日前，戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布《2020武漢物流地產(chǎn)市場回顧》，對武漢物流地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢進(jìn)行了深度解讀。報告認(rèn)為，《武漢市“十四五”發(fā)展規(guī)劃》明確提出，將武漢打造 “國家商貿(mào)物流中心”，構(gòu)建高效率的城市配送體系。這對于物流地產(chǎn)及倉儲行業(yè)而言乃重大利好，行業(yè)的戰(zhàn)略地位將進(jìn)一步提升。
大量新增供應(yīng)將持續(xù)入市
據(jù)統(tǒng)計，截至2020年底，大武漢市場（含葛店、孝感）高標(biāo)庫存量達(dá)335萬㎡。全年新建項目達(dá)42萬㎡，增長主要集中于江夏、蔡甸及東西湖板塊。
▲市場存量及未來供應(yīng)——Q4 2020
據(jù)不完全統(tǒng)計，預(yù)計2021年內(nèi)將有近100萬㎡的新增供應(yīng)，主要集中于東西湖、蔡甸和江夏板塊，另青山、孝感等區(qū)域亦有一定量的供應(yīng)。未來武漢市場的供應(yīng)預(yù)計將呈分化態(tài)勢，馬太效應(yīng)初顯。投資者更傾向于將資源聚焦于成熟板塊，弱勢板塊的整體供應(yīng)量將趨于穩(wěn)定。
市場競爭日趨激烈 電商自建或改變市場格局
近兩年武漢物流市場增長趨勢明顯，以普洛斯、萬緯、易商紅木及寶灣為代表的物流地產(chǎn)頭部企業(yè)均持續(xù)加碼武漢，四家所占市場份額已超半數(shù)。整體市場競爭延續(xù)了近年來激烈且分散的局勢，目前已有超二十家物流地產(chǎn)商布局武漢，其中民營企業(yè)表現(xiàn)突出。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)東、商業(yè)地產(chǎn)龍頭紅星美凱龍等“非典型玩家”亦看好武漢市場進(jìn)行布局。近兩年武漢物流市場增長趨勢明顯，以普洛斯、萬緯、易商紅木及寶灣為代表的物流地產(chǎn)頭部企業(yè)均持續(xù)加碼武漢，四家所占市場份額已超半數(shù)。
▲物流地產(chǎn)運營商市場份額——Q4 2020
電商自建庫雖未納入本次統(tǒng)計，但其規(guī)模不可小覷，以京東、菜鳥、蘇寧、唯品會等為首的電商龍頭企業(yè)已在武漢周邊布局超150萬㎡的自建庫。
近年來，武漢市工業(yè)及物流用地的整體供應(yīng)量仍維持在低位。盡管受疫情的影響，但投資者普遍對大武漢區(qū)域的物流地產(chǎn)價值持積極、認(rèn)可態(tài)度。受供需關(guān)系的影響，二手項目交易較為活躍。
租金或面臨下行壓力 空置率窄幅波動
截至2020年底，武漢市區(qū)域高標(biāo)庫平均租金為26.2元/㎡/月，較2019年小幅上升。東西湖區(qū)租金水平仍領(lǐng)跑全市，受部分偏遠(yuǎn)項目（新溝板塊）低價入市影響，平均租金略有下降；上半年受疫情影響，部分項目租金有所波動。但下半年電商等需求快速增長，東西湖、江夏等熱點區(qū)域去化較快，租金整體呈回暖態(tài)勢；考慮到2021年百萬平米的新增供應(yīng)，租金或?qū)⒚媾R一定的下行壓力。
▲武漢物流地產(chǎn)租金水平——Q4 2020
另一方面，截止2020年底武漢市整體空置率約為20%，部分區(qū)域受新項目入市影響，空置率略有上浮，重點區(qū)域中，東西湖仍然是武漢市供需最為緊張的地區(qū)，同時江夏區(qū)在下半年去化速度加快，表現(xiàn)亮眼，整體空置率保持在較低水平。
▲武漢物流地產(chǎn)空置率水平——Q4 2020
后疫情時代市場需求多元化趨勢加速
生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購
受新冠肺炎疫情影響，2020年初生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購類企業(yè)如美團(tuán)優(yōu)選、十薈團(tuán)、食享會等在武漢地區(qū)迎來爆發(fā)式增長。后疫情時代，城市配送體系迎來新一輪升級，該類企業(yè)目前仍呈持續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢，但同時也存在不確定性。
▲部分社區(qū)電商企業(yè)分布
冷鏈物流
處于行業(yè)風(fēng)口的冷鏈物流，疫情期間大放異彩，熱度不減。截至2020年9月，武漢市冷庫面積約為28.7萬㎡。但對比華東等成熟市場，武漢市冷鏈物流發(fā)展仍面臨諸多問題，新建項目仍具備較大想象空間。
戴德梁行武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事蔣國俊表示，2020年武漢物流地產(chǎn)市場在新冠疫情過后迅速回暖，冷鮮電商和社區(qū)團(tuán)購的快速擴(kuò)張極大地拉動了市場對物流倉儲的需求。市場需求端呈現(xiàn)細(xì)分和多元化趨勢，這將進(jìn)一步推動傳統(tǒng)物流模式的升級和演變。
物流倉儲作為公共服務(wù)屬性較強的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，具有良好的抗風(fēng)險能力，從而備受投資者的青睞。武漢作為中部新一線城市的代表，在打造 “國家商貿(mào)物流中心”的政策紅利下，我們有理由相信武漢物流地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪的發(fā)展機遇。
來源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
編輯：wangdc
