2021上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)維穩(wěn)，共錄得5個(gè)新項(xiàng)目合計(jì)約23萬平方米的新增供應(yīng)；其中甲級(jí)寫字樓2個(gè)，分別是環(huán)球都匯廣場(chǎng)和華潤(rùn)大廈B座。農(nóng)歷新年后商務(wù)活動(dòng)快速回暖，上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量錄得約34萬平方米，較去年末大幅上升63.9%，居全國(guó)第四；其中，甲級(jí)寫字樓主導(dǎo)去化，凈吸納量較去年末翻倍增長(zhǎng)，錄得約21萬平方米，需求占比亦從四成增長(zhǎng)至六成，這一趨勢(shì)折射出隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的租賃意愿及承租能力均有所提高；特別是去年商務(wù)活動(dòng)趨于謹(jǐn)慎的外省企業(yè)，上半年需求占比去年末顯著增長(zhǎng)4.9個(gè)百分點(diǎn)至46.9%。因此，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率較去年末下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至18.4%，系自2005年來的新低。特別是南延線板塊，區(qū)域可租賃辦公面積逐步收緊，金融城、大源空置率較去年末分別下降4.1、4.3個(gè)百分點(diǎn)至15.1%、14.6%，并拉動(dòng)全市平均租金走勢(shì)迎來拐點(diǎn)，由負(fù)轉(zhuǎn)正，半年環(huán)比上漲0.2%。
按租戶行業(yè)看，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)為上半年需求前三大來源，分別占比32.9%、12.9%、12.7%�！笆奈濉逼陂g科技創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)被提到一個(gè)發(fā)展新高度，2021年一開局科技行業(yè)即展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。上半年科技企業(yè)活躍，需求占比較2020年顯著提高8.1個(gè)百分點(diǎn)，活躍的細(xì)分行業(yè)主要是在線教育、軟件開發(fā)等專業(yè)服務(wù)和以游戲、直播為代表的娛樂傳媒，分別占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外，零售貿(mào)易、醫(yī)藥及生命科學(xué)的需求增長(zhǎng)亦值得關(guān)注，占比較2020年分別增長(zhǎng)5.8、3.1個(gè)百分點(diǎn)。
展望2021下半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)約有37萬平方米的樓宇計(jì)劃入市，并主要落于市中心，繼而進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域租賃活躍度。需求方面，科技、金融等引擎行業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐表示：“上半年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)活躍，以‘互聯(lián)網(wǎng)+’、游戲及云計(jì)算為主導(dǎo)的TMT行業(yè)尤為矚目，而本地實(shí)業(yè)類企業(yè)的升級(jí)搬遷或擴(kuò)張需求也逐步釋放�！奈濉陂g成都邁入新一輪發(fā)展周期，人才、企業(yè)加速聚集，但高新區(qū)可租賃面積有限，更多企業(yè)開始審視落戶其他區(qū)域的可行性，樓宇性價(jià)比、地鐵通勤及員工餐飲配套等仍是企業(yè)選址第一考量。此外，由于TMT企業(yè)對(duì)樓宇硬件的個(gè)別指標(biāo)有嚴(yán)格要求，如雙回路、電量及加時(shí)空調(diào)等，業(yè)主應(yīng)有更前瞻性的規(guī)劃，提前準(zhǔn)備貼合TMT企業(yè)的相關(guān)配置，縮短待租期。”
2021上半年，成都零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)下沉，3個(gè)新開業(yè)購(gòu)物中心均落于非核心商圈，合計(jì)約29萬平方米；其中龍泉的世茂廣場(chǎng)和新都的龍湖錦宸天街推動(dòng)近郊商圈提檔升級(jí)，且均注重“公園+”場(chǎng)景的打造。此外，街區(qū)/社區(qū)商業(yè)迎來供應(yīng)高峰，上半年錄得4個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，包括港匯天地、王府井Discovery等。商業(yè)信心重振，市場(chǎng)開啟一輪大規(guī)模、多維度的探索及調(diào)整。
在核心商圈，春鹽商圈可租面積趨緊，購(gòu)物中心積極調(diào)鋪、切鋪，以期騰挪出更多空間引入新品牌；而交子公園商圈愈發(fā)成熟，消費(fèi)場(chǎng)景逐步多元，漸成諸多外來品牌來蓉布局首選之一。在次級(jí)商圈，業(yè)主積極更迭餐飲品牌和順應(yīng)線下體驗(yàn)復(fù)蘇趨勢(shì)加碼體驗(yàn)業(yè)態(tài)，特別是空置率較高的項(xiàng)目，業(yè)態(tài)選擇進(jìn)一步寬泛。因此，盡管市場(chǎng)大規(guī)模調(diào)整導(dǎo)致空置率較去年末略微上浮，為6.9%，但受核心商圈拉動(dòng)，全市購(gòu)物中心首層平均租金止跌企穩(wěn)。
著眼品牌商，奢侈品牌繼續(xù)加碼成都，中國(guó)原創(chuàng)服飾、歐美系護(hù)膚及美妝、潮玩、買手店等需求活躍；國(guó)際餐飲品牌下沉至次級(jí)商圈，頂級(jí)甜品店入蓉，本土餐飲品牌崛起；體驗(yàn)業(yè)態(tài)全面復(fù)蘇，街舞、教育培訓(xùn)等積極擴(kuò)張；新能源汽車品牌延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)。
展望2021下半年，成都零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來5個(gè)購(gòu)物中心合計(jì)56萬平方米的新增供應(yīng)。此外，社區(qū)商業(yè)仍是開發(fā)熱點(diǎn)，約15個(gè)自持運(yùn)營(yíng)的低零售社區(qū)商業(yè)計(jì)劃年內(nèi)開業(yè)。新一輪供應(yīng)將繼續(xù)壯大次級(jí)、近郊商圈，并有望吸納核心商圈因店鋪緊張而外溢的品牌資源，借機(jī)提檔升級(jí)，但如新都、郫都等購(gòu)物中心布局集中的近郊區(qū)域或?qū)⒚媾R競(jìng)爭(zhēng)新局面。
CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示：“2021年對(duì)成都零售物業(yè)市場(chǎng)而言是重要的一年，消費(fèi)空間的多元化、場(chǎng)景化發(fā)展上升到新的高度，這也營(yíng)造出更宜居的生活環(huán)境以滿足消費(fèi)者個(gè)性化的需求。而就品牌方而言，未來選址亦有新方向，在視自身定位及客群新畫像的考量下，于多元化的載體中做精準(zhǔn)選擇�！�
2021上半年，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)保持高位，迎來3個(gè)項(xiàng)目交付合計(jì)約33萬平方米，均落于青白江園區(qū)。租賃需求于二季度顯著上升，但因一季度短租到期引發(fā)的集中退租，上半年吸納量較去年末略有下降，錄得約39萬平方米。全市高標(biāo)庫(kù)整體空置率較去年末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至14.4%，系近三年來的新低。平均租金較去年末下跌1.4%，跌幅進(jìn)一步收窄。
著眼需求行業(yè)，持續(xù)向好的消費(fèi)基本面將逐步投射到市場(chǎng)，上半年除電商、食品、生鮮超市外，運(yùn)動(dòng)、潮流服飾的新增倉(cāng)儲(chǔ)需求備受矚目；同時(shí)，隨著成都產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)，上半年制造業(yè)租賃需求顯著回暖，吸納量絕對(duì)值是2020全年的3倍，需求占比全市較2020年上升10.7個(gè)百分點(diǎn)。
天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)的正式運(yùn)營(yíng)及東部新區(qū)的大力拓展，投資者積極關(guān)注成都主城區(qū)——簡(jiǎn)陽(yáng)軸線的區(qū)域發(fā)展和投資機(jī)會(huì)，目前已有多家開發(fā)商拿地，未來成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將再添一“極”。
展望2021年，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將迎來約18萬平方米的新增供應(yīng)，主要落于青白江和龍泉，短期內(nèi)市場(chǎng)去化壓力猶存。但得益于成都不斷提升的物流樞紐地位和城市群建設(shè)所帶動(dòng)的基建持續(xù)完善、消費(fèi)擴(kuò)容升級(jí)，投資者長(zhǎng)期持續(xù)看好成都。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙蒙表示：“隨著疫后中國(guó)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，制造業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。此輪機(jī)會(huì)中，除傳統(tǒng)制造業(yè)的需求增長(zhǎng)外，更多先進(jìn)制造業(yè)也將進(jìn)一步向中國(guó)聚集。成渝地區(qū)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)‘第四極’，伴隨著制造業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，如人才、科研、市場(chǎng)規(guī)模、交通樞紐及向西向南門戶等產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件的加持，‘洼地市場(chǎng)’逐步向‘機(jī)遇市場(chǎng)’轉(zhuǎn)變，承接更多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及加速本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，成都也將作為區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力策源地，覆蓋整個(gè)成渝中間區(qū)域，以及成德眉資等地區(qū)的制造業(yè)全局發(fā)展，未來有望衍生強(qiáng)勁的倉(cāng)儲(chǔ)需求�！�
2021上半年，成都投資市場(chǎng)錄得兩筆位于金融城板塊的甲級(jí)寫字樓的大宗投資交易，成交金額約人民幣25億元。投資者活躍度明顯提升，其中核心區(qū)域現(xiàn)金流穩(wěn)定的寫字樓項(xiàng)目成為關(guān)注熱點(diǎn)。與此同時(shí)，消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇帶動(dòng)投資者關(guān)注零售物業(yè)，而城市群建設(shè)亦帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流的關(guān)注度不斷攀升。
展望2021年，預(yù)計(jì)未來投資市場(chǎng)將繼續(xù)回暖，除境內(nèi)外投資基金等主力買家外，本地國(guó)企自買自用需求備受關(guān)注。分區(qū)域看，已有交易顯示個(gè)別核心板塊的物業(yè)價(jià)值已實(shí)現(xiàn)上漲。未來這些核心板塊供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)持續(xù)，繼而帶動(dòng)可售物業(yè)價(jià)值進(jìn)一步上行。
CBRE成都投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人金靈表示：“基于當(dāng)前的供求關(guān)系以及未來這一趨勢(shì)的延續(xù)，個(gè)別熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)甚至出現(xiàn)投資者競(jìng)逐的局面，而部分業(yè)主也對(duì)持有物業(yè)開始持惜售的態(tài)度。長(zhǎng)期看好成都商業(yè)地產(chǎn)的本地投資者逐漸增多并積極跟進(jìn)潛在項(xiàng)目。預(yù)計(jì)下半年大宗交易持續(xù)活躍，這也將驅(qū)動(dòng)更多開發(fā)商加速新項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
