戴德梁行發(fā)布2021年第一季度深圳寫字樓及零售市場研究報告顯示：一季度全市甲級寫字樓吸納量達9.32萬平方米，是2018年以來同期最高值；集中供應下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級寫字樓租金年內仍將小幅下行；優(yōu)質購物中心最優(yōu)層平均租金較去年末增加3.8%，空置率微降至6.1%；商業(yè)亮點頻現(xiàn)，國際消費中心城市的定位逐步落地。
深圳甲級寫字樓吸納量達2018年以來同期最高值
一季度，深圳甲級寫字樓新增供應量16.48萬平方米，全市甲級寫字樓總存量上升至645.1萬平方米。延續(xù)上一年的走勢，企業(yè)尋租活動不斷，寫字樓市場仍然保持一定的活躍度，一季度全市甲級寫字樓吸納量達9.32萬平方米，是2018年以來同期最高值，空置率微升0.47個百分點至25.54%。與此同時，全市平均租金小幅下滑0.9%至209.57元/平方米/月。供應壓力下，市場指標仍總體趨穩(wěn)。
分片區(qū)來看，新增供應集中于南山區(qū)，帶動其吸納量維持高水平，達到9.23萬平方米，但在供應放量的背景下，其空置率仍提升0.63個百分點至34.42%，租金則下降1.1%至191.53元/平方米/月。福田和羅湖區(qū)首季吸納表現(xiàn)不佳，整體租金延續(xù)穩(wěn)中略有下調的走勢，但其中的優(yōu)質標桿性項目在空置面積逐漸減少的情況下，業(yè)主心態(tài)已然轉變，適度調高租金報價的趨勢逐漸顯現(xiàn)。
科技類企業(yè)仍是深圳寫字樓市場最為重要的需求來源，尤其是龍頭企業(yè)，擴租動作不斷，如騰訊關聯(lián)企業(yè)在科興科學園的大面積擴租。而知名企業(yè)的搬遷行為也會吸引一系列上下游關聯(lián)企業(yè)進行搬遷以重新匯聚于周邊，如榮耀手機搬遷至新一代產業(yè)園后，關聯(lián)企業(yè)在福田區(qū)辦公市場尋租活動增多。同時，傳統(tǒng)金融業(yè)的擴張步伐亦不斷，在尋求品質更高的辦公環(huán)境或擴充辦公空間方面表現(xiàn)積極。另一方面，不少外地企業(yè)對深圳市場保持較高的關注度，包括實業(yè)類、專業(yè)服務業(yè)等，布局前海等發(fā)展定位高、供應量充足的區(qū)域成為首選。而政府所給予的扶持政策也是吸引企業(yè)進駐的重要影響因素。
集中供應下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級寫字樓租金年內仍將小幅下行。二季度，根據項目建設進度，預計深圳可入伙的甲級寫字樓體量約41萬平方米。戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端指出，隨著企業(yè)新的尋租計劃的落實，預計租賃市場活躍度仍將保持，租金降幅料將維持在較低水平。標桿項目隨著去化壓力的緩解，租金有望回調。而在供應集中的新興商務區(qū)，新項目難以實現(xiàn)較高的租金水平，進而對全市平均租金帶來影響。作為先行示范區(qū)，深圳的發(fā)展被各界持續(xù)看好，無論是本地企業(yè)的快速成長還是外地企業(yè)的積極進駐，都為寫字樓需求帶來支撐，雖然中短期內供應放量為市場帶來壓力，但長期來看前景仍然值得期待。
優(yōu)質購物中心空置率微降至6.1%
一季度，深圳優(yōu)質購物中心存量維持在509萬平方米，延續(xù)了春節(jié)期間少有商場入市的季節(jié)性特征。
在“留深過年”的倡議下，深圳春節(jié)“空城”局面大大改觀，根據深圳市商務局對18家購物中心的合計統(tǒng)計，2021年同比2019年春節(jié)期間7天客流增長59%，銷售額激增104.7%。消費熱情高漲帶動深圳優(yōu)質購物中心最優(yōu)層平均租金連續(xù)兩個季度回升至每月每平方米849.29元，較去年末增加3.8%。全市優(yōu)質購物中心空置率較去年末微降0.8個百分點至6.1%。
隨著社交方式多元化，由共同興趣衍生的運動類社交快速發(fā)展。考慮到購物中心的集中人流能夠令品牌擴大受眾，同時便于打造標桿項目，而其配套也更能滿足用戶一站式消費的服務需求，本季度，新體育、新競技類商家尋租需求活躍，以室內攀巖、電競、VR體育以及兒童卡丁車為主要代表。
Inditex集團調整策略縮減旗下部分品牌在中國的實體店，受此影響，Bershka、Pull&Bear、Stradivarius關閉了位于深圳的門店。相比之下，愛馬仕、Christian Louboutin等高端國際品牌在國內進一步擴張，已選址深圳灣萬象城。另一方面，本土美妝護膚品牌仍處于發(fā)展上行階段，國貨林清軒從線上走到線下，深圳首店于中航城天虹購物中心開業(yè)；美妝集合店勢頭不減，WOW COLOUR再獲5億元融資，而此前積極布點的韓系平價美妝零售店壓力加大，撤店情況屢有發(fā)生。人氣網紅餐廳向新興商圈擴張，如POKI POKI選址壹方城，姜虎東白丁烤肉落子萬科廣場。環(huán)比上季度，寶安及龍崗的平均租金分別上漲7.4%、6.7%，領先全市平均租金漲幅約3個百分點。值得注意的是，新興區(qū)域內部分典型項目的最優(yōu)層平均租金已超越核心區(qū)的部分成熟項目。
國際消費中心城市的定位逐步落地
結合深圳在建項目的入市計劃，年內優(yōu)質購物中心的供應量有望達到81.5萬平方米，其中位于龍崗的全國首個第四代萬達廣場計劃于年中開業(yè)，通過盤活存量資產，此項目預計將再次煥發(fā)區(qū)域的商業(yè)活力。從入駐全市的亮眼品牌動態(tài)來看，超級文和友即將開業(yè)、蔦屋書店華南首店、鐘書閣等當下熱門品牌均已官宣入深。張曉端分析，深圳的市場前景對優(yōu)質品牌的強吸附能力顯而易見，同時在激烈的競爭下，運營商對非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)也更加開放。另外，在鼓勵“內循環(huán)”及“雙循環(huán)”的發(fā)展戰(zhàn)略下，前海、羅湖均積極打造免稅購物中心，深圳國際消費中心城市的定位正逐步實施落地。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
