2020年給旅游和酒店行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)和沖擊是前所未有的，也在很大程度上重新定義著人們未來(lái)的出行習(xí)慣，這也將對(duì)酒店投資者審視市場(chǎng)及投資策略的決策產(chǎn)生影響。
2020年全球酒店交易市場(chǎng)回顧
根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2021年全球酒店投資展望》研究報(bào)告，2020年全球酒店投資市場(chǎng)總投資額錄得260億美元，相比2019年下降了63%。其中接近半數(shù)的交易發(fā)生在第一季度，屬于疫情前已經(jīng)開(kāi)始的談判流程的延續(xù)，其它交易類(lèi)型包括將酒店改造為其它用途、或賣(mài)家降價(jià)處置資產(chǎn)等。私募股權(quán)和機(jī)構(gòu)投資者是去年市場(chǎng)上最活躍的買(mǎi)家，交易量占比整體市場(chǎng)的54%。受疫情對(duì)旅客出行習(xí)慣的影響，許多投資人的策略更加偏向于密集度較低的度假型酒店資產(chǎn)，這類(lèi)型資產(chǎn)的占全球酒店交易額的21%，比2019年增長(zhǎng)了一倍。
2020年亞太區(qū)酒店總成交額為58億美元，相較2019年下降59%，其中日本、中國(guó)和韓國(guó)的交易市場(chǎng)最為活躍。除了國(guó)際出行仍處于非常受限的狀態(tài)影響了投資者盡職調(diào)查工作的進(jìn)展，銀行及借款方對(duì)酒店業(yè)主的寬容態(tài)度也協(xié)助業(yè)主度過(guò)難關(guān)，暫時(shí)不需降價(jià)出售。
探求復(fù)蘇機(jī)遇的中國(guó)酒店投資市場(chǎng)
2020年中國(guó)酒店投資市場(chǎng)總交易額約12億美元（折合人民幣80億元），是僅次于日本的第二大市場(chǎng)，占亞太區(qū)整體市場(chǎng)的21%，這一比例幾乎達(dá)到去年的兩倍，這也得益于中國(guó)國(guó)內(nèi)疫情快速、有效的控制及國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的逐步回暖。上海依舊是國(guó)內(nèi)最活躍的投資目的地，成交額分別占整體市場(chǎng)的75%。
由于疫情的限制，許多酒店的入住率都受到了相當(dāng)?shù)挠绊�，而長(zhǎng)租公寓和服務(wù)式公寓則得益于長(zhǎng)期住客的需求，成為住宿行業(yè)中較穩(wěn)定的資產(chǎn)類(lèi)別。全球最大的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一黑石集團(tuán)于第三季度收購(gòu)上海香溢花城4號(hào)樓，將其改造為長(zhǎng)租公寓。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店與旅游投資咨詢(xún)部副總裁陳玲瑋表示，我們觀察到，由于長(zhǎng)租公寓能夠提供相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)和增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，近幾年中國(guó)一線(xiàn)城市酒店投資交易都集中于改造為長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)。除此之外，有散售潛力的公寓項(xiàng)目也受到投資者的青睞，其中今年年初宣布的北京輝盛閣國(guó)際公寓、上海徐匯盛捷服務(wù)式公寓和上海新天地輝盛坊服務(wù)式公寓的交易都證明了這個(gè)趨勢(shì)。
另一方面，盡管?chē)?guó)內(nèi)企業(yè)正在繼續(xù)主導(dǎo)酒店交易市場(chǎng)，越來(lái)越多的外國(guó)基金也開(kāi)始選擇與具有本地資源實(shí)力的集團(tuán)合作，通過(guò)收購(gòu)、翻新或改造提升酒店資產(chǎn)的價(jià)值，這樣的合作模式也有利于境外資本進(jìn)一步參與中國(guó)市場(chǎng)資產(chǎn)的投資。例如全球私募股權(quán)投資巨頭Apollo與滬港聯(lián)合進(jìn)行合資合作，于2020年在上海打浦橋收購(gòu)了上海斯格威大酒店，并打算未來(lái)進(jìn)行重新裝修。
展望2021年 扭轉(zhuǎn)乾坤的一年？
疫情后，酒店投資市場(chǎng)前景如何？基于這個(gè)各方都關(guān)注的問(wèn)題，仲量聯(lián)行與來(lái)自亞太區(qū)的近100位酒店投資專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì)：
盡管酒店行業(yè)在疫情影響下遭受到前所未有的打擊，投資人依然有興趣收購(gòu)該類(lèi)資產(chǎn)
根據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查顯示，約70%的受訪者表示還會(huì)繼續(xù)投資酒店行業(yè)，絕大部分為私募股權(quán)基金以及高凈值人士�；诖�，我們預(yù)計(jì)2021年亞太區(qū)整體酒店資產(chǎn)交易額將達(dá)到70億美元，增幅約為20%。
從投資回報(bào)率的角度，投資者對(duì)資本化率的走勢(shì)意見(jiàn)不一，多數(shù)人預(yù)計(jì)會(huì)保持不變。
不良資產(chǎn)仍然是投資者的關(guān)注熱點(diǎn)
超過(guò)一半的受訪者表示只考慮收購(gòu)不良酒店資產(chǎn)，尤其是在中國(guó)和東南亞市場(chǎng)。
在這方面我們也看到不少專(zhuān)投不良或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)的基金的成立，其中包括：
香港亞洲最大的投資管理集團(tuán)太盟投資（PAG）在去年4月宣布成立規(guī)模27.5億美元的房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)基金Secured Capital Real Estate Partners (SCREP) VII fund，專(zhuān)注不良債務(wù)及位于日本、中國(guó)、澳大利亞、韓國(guó)等市場(chǎng)包括酒店在內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)；
去年10月，香港私募股權(quán)Alta Capital Real Estate也宣布成立一支專(zhuān)注亞太區(qū)范圍內(nèi)注重可持續(xù)、綠色健康酒店資產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)基金，覆蓋日本、韓國(guó)、印度尼西亞、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、越南、斯里蘭卡等多個(gè)主流出行目的地市場(chǎng)，計(jì)劃通過(guò)重新定位和翻新改造來(lái)更好地迎接后疫情時(shí)代出行的游客群體，從而提升酒店資產(chǎn)價(jià)值。
在國(guó)內(nèi)，越來(lái)越多的不良酒店資產(chǎn)已被資產(chǎn)管理公司 (AMC) 接管，這些公司在處理不良貸款、土地性質(zhì)和年限問(wèn)題等方面經(jīng)驗(yàn)豐富，這也將助于推動(dòng)2021年的交易活動(dòng)。
買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于價(jià)格的預(yù)期仍有較大差距
雖然大多數(shù)買(mǎi)家都在尋求高達(dá)20%至30%的價(jià)格優(yōu)惠，但絕大多數(shù)賣(mài)家只愿意最多把價(jià)格降低10%。這進(jìn)一步說(shuō)明了市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格預(yù)期上的巨大差距：買(mǎi)家對(duì)于價(jià)格下跌的預(yù)期通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賣(mài)家愿意做出的讓步，這也給未來(lái)的交易市場(chǎng)一定的挑戰(zhàn)。
陳玲瑋補(bǔ)充道：目前全球市場(chǎng)依舊存有不確定性，但得益于中國(guó)國(guó)內(nèi)疫情防控措施的有效得當(dāng)，中國(guó)酒店行業(yè)所受到的沖擊也在逐步減弱。隨著國(guó)內(nèi)旅游和商務(wù)出行市場(chǎng)的恢復(fù)，酒店行業(yè)也迎來(lái)進(jìn)一步復(fù)蘇機(jī)遇，這將很大程度上增強(qiáng)業(yè)主及投資人對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的信心，推動(dòng)酒店交易活動(dòng)的回暖。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
