)行升級改造，以滿足因電子商務(wù)發(fā)展、健康與安全要求提升以及遠(yuǎn)程辦公興起而產(chǎn)生的不斷變化的需求。
2、 對改善體驗(yàn)的需求日益成熟
新冠疫情成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的終極加速器，使許多疫情前就已隱現(xiàn)的趨勢得到加速發(fā)展，推動(dòng)各企業(yè)進(jìn)行改革。尤其是后疫情時(shí)代下，低密化辦公模式正逐漸興起，企業(yè)負(fù)責(zé)人開始意識到，傳統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)營模式可能已無法適應(yīng)現(xiàn)在的潮流和需求，需要認(rèn)真應(yīng)對這一變化，才能夠在2021年開展有效的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造一個(gè)更具可持續(xù)性的辦公空間，從而促進(jìn)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。
仲量聯(lián)行在2020年底發(fā)布的《探索辦公樓租賃新模式:“會(huì)員制”會(huì)成為未來的租賃趨勢嗎?》研究報(bào)告中認(rèn)為，為應(yīng)對辦公樓市場的新增供應(yīng)高峰以及新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的崛起，以及工作模式的轉(zhuǎn)變和員工對辦公環(huán)境的需求變化，現(xiàn)有的辦公樓租賃或?qū)⒂瓉硇履Ｊ降母偁�，以支付�?huì)員費(fèi)來取代支付租金也許將成為新的模式。這一新趨勢也從側(cè)面反應(yīng)出市場對辦公體驗(yàn)優(yōu)化的需求日益強(qiáng)烈。
3、房地產(chǎn)市場投資額預(yù)計(jì)將增長15%-20%
仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)投資者將會(huì)更加青睞收入穩(wěn)定的資產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，辦公樓的重要性也將逐步顯現(xiàn)，對酒店、零售地產(chǎn)和辦公樓的投資也將會(huì)隨之回溫。由于低利率環(huán)境下債券和股票的回報(bào)率仍持續(xù)走低，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多資金配置到私募股權(quán)房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)投資投資額預(yù)計(jì)將增長15%-20%。2010年亞太地區(qū)從全球金融危機(jī)中復(fù)蘇，投資額同比增長了47%。
2020年第三季度出現(xiàn)了首個(gè)市場回暖跡象，擁有活躍國內(nèi)投資需求的市場將繼續(xù)吸引國內(nèi)投資和跨境投資。從全年來看，中國、日本和韓國的投資交易額占到2020年亞太區(qū)投資交易總額的3/4，這主要得益于其有效的疫情管控、極具韌性的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)以及充裕的國內(nèi)資本儲(chǔ)備。仲量聯(lián)行認(rèn)為，上述國家的投資活動(dòng)在2021年有望進(jìn)一步加速，表現(xiàn)將優(yōu)于區(qū)域內(nèi)的其它經(jīng)濟(jì)體。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)投資業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官Stuart Crow表示：“隨著投資者表示將會(huì)擴(kuò)大亞太區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模的目標(biāo)，交易量在今年下半年已開始回升，且將在2021年加速上升。鑒于投資者預(yù)期低利率仍將持續(xù)，加上手頭大量的待投現(xiàn)金以及對高收益的追求，長期來看，投資市場前景樂觀�！�
4、投資組合更趨多元化
過去幾年，更多資金流向核心辦公樓領(lǐng)域，但仲量聯(lián)行認(rèn)為2021年這一情況會(huì)發(fā)生改變，投資者可能會(huì)將更多資金投入機(jī)會(huì)型以及增值型投資項(xiàng)目。在目前低回報(bào)預(yù)期和低利率的投資環(huán)境中，具備高收益和低增長率屬性的資產(chǎn)會(huì)更有吸引力。投資者會(huì)更關(guān)注現(xiàn)金收益，就這一點(diǎn)而言，物流地產(chǎn)在亞太區(qū)大部分市場的表現(xiàn)都優(yōu)于辦公樓，截至2024年，預(yù)計(jì)全球50%的電商物流將集中于亞太區(qū)，也為物流地產(chǎn)發(fā)展提供更大空間。此外，在新一代租戶、政府支持性政策調(diào)整以及導(dǎo)致住宅收益率下降的低利率等因素的推動(dòng)下，長租公寓和租賃住宅也將在2021年加速發(fā)展，預(yù)計(jì)投資額和交易量將在三年內(nèi)翻一番。
2021亞太區(qū)房地產(chǎn)市場核心亮點(diǎn)
各細(xì)分市場展望
辦公樓市場
盡管短期內(nèi)挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻，但辦公空間的存在仍有其重要意義。員工作為辦公空間的主要使用者，他們的需求理應(yīng)成為雇主和房地產(chǎn)開發(fā)商的首要考慮因素。與2019年同期相比，2020年一至三季度辦公樓租賃總量下降25%，辦公場所很有必要進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，以提升員工的辦公體驗(yàn)和健康福祉。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2021年辦公樓租賃交易量的下滑態(tài)勢將回穩(wěn)，2021全年交易量將與2020年基本持平。
2021年，預(yù)計(jì)亞太地區(qū)將有730萬平方米的辦公樓投入使用，因此2021年的租金仍將繼續(xù)承壓，其中大部分新增辦公樓來自中國大陸和印度，但考慮到上述兩個(gè)市場在未來較長時(shí)間內(nèi)對辦公樓的吸納能力依然強(qiáng)勁，租金表現(xiàn)預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。
盡管短期內(nèi)充滿挑戰(zhàn)，但在亞太地區(qū)新的房地產(chǎn)周期中，租金能否恢復(fù)增長將更多取決于企業(yè)的擴(kuò)張、創(chuàng)新和發(fā)展能力。需求增長引擎將繼續(xù)從金融服務(wù)和商業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樾陆?jīng)濟(jì)領(lǐng)域，如醫(yī)療保健、保險(xiǎn)、線上娛樂及其他以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心的領(lǐng)域。
零售地產(chǎn)市場
零售消費(fèi)在2020年疫情之初受到了前所未有的巨大沖擊，然而隨著管控措施的有力實(shí)行，一些重點(diǎn)國家的韌性開始顯現(xiàn)，消費(fèi)者信心指數(shù)也得以提升。鑒于亞太地區(qū)的多樣性，零售行業(yè)的長期前景仍然樂觀。例如中國大陸和印度市場的消費(fèi)增長穩(wěn)健，基礎(chǔ)驅(qū)動(dòng)因素依然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)隨著國家GDP的快速反彈，消費(fèi)者收入將穩(wěn)步增加，進(jìn)一步刺激零售需求的增長。
然而消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變已然成形，這一年，在線零售出現(xiàn)爆炸式增長，根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年前11個(gè)月，全國網(wǎng)上零售額達(dá)105,374億元，同比增長11.5%。
挑戰(zhàn)仍普遍存在，品牌方將繼續(xù)調(diào)整運(yùn)營方式，應(yīng)對尚不明朗的市場前景，也或?qū)⒔o2021年的零售物業(yè)租賃帶來壓力，租金增長可能性較低。大浪淘沙之下，亞太地區(qū)零售市場將持續(xù)分化，一些資金雄厚的品牌方可能仍在尋找機(jī)會(huì)，而經(jīng)驗(yàn)豐富、主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品和租戶組合的零售地產(chǎn)業(yè)主將會(huì)更有優(yōu)勢。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，2021年零售品牌的機(jī)會(huì)點(diǎn)可能在于重新創(chuàng)造消費(fèi)體驗(yàn)，提供“線上下單、線下取貨”服務(wù)，將電子商務(wù)的元素融入到實(shí)體品牌中，并最終實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)的再利用。
而對于零售地產(chǎn)業(yè)主而言，在新一輪的房地產(chǎn)周期中，需要對房地產(chǎn)的真正價(jià)值有全新的理解和認(rèn)識。零售物業(yè)或?qū)⒉辉俦痪窒抻谀骋惶囟ㄓ猛�，而是成為集“零售、辦公、最后一公里物流元素”于一身的復(fù)合型空間，廣泛而深入地挖掘物業(yè)潛力。
物流地產(chǎn)市場
在新冠疫情期間，物流行業(yè)無疑是最大的受益者，而這一趨勢將在2021年繼續(xù)延續(xù)，互聯(lián)網(wǎng)普及率提高、在線交易的發(fā)展壯大以及全渠道零售等都是對物流地產(chǎn)領(lǐng)域正向激勵(lì)的有效動(dòng)因。到2024年，亞太區(qū)的電商物流將占全球的50%，且這一增長勢頭將在之后一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)。
在仲量聯(lián)行對資產(chǎn)管理規(guī)模總額合計(jì)超過1.8萬億美元的投資者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，81%的投資者計(jì)劃在2021年增加對物流地產(chǎn)的投資。投資者一致認(rèn)為，現(xiàn)在進(jìn)入這一主流地產(chǎn)領(lǐng)域猶未晚也。
由機(jī)器人驅(qū)動(dòng)的新型高科技物流設(shè)施，以及終端無人機(jī)送貨等科技應(yīng)用所帶來的高效和變革將進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)的未來發(fā)展。核心區(qū)域的土地稀缺性則將助推增值型投資者對于廢棄空間的再利用，以及對自動(dòng)化和多層設(shè)施的青睞。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)首席執(zhí)行官顧東尼表示：“在經(jīng)歷了不尋常的2020年后，2021年可被視為亞太區(qū)新一輪房地產(chǎn)周期的元年。后疫情時(shí)代，投資者將目光轉(zhuǎn)向核心資產(chǎn)及另類資產(chǎn)，租戶則更關(guān)注空間的可持續(xù)性和人性化體驗(yàn)，這些轉(zhuǎn)變將成為優(yōu)先考慮的戰(zhàn)略重點(diǎn)和市場持續(xù)復(fù)蘇的基石。希望新的一年中，房地產(chǎn)市場的參與者都能審時(shí)度勢，把握機(jī)遇，決勝未來！”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
