截至2021年第一季尾，中國(guó)香港已出現(xiàn)了四波新型冠狀病毒爆發(fā)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)有史以來(lái)最差的情況。雖然住宅市場(chǎng)仍然具有彈性，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到重創(chuàng)。與寫字樓和零售物業(yè)市場(chǎng)相比，工業(yè)物業(yè)的表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。新冠病毒大流行改變了市場(chǎng)本身的特性。與其相信市場(chǎng)會(huì)回復(fù)疫情前的規(guī)律，我們卻看到中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的六大新常態(tài)。
·寫字樓租戶“再中心化”
·中環(huán)的新零售布局
·現(xiàn)代物流需求更大
·大宗商業(yè)交易回歸市場(chǎng)
·數(shù)據(jù)中心用地愈受青睞
·香港投資者對(duì)環(huán)境、社會(huì)及公司治理（ESG）的考量不足
寫字樓租戶“再中心化”
自 2019 年 3 月以來(lái)，香港中環(huán)甲級(jí)寫字樓的租金一直下跌。2020年年初以來(lái)，新冠病毒加劇寫字樓租金下跌趨勢(shì)，截至2021年第一季尾，租金已累計(jì)下跌了29.8%。
寫字樓“去中心化”的情況已經(jīng)談?wù)摿藘赡�，現(xiàn)在很值得討論“再中心化”的可能性和時(shí)間表，因?yàn)橹协h(huán)的租金已經(jīng)差不多重回全球金融危機(jī)后的水平。
隨著中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)將在2021年大幅反彈，新冠疫情受控，預(yù)計(jì)中資公司將繼續(xù)占用核心區(qū)的寫字樓空間，并領(lǐng)頭開始“再中心化”的趨勢(shì)。
中環(huán)的新零售布局
新型冠狀肺炎疫情大流行完全改變了中環(huán)的零售格局，尤其是中環(huán)皇后大道中的核心地段。自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，被稱為優(yōu)質(zhì)地段的皇后大道中的內(nèi)的零售商鋪已漸漸被出售非奢侈品的零售商取而代之。
中環(huán)新海濱三號(hào)用地建成后可以提供約110萬(wàn)平方英尺的優(yōu)質(zhì)零售空間，是繼國(guó)際金融中心之后，中環(huán)首個(gè)大型商業(yè)綜合式項(xiàng)目。考慮到新海濱三號(hào)用地、國(guó)際金融中心和置地廣場(chǎng)的緊密連接性，這三個(gè)零售項(xiàng)目將成為香港最新的高端零售集群，共帶來(lái)約240萬(wàn)平方英尺的總零售面積。
新冠肺炎疫情危機(jī)加快中環(huán)傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)地段零售商鋪轉(zhuǎn)型的速度�；屎蟠蟮乐械霓D(zhuǎn)化和海濱三號(hào)地皮的出現(xiàn)，將改變中環(huán)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的局面，大部分奢侈品零售活動(dòng)在未來(lái)四至五年內(nèi)將遷往中環(huán)北部海邊地帶。
現(xiàn)代物流需求更大
現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)物流不同，被視為材料裝卸、生產(chǎn)、儲(chǔ)存和運(yùn)輸?shù)恼�，還包括更高層次的非實(shí)體和商業(yè)業(yè)務(wù)功能�，F(xiàn)代物流建筑對(duì)建筑規(guī)范有更高的要求，這增加了將舊工廈改建為現(xiàn)代化物流建筑的技術(shù)挑戰(zhàn)。
香港如今約有230萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化物流空間。隨著新冠肺炎疫情推動(dòng)電子商務(wù)的廣泛應(yīng)用，到2025年，現(xiàn)代化物流空間的總需求將達(dá)到310萬(wàn)平方米，因此，在未來(lái)四到五年還需要80萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化物流空間來(lái)填補(bǔ)供應(yīng)缺口。
大宗商業(yè)交易的預(yù)期回報(bào)
過(guò)去一年，新冠病毒大流行的影響已經(jīng)遍及商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有領(lǐng)域。許多投資者將投資計(jì)劃叫停，采取了觀望態(tài)度。就各類房地產(chǎn)物業(yè)而言，工業(yè)物業(yè)是少有的在低迷市場(chǎng)表現(xiàn)突出的物業(yè)類別。
隨著投資者對(duì)市場(chǎng)前景的信心恢復(fù)，交易活動(dòng)開始恢復(fù)。2020年下半年，主要的商業(yè)地產(chǎn)成交量為2020年上半年的三倍。隨著疫苗接種計(jì)劃推出和新冠病毒病例減少，整體商業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)改善。許多投資者已開始重新審視并在市場(chǎng)上找尋寶，在香港，他們更傾向投資甲級(jí)寫字樓。
疫情過(guò)后，隨著政府實(shí)施工廈重建的標(biāo)準(zhǔn)金額先導(dǎo)計(jì)劃，預(yù)計(jì)工業(yè)物業(yè)的銷售將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)中心用地愈受青睞
近年來(lái)，香港數(shù)據(jù)中心一直被視為具有巨大增長(zhǎng)潛力的良好投資資產(chǎn)，受追求高回報(bào)率的投資者青睞。中國(guó)香港是一個(gè)極有吸引力的地方去發(fā)展數(shù)據(jù)中心，其擁有先進(jìn)的電訊基建、成本合理且可靠的電力供應(yīng)、較低的氣候風(fēng)險(xiǎn)，以及本地公司對(duì)云端服務(wù)強(qiáng)勁的需求。
在新冠病毒爆發(fā)期間，數(shù)據(jù)中心用地依然受追捧，市場(chǎng)完成了不少重大成交。新冠病毒更強(qiáng)調(diào)了數(shù)據(jù)中心的重要性。隨著香港數(shù)據(jù)中心的市場(chǎng)日趨成熟，相信投資者買入數(shù)據(jù)中心用地的欲望會(huì)更強(qiáng)勁。
香港投資者對(duì)環(huán)境、社會(huì)及公司治理（ESG）的考量不足
近年來(lái)，全世界的人在各方面都更重視環(huán)境、社會(huì)和治理標(biāo)準(zhǔn)，從日常生活到商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并訂下投資策略。
在房地產(chǎn)行業(yè)，由于ESG跟收益和節(jié)約成本的措施有密切的關(guān)系，因此受到重視。香港的開發(fā)商比以往更關(guān)注ESG元素，從內(nèi)部政策及管治到項(xiàng)目規(guī)劃，以及從綠色融資到租賃、營(yíng)運(yùn)及設(shè)施管理。
盡管長(zhǎng)線來(lái)看，以ESG為中心的房地產(chǎn)投資可帶來(lái)可觀的潛在收益，但這未能制造足夠的誘因吸引香港投資者，在對(duì)意圖理解ESG為中心的房地產(chǎn)投資方面，中國(guó)香港落后于其他市場(chǎng)。
萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒表示，新常態(tài)顯示香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在演化， 市場(chǎng)重點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到新興領(lǐng)域，而投資者在疫情后積極尋求先發(fā)優(yōu)勢(shì)。這些商業(yè)地產(chǎn)的新趨勢(shì)已經(jīng)證明了它們擁有抵抗困難時(shí)期的能力，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，這些趨勢(shì)將在經(jīng)濟(jì)周期中持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，環(huán)境、社會(huì)及公司治理并不只考慮資產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況，而更可能為投資者增加更多的考慮標(biāo)準(zhǔn)從而降低風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源：萊坊
編輯：wangdc
