過(guò)去一年，新冠疫情等因素給市場(chǎng)帶來(lái)了不確定性，大中華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)和需求端都受到不同程度的影響。
截止到2020年四季度，大中華區(qū)20個(gè)主要城市的核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量與2019年四季度存量同比增長(zhǎng)6.5%。大中華區(qū)主要城市核心區(qū)寫(xiě)字樓凈吸納量環(huán)比上漲65%。臺(tái)北以2.6%的空置率成為大中華區(qū)一線城市中空置率最低的城市。
在二線城市中，杭州的核心商圈空置率最低，為12.8%。
2021年將是優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目涌入大中華區(qū)主要市場(chǎng)的高峰期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年至2025年間，大部分項(xiàng)目將坐落在非核心區(qū)域。許多租戶可能會(huì)選擇租賃在擁有優(yōu)質(zhì)樓宇并具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的非核心板塊，去中心化趨勢(shì)的發(fā)展有望進(jìn)一步發(fā)展。
2020年第四季度大中華區(qū)20個(gè)城市核心市場(chǎng)需求速覽
資料來(lái)源：戴德梁行研究部
鑒于經(jīng)濟(jì)情況、政策導(dǎo)向、新冠疫情及其帶來(lái)的居家/遠(yuǎn)程辦公熱潮，展望未來(lái)，與世界其他城市相比，大中華區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求更快地恢復(fù)到疫情之前的水平。其中，在部分城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，凈吸納量甚至保持正增長(zhǎng)。此外，在新冠疫情的影響下，商業(yè)、社會(huì)和生活方式發(fā)生了變化，加之政府政策指導(dǎo)，這些變化為金融行業(yè)，電信、媒體和科技行業(yè)、及醫(yī)療行業(yè)帶來(lái)了新的或潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
2021年，聯(lián)合辦公行業(yè)將進(jìn)一步穩(wěn)定，進(jìn)入成熟發(fā)展階段，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定大中華地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃活動(dòng)。
從大中華地區(qū)的各個(gè)主要門(mén)戶城市來(lái)看，2020年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求表現(xiàn)總體上好于預(yù)期。2021年，預(yù)計(jì)總體經(jīng)濟(jì)狀況、政府政策和各個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃等因素，將有助于繼續(xù)推動(dòng)寫(xiě)字樓租賃需求。
北京丨BEIJING
北京甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來(lái)源：戴德梁行研究部
北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年，受新冠肺炎疫情的影響，部分項(xiàng)目的推遲入市致使北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)較2019年全年下降17.7%。得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)四季度租賃需求延續(xù)了二、三季度的回暖態(tài)勢(shì)，全市季度凈吸納量為前三季度總和的2.56倍。
2020年9月發(fā)布的《北京市促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展行動(dòng)綱要（2020—2022年）》中提到，到2022年，北京將打造成為全國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重將達(dá)到55%。未來(lái)，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實(shí)施下，涉及到的如云計(jì)算、人工智能、區(qū)塊鏈、科技金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也將為北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)衍生出更多租賃需求。
上海 | SHANGHAI
上海甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來(lái)源：戴德梁行研究部
上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年全年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)雖然一季度整體市場(chǎng)受到疫情影響表現(xiàn)低迷，但在2020年全年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，全年凈吸納量與2019年同比上升71.3%。
疫情已經(jīng)改變了一些我們熟知的社會(huì)行為。因而整體行業(yè)結(jié)構(gòu)可能會(huì)局部洗牌，部分行業(yè)可能會(huì)在短期內(nèi)快速發(fā)展，因?yàn)樾枰嗟霓k公空間，例如TMT、醫(yī)療健康、線上教育、保險(xiǎn)、擁有完善線上平臺(tái)的零售商、以及物流倉(cāng)儲(chǔ)等。這些行業(yè)2021年對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓空間的租賃需求可能更加旺盛。
深圳 | SHENZHEN
深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來(lái)源：戴德梁行研究部
深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年，隨著二季度疫情逐漸得到有效控制，深圳市場(chǎng)租賃活動(dòng)逐漸恢復(fù)，下半年市場(chǎng)一掃之前的陰霾，需求伴隨供應(yīng)的刺激得到釋放。2020年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)同比上漲42.58%，同時(shí)凈吸納量同比上漲296.37%。
除受疫情影響，外資租賃活動(dòng)保持謹(jǐn)慎外，以科技行業(yè)為代表的內(nèi)資企業(yè)快速擴(kuò)張發(fā)展，是內(nèi)資企業(yè)租賃占比絕對(duì)領(lǐng)先的重要原因，知名科技公司大面積甚至整棟物業(yè)租賃成交拉高內(nèi)資企業(yè)租賃面積比例。
廣州 | GUANGZHOU
廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來(lái)源：戴德梁行研究部
廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年廣州共迎來(lái)三個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，供應(yīng)量同比增加140%。下半年在疫情有效控制下，市場(chǎng)回暖信號(hào)明顯，部分實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)借此機(jī)會(huì)積極擴(kuò)張，以整層甚至多層面積搬遷升級(jí)為主，需求面積在2,000平方米以上的租賃占成交總量的57.6%。隨著廣州非核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的利好及逐漸完善的配套設(shè)施等多重優(yōu)勢(shì)加持，非核心區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐步明顯。
后期市場(chǎng)對(duì)疫情控制預(yù)期樂(lè)觀，再加上政府出臺(tái)鼓勵(lì)政策，廣州整體經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，提振市場(chǎng)信心的同時(shí)寫(xiě)字樓需求穩(wěn)步上升。各級(jí)政府預(yù)計(jì)相繼推出政策鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展并刺激寫(xiě)字樓需求。
香港 | HONGKONG
香港甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來(lái)源：戴德梁行研究部
香港甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年的甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量同比下降了88%。全年僅一個(gè)項(xiàng)目落成，屬過(guò)去十年以來(lái)最低。
鑒于疫情下疲軟的經(jīng)濟(jì)，租戶們以節(jié)省成本為目的的合并和搬遷需求主導(dǎo)了去年寫(xiě)字樓的租賃活動(dòng)。
從中期來(lái)看，香港的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將受益于蓬勃發(fā)展的IPO市場(chǎng)以及大灣區(qū)進(jìn)一步發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)遇。盡管新冠肺炎和地緣政治緊張局勢(shì)帶來(lái)諸多不確定性，香港的IPO市場(chǎng)在2020年表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，總募集資金達(dá)到3,975億港元，同比增長(zhǎng)26.5%，為有記錄以來(lái)的最高水平。在中資科技公司以及目前在美國(guó)上市的一些中資公司來(lái)港二次上市的推動(dòng)下，這種趨勢(shì)預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)。同時(shí)，隨著疫情的消退，香港進(jìn)一步的融入大灣區(qū)將為在香港的公司創(chuàng)造新的機(jī)遇，預(yù)計(jì)這兩種趨勢(shì)將推動(dòng)對(duì)辦公空間需求的增長(zhǎng)，尤其是來(lái)自金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的公司的需求。
臺(tái)北丨TAIPEI
臺(tái)北甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來(lái)源：戴德梁行研究部
臺(tái)北甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年全年，臺(tái)北整體市場(chǎng)凈吸納量為自2009年后首度年凈吸納量未達(dá)3萬(wàn)平方米，其主要原因是新增供應(yīng)較少，沒(méi)有可租賃面積。
展望未來(lái)，臺(tái)北的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有21萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)完工入市，但未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目中大多數(shù)是金融集團(tuán)的自用大樓。
在可供出租的甲級(jí)寫(xiě)字樓仍然缺稀的情況下，再加上全球新冠疫情及經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性持續(xù)，未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)租暫緩，外商多持觀望態(tài)度，短期內(nèi)租賃活動(dòng)將持續(xù)平淡。
來(lái)源：戴德梁行
編輯：wangdc
