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仲量聯(lián)行:二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
http://房訊網(wǎng)2021-7-9 10:53:17
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[提要]2021年下半年拉開(kāi)序幕,辦公樓和零售物業(yè)的租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇,市場(chǎng)各方利益相關(guān)者的信心得到提振。

  2021年下半年拉開(kāi)序幕,辦公樓和零售物業(yè)的租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇,市場(chǎng)各方利益相關(guān)者的信心得到提振。仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示:"在疫情最嚴(yán)重時(shí)期已經(jīng)遠(yuǎn)離我們超過(guò)一年的今天,某些優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目的業(yè)主已逐漸提高預(yù)期,著眼于在下半年實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。"

  在辦公樓市場(chǎng)方面,內(nèi)資企業(yè)的持續(xù)活躍推動(dòng)租賃需求進(jìn)一步反彈,整體空置率有所回落。同樣保持活躍的還有地產(chǎn)投資者,本季度錄得近年來(lái)北京投資市場(chǎng)最大單筆成交。在零售地產(chǎn)市場(chǎng),奢侈品牌在高端商場(chǎng)中新開(kāi)門(mén)店的數(shù)量進(jìn)一步增加,買(mǎi)手店模式迅速擴(kuò)張且在全市不同區(qū)位開(kāi)設(shè)店面。得益于與疫情相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求與季節(jié)性剛需,工業(yè)物流地產(chǎn)需求持續(xù)穩(wěn)健。受疫情防控政策放寬和大型會(huì)展活動(dòng)逐步恢復(fù)的推動(dòng),高端酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)逐步回升。在大量供應(yīng)的支撐下,豪華公寓銷(xiāo)量大幅攀升,但價(jià)格水平基本保持穩(wěn)定。

  甲級(jí)辦公樓

  辦公樓市場(chǎng)在本季度持續(xù)復(fù)蘇,搬遷類(lèi)需求推動(dòng)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出小幅回升的態(tài)勢(shì)。內(nèi)資企業(yè)的大面積成交使得搬遷需求成為本季度租賃市場(chǎng)的主力軍。以證券公司為代表的金融行業(yè)租戶需求較為強(qiáng)勁。部分TMT頭部企業(yè)在全市范圍內(nèi)的擴(kuò)張及搬遷也讓IT行業(yè)成為了租賃需求的中堅(jiān)力量。內(nèi)資企業(yè)的租賃需求進(jìn)一步緩解了部分市場(chǎng)壓力。

  租賃需求持續(xù)回升,近期入市項(xiàng)目去化速度較上季度明顯加快。本季度無(wú)新增供應(yīng)入市,供給壓力進(jìn)一步緩解。因此,全市辦公樓空置率小幅降低至14.2%,向業(yè)主方傳遞出較為積極的市場(chǎng)信號(hào)。

  隨著市場(chǎng)逐步回暖,本季度租金下降幅度進(jìn)一步收窄。本季度,整體市場(chǎng)租金降幅較小,環(huán)比下降1.0%,同比下降6.4%。由于需求回暖勢(shì)頭增強(qiáng),部分情況較為穩(wěn)定的辦公樓項(xiàng)目業(yè)主議價(jià)能力增強(qiáng),正在考慮于下一季度提高租金。"由于已經(jīng)觀察到市場(chǎng)需求'實(shí)打?qū)?回升的跡象,業(yè)主對(duì)市場(chǎng)前景的信心正在持續(xù)增強(qiáng)。事實(shí)上,在表現(xiàn)較好的子市場(chǎng)中,情況較為穩(wěn)定的項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)將在下半年保持平穩(wěn),而表現(xiàn)最佳的項(xiàng)目則有望實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)",仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示:"此外,隨著全市租金的逐漸反彈,預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將引領(lǐng)整體市場(chǎng)的復(fù)蘇趨勢(shì)。"

  投資

  2021年上半年,北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)大宗成交總額超過(guò)280億元人民幣(不含關(guān)聯(lián)交易)。在成交額同比保持平穩(wěn)的同時(shí),本季度更達(dá)成了多宗備受市場(chǎng)矚目的重要交易。其中,韓國(guó)SK集團(tuán)于2008年購(gòu)置的SK大廈以90.6億元人民幣售予和諧健康保險(xiǎn),成為北京投資市場(chǎng)近年來(lái)規(guī)模最大的交易。同時(shí),平安人壽以330億元人民幣收購(gòu)凱德集團(tuán)旗下來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。

  盡管受到疫情的短暫影響,北京投資市場(chǎng)在2021年上半年依舊保持活躍。約37%成交份額被外資投資者占據(jù),除主流的辦公樓和零售地產(chǎn)外,數(shù)據(jù)中心在本季度受到投資者青睞。數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商和機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)密切關(guān)注此類(lèi)資產(chǎn)。本季度,萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)又收購(gòu)了一處位于北京的數(shù)據(jù)中心。"當(dāng)前,內(nèi)外資投資者紛紛積極在市場(chǎng)中尋求投資機(jī)會(huì),對(duì)不同類(lèi)別的資產(chǎn)均顯示出興趣。" 仲量聯(lián)行華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部資深董事王剛表示, "我們預(yù)計(jì),2021年下半年將會(huì)有更多處于談判階段的交易最終敲定,更多的成交也將推動(dòng)全年大宗成交總額穩(wěn)健增長(zhǎng)。"

  優(yōu)質(zhì)零售

  奢侈品牌銷(xiāo)售額迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈,積極在市場(chǎng)中擴(kuò)張。本季度,多個(gè)奢侈品牌在高端購(gòu)物中心擴(kuò)大布局,如葆蝶家和亞歷山大麥昆已計(jì)劃在太古里北區(qū)開(kāi)設(shè)新店。珠寶類(lèi)奢侈品牌同樣活躍,尚美和海瑞溫斯頓等多個(gè)品牌計(jì)劃開(kāi)設(shè)新店。同時(shí),集合店類(lèi)品牌表現(xiàn)強(qiáng)勁,成為租賃需求增長(zhǎng)最快的業(yè)態(tài)之一。業(yè)主方對(duì)于引進(jìn)集合店類(lèi)租戶表現(xiàn)出極大興趣,以期能夠快速填補(bǔ)空置面積,豐富業(yè)態(tài)組合。其中,LLAABB MIX加速擴(kuò)張,在本季度新開(kāi)三家門(mén)店。

  市場(chǎng)需求穩(wěn)步回升,市區(qū)市場(chǎng)和核心市場(chǎng)租金降幅放緩。本季度,北京市區(qū)零售地產(chǎn)項(xiàng)目租金環(huán)比下降1.1%,核心市場(chǎng)則保持平穩(wěn),租金環(huán)比略降0.3%。核心市場(chǎng)中一些領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目本季度已開(kāi)始上調(diào)租金。同時(shí),郊區(qū)市場(chǎng)的租賃需求逐步回暖,帶動(dòng)空置率下降至7.8%。 盡管郊區(qū)市場(chǎng)仍面臨空置壓力,但是隨著需求回升的跡象開(kāi)始顯現(xiàn),多數(shù)業(yè)主已不愿像此前做出大幅度的租金讓步。本季度郊區(qū)零售地產(chǎn)項(xiàng)目租金環(huán)比下降2.1%。

  本季度,北京新開(kāi)三座購(gòu)物中心,其中備受關(guān)注莫過(guò)于麗澤金融商務(wù)區(qū)的首個(gè)購(gòu)物中心--麗澤天街開(kāi)業(yè)。麗澤天街引入超過(guò)220家品牌,包括塔可貝爾和Manner咖啡等多家首度進(jìn)駐豐臺(tái)區(qū)的餐飲品牌。 "麗澤天街的開(kāi)業(yè)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)意義重大,標(biāo)志著新興的麗澤商務(wù)區(qū)迎來(lái)首家開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。"仲量聯(lián)行北京研究部董事紀(jì)明表示:"此前,麗澤區(qū)域優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目稀缺,麗澤天街的開(kāi)業(yè)或?qū)⑼苿?dòng)該區(qū)域發(fā)展,持續(xù)吸引更多白領(lǐng)消費(fèi)群體,完善整個(gè)區(qū)域配套。"

  工業(yè)物流地產(chǎn)

  疫情相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求和季節(jié)性剛需支撐本季度租賃活動(dòng)保持穩(wěn)健。隨著疫苗接種的普及,加之市民日益養(yǎng)成網(wǎng)購(gòu)日用品的消費(fèi)習(xí)慣,生物醫(yī)藥與生鮮超市行業(yè)的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求不斷增加。電商行業(yè)租戶在本季度產(chǎn)生的季節(jié)性需求進(jìn)一步提升了市場(chǎng)活躍度。一些零售商為滿足"6·18"網(wǎng)購(gòu)節(jié)的增量需求,達(dá)成了短期倉(cāng)庫(kù)租約。

  本季度租金回暖速度略快于此前預(yù)期。整體市場(chǎng)租金增速略快,環(huán)比上漲1.4%。許多業(yè)主利用租期缺口成功博得短期合同的租金溢價(jià)。隨著需求復(fù)蘇勢(shì)頭的持續(xù)與穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境,租金增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)以快于預(yù)期的速度反彈。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示:"受新冠疫情影響,許多業(yè)主在過(guò)去一年里上調(diào)租金的空間受到限制。由于市場(chǎng)已基本恢復(fù)正常,我們預(yù)計(jì)到年末,市場(chǎng)上將會(huì)有更多業(yè)主上調(diào)租金。"

  高端酒店

  受疫情防控政策放寬和大型會(huì)展活動(dòng)逐步恢復(fù)的推動(dòng),2021年上半年北京高端酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)逐步回升。去年底出現(xiàn)的局部疫情案例使得今年初的入住率回落至20%-25%,3月16日起北京放寬防疫限制,恢復(fù)各類(lèi)文化旅游活動(dòng)的舉辦,商務(wù)和休閑類(lèi)需求因此迅速回歸,高端酒店業(yè)績(jī)開(kāi)始回升。從4月起,北京大型會(huì)展活動(dòng)逐步恢復(fù)正常,2021年上半年共舉辦大型展會(huì)逾70場(chǎng),恢復(fù)至2019年同期的近70%。受此帶動(dòng),高端酒店的會(huì)議會(huì)展需求也快速?gòu)?fù)蘇,進(jìn)一步提升整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。截至今年5月,北京高端酒店入住率達(dá)到47.1%,恢復(fù)至2019年同期的65.5%;平均房?jī)r(jià)為936.3元,相當(dāng)于2019年同期的84.5%;每間可出租客房收入達(dá)到441.0元,恢復(fù)到2019年同期的55.3%。

  北京高端酒店供給保持平穩(wěn),供給增幅低于其他一線城市。2021年4月,長(zhǎng)城腳下的公社完成改造并攜手凱悅臻選品牌重新開(kāi)業(yè);今年年內(nèi)北京預(yù)計(jì)將有另外2家高端酒店開(kāi)業(yè),將為市場(chǎng)帶來(lái)893間新增客房,占市場(chǎng)現(xiàn)有供給總量的1.0%,低于深圳的4.7%、廣州的1.7%和上海的1.3%。值得一提的是,新增供給中的北京延慶萬(wàn)豪酒店將為2022年北京冬奧會(huì)三大場(chǎng)館群之一的延慶賽區(qū)提供客房供給保障。

  環(huán)球影城開(kāi)園和冬奧會(huì)的舉辦將利好北京高端酒店業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。北京環(huán)球影城即將進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)階段,官方預(yù)計(jì)該項(xiàng)目一期的年旅客接待量將達(dá)1,200-1,500萬(wàn)人次,全部建成后的年旅客接待量將超3,000萬(wàn)人次,游客需求的增長(zhǎng)是北京休閑旅游行業(yè)的重大利好。對(duì)于高端酒店的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也將起到推動(dòng)作用。中長(zhǎng)期來(lái)看,將于2022年2月舉辦的冬奧會(huì),預(yù)計(jì)將為北京帶來(lái)休閑及團(tuán)隊(duì)旅游客源的雙增長(zhǎng),拉升平均房?jī)r(jià)和入住率。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁梁濤表示:"上半年北京高端酒店業(yè)績(jī)逐步恢復(fù)平穩(wěn),著眼中長(zhǎng)期,受益于平穩(wěn)的供給和中長(zhǎng)期內(nèi)可預(yù)期的利好因素,北京高端酒店的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)將保持良好增長(zhǎng)趨勢(shì)。"

  高端住宅

  供應(yīng)激增推動(dòng)北京高端住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)攀升。本季度,北京豪華公寓市場(chǎng)共成交839套,環(huán)比增長(zhǎng)79%,開(kāi)發(fā)商也趁勢(shì)密集推盤(pán)。然而,盡管市場(chǎng)成交持續(xù)升溫,在不斷完善的調(diào)控政策下,高端住宅價(jià)格表現(xiàn)趨穩(wěn)。豪華公寓新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.1%。二手房?jī)r(jià)格結(jié)束了持續(xù)兩個(gè)季度的下滑,較上季度小幅增長(zhǎng)0.4%。

  高端住宅租金近兩年來(lái)首次上揚(yáng)。本季度,高端住宅租金環(huán)比上漲1.0%,是自2019年第二季度以來(lái)的首次正增長(zhǎng)。整體租賃市場(chǎng)的需求回暖也有助于提振高端住宅租賃市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇催生更多高端人才的租賃需求。 "隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn),之前因疫情擱置的擴(kuò)張計(jì)劃被許多公司將重新提上日程,"米陽(yáng)表示,"考慮到更多的企業(yè)開(kāi)始實(shí)施積極的擴(kuò)張計(jì)劃,我們預(yù)計(jì)人員擴(kuò)招將進(jìn)一步激活高端住宅租賃市場(chǎng),推動(dòng)市場(chǎng)需求持續(xù)回暖。

  來(lái)源:仲量聯(lián)行

編輯:wangdc

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